陈豪(化名)是一家信托公司上海分公司的高级经理，日常工作是独立开发信托项目、调研论证并撰写可行性报告。最近，陈豪面临的挑战越来越大。
“半月前，一个地产信托项目的资金链出现了问题，不能按时回款，虽说是最后一部分款项，但情况也不乐观。”陈豪告诉记者。
甫一听到消息，陈豪立马飞赴当地，深入该公司了解情况。“说实话，我没有预料到这个项目会出问题，当初挑选项目时非常谨慎，而且该项目位于二线城市。当时这家地产公司的负债情况也在可控范围内，仅仅一年时间，地产公司就开始走下坡路，实在没有想到。”陈豪说。
到达当地后，陈豪奔波于地产公司及其相关企业之间。根据他的了解，资金链告急的原因主要是房价下跌，销售回款情况不佳，另外银行鉴于风险考虑，抽走了到期贷款，不愿续贷。不得已，陈豪只能跑腿想办法。
幸运的是，经过十来天的努力，这家地产公司最终拆借到了资金，付了尾款，让陈豪松了口气。
陈豪也感叹：“地产类信托项目今年比较难做。虽然公司并没有放弃地产信托业务，但对项目的要求在不断提高，从项目区位来看，二线城市的地产类项目我们都要慎重考虑。企业资质方面也有门槛，现在基本只做地产50强企业，即使是这样的企业，企业负债状况、偿债能力都要反复检验。”
风波不断
事实上，今年二季度以来，地产类信托险情频出，信托公司对地产信托项目高度警惕。
近期几起地产信托兑付风波也可以看出地产类信托兑付风险仍然高企。10月23日，山东信托发布金顺达集团流动资金贷款集合资金信托计划(第一期)(以下简称“金顺达一期”)分配报告，成立于2013年9月18日、信托资金规模8727万元的金顺达—期于2014年10月22日本息全额兑付。
该信托计划总规模为1.5亿元，分期募集，期限为—年。其中，第—期成立于2013年9月18日，募集资金为8727万元。第二期分两个阶段募集，分别募集2900万元、3340万元，于2014年2月成立。募集资金用于向山东金顺达集团发放信托贷款，补充其日常经营周转所需的流动资金。金顺达属于淄博当地老牌企业，1993年组建成立集团公司后，以矿山经营为主，至今已经发展为矿石采掘加工、房地产开发、生物制品等多产业格局。
资料显示，该信托项目并没有实质的抵质押物，而是采取企业信用担保以及个人无限连带责任保证，该信托项目由当地另一家龙头企业作为担保，两家公司并无关联关系。此外，由金顺达集团董事长王淦及其妻子提供个人无限连带责任担保。
实际上，金顺达资金链危机早有迹象，如公司旗下房地产公司开发的齐华棕榈城项目，其在建工程8月份已经停滞。受金顺达集团资金链紧张影响，本该今年9月17日就到期的金顺达一期被迫延期兑付。但在各方压力下，兑付仅拖延了一个多月，而且除了金顺达一期延期兑付外，金顺达二期也提前清盘。
同一时间段，被爆出兑付风险的中航信托天启340号信托计划最终以安全兑付收场。
天启340号的房地产集合信托计划，共分两期。其中，一期于2013年2月6日成立，期限两年，募集资金6亿元。二期于2013年4月17日成立，募集资金2亿元，收益率为9%-9.5%。期限18个月。10月17日正是到期日。
资金投资用于昆明西山土地房屋开发经营集团有限公司旗下的昆明丽阳星城二期项目A1、A2、A3地块开发建设。信托计划抵押物是上述项目地块及在建工程，总价值约15.09亿元，同时由云南锡业集团(控股)有限责任公司提供担保。还款来源为丽阳星城项目销售回款和云锡房地产与云锡集团其他板块业务收入。
9月底，当地业主反映原本约定于9月30日交房的昆明丽阳星城二期开发方已人去楼空，楼盘建设早在半年前就已停工。10月12日，云锡地产发布公告承认了项目建设遇到了障碍。这则公告让该信托计划的投资者人心惶惶。
不过，中航信托在10月17日发布公告表示，截至公告发出日，受托人已收清天启340号项下二期的信托本息共计2.07亿元，受托人将按信托合同约定，于到期后5个工作日内向二期信托单位的信托受益人全额分配预期信托利益。
兑付风波最终有惊无险。中航信托在接受媒体采访时表示，这次天启340信托计划到期兑付资金全部来自项目及保证方。
这两起兑付风波只是地产信托的冰山一角，自今年年初以来，从“光耀地产”开始，房地产集合信托的兑付危机就不断被提及。用益信托研究员帅国让在接受《国际金融报》记者采访时表示：“用益信托工作室数据统计显示， 2014下半年到2015年集合资金房地产信托预计到期总规模为3282.95亿元，其中2014年三季度455.63亿元、四季度530.40亿元、2015年一季度526.11亿元、二季度575.21亿元、三季度621.91亿元、四季度573.69亿元。2014年四季度依然是地产信托兑付高峰期，兑付风波还会持续出现。”
不过，从目前为止的房地产集合信托的到期兑付情况来看，还没有实质性违约发生。“虽然大家都知道打破兑付刚性是大方向，但哪家公司都不敢第一个打破。”陈豪表示。
发行冰点
地产信托表现比预期要好，但投资者对这类信托计划已信心不足。
“矿产信托、地产信托都是高危产品，坚决不投。”资深信托投资者李峰(化名)向《国际金融报》记者表示。
李峰指出，对于金顺达一期这样的产品比较好判断，无实质抵押物的信托计划投资者最好不要投。如中航信托天启340号信托计划这样的产品，不太好把握。看它的项目保证方云南锡业集团实力颇为强大，旗下共有两家上市公司，分别是在深交所上市的锡业股份与在上交所上市的贵研铂业。此外抵押品方面也较齐全。“中航信托天启340号信托计划这样的项目一时难辨好坏，只能以更宏观的角度来考虑，整个地产行业正处于调整状态，君子不立危墙之下，考虑到行业风险，应该将房地产信托排除在外。”李峰表示。
投资者对地产信托的态度直接影响了发行状况。
中国信托业协会的最新数据显示，第三季度房地产信托的规模为1.27万亿元，占比为10.38%，已环比下降了0.34个百分点。
数据显示，10月份发行的房地产信托融资规模为96.74亿元，与9月份152.72亿元的融资规模相比减少55.98亿元，环比降幅为36.66%。与去年10月份335.77亿元的融资规模相比则减少241.92亿元，同比降幅高达72%。在成立方面，10月份成立的房地产信托融资规模为51.75亿元，与9月份181.32亿元的融资规模相比减少129.57亿元，环比降幅为71.46%。与去年10月份224.05亿元的融资规模相比则减少172.31亿元，同比降幅高达76.90%。
用益信托研究员帅国让指出：“短期内，房地产信托占比还将继续下降。”
普益财富研究员范杰也向《国际金融报》记者指出：“至少一二个月内，房地产信托发行还将继续萎缩。”
帅国让认为，地产信托发行规模持续减少是不可避免的。首先，在宏观经济增速放缓背景下，信托渠道融资规模的收缩是必然的。今年6月，信托业首度出现了资产规模负增长。进入三季度后，信托市场的融资规模更是出现了持续下滑，7月份发行的集合信托融资规模为1003.71亿元。8月份发行的集合信托融资规模为937.79亿元，较7月下滑16.57%。9月发行的集合信托融资规模为839.76亿元，较8月份下滑10.48%。10月，信托市场融资规模更是跌至“冰点”，发行、成立规模双双再创年内新低。此外，泛资管时代，基金子公司、保险等金融机构分食资产管理蛋糕，加剧了行业竞争，也使得信托业发展增速出现了明显放缓。通道业务影响除宏观因素外，范杰指出，房地产市场因素是导致房地产信托业务出现明显下滑的最直接因素。
从政策层面来看，6月26日，呼和浩特市正式发文放开限购，截至目前，原来46个限购城市中目前仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍保留政策。国庆长假前夕，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，称首套房贷利率下限为贷款基准利率的0.7倍。另外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
虽然楼市政策已开始松绑，但新政无论是力度还是带来的需求释放仍然低于市场预期，地产市场的下行趋势难以扭转。国家统计局10月24日发布数据显示，9月份70大中城市房价环比无一上涨。此外，9月70个大中城市中，除厦门新建商品住宅价格环比持平外，其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降。
帅国让认为，房价在9月份依然是惯性下调，特别是三、四线城市房价下行风险较大，房地产市场目前还处于空置率较高即高库存阶段，消化库存还需要时间。
也有机构预测，11月房价有望继续放缓跌幅，成交量也正在寻底过程中，但整体来看，明年一季度房地产市场才会出现明显的企稳。
在此过程中，地产信托回暖较为困难。
更需谨慎
虽然房地产信托占比已经垫底，但范杰认为：“地产信托不会完全萎缩。”
陈豪也表示认同：“房地产类信托计划发行佣金较高，发行房地产信托对提升业绩有好处。只要抵押物充足，信托公司还是愿意做的。”
尽管占比规模和新发数量双双跌至末位，但房地产信托的收益水平却稳居首位，平均收益水平达9.63%。
帅国让也坦言，长期以来，房地产信托都是信托业的主营业务之一，很难出现短期内就被替代的情况。
“房地产信托整体风险依然是可控的。”陈豪告诉《国际金融报》记者：“在兑付前几个月，信托公司就会确认回款情况，如果确认有兑付困难，就会对抵押、质押的资产进行处置。”
不少业内人士指出，信托公司对地产项目审核趋严已经是大势所趋。
“值得关注的一点是在考察房地产企业资产负债率方面，信托公司开始关注隐性的负债。很多资金链有问题的企业与当地的民间借贷行业都有牵连，如金顺达虽然是当地的龙头企业，总资产规模近百亿元，但信托计划兑付风险暴露后，金顺达被曝涉及民间借款等问题资金总额超过10亿元，诸如此类问题都是未来信托公司项目论证调查、主动管理的重点。”陈豪表示。
此外，还有专家建议加快建立信托业保障基金。
此前，银监会已下发了《中国信托业保障基金管理办法(征求意见稿)》。意见稿明确提出了“在信托公司依法尽责的前提下，信托产品的投资风险由投资者自行承担；因信托公司未依法尽责造成的信托财产损失，由信托公司承担。”
范杰指出，《征求意见稿》的出发点是保护投资者。帅国让认为：“信托业保障基金可以增强投资者的购买信心。”
按照《征求意见稿》的规定，基金公司对保障基金的申购赎回每三月处理一次。在此期间，融资方的申购赎回都有信托公司代为收取和代为垫付。由于需信托公司先行垫付，业内人士预计在实施过程中可能遇到困难，意见出台前还需解决不少操作难题。
在信托兑付风险高企背景下，对于青睐房地产信托高收益的投资者，范杰表示：“投资者还需为自己把好关。判断信托项目的风险首先要看交易对手，即借款企业。看企业所在行业的前景，如地产行业目前处于宏观调控、结构调整中，投资者就需要警惕。其次，看企业的财务状况，如资产负债率是否高于行业平均水平，是否有负面新闻。然后再看具体信托计划中抵押物状况、借款用途及还款来源等条款，综合判断产品风险。”
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