零售业低迷陷入关店潮,商铺遇冷租金下滑。记者王维宣摄

　　清科凯盛3亿元地产私募基金项目爆出危机，再次凸显出商业地产的困境。业内人士表示，在电商的冲击下，专业市场和商业地产行情陷入低迷，不但租金可能下滑，出售变现也愈发困难。由于信托风控日趋严格，这些高风险地产项目目前大量积压在资管私募渠道，已有地产私募意识到风险，加强了风控。

　　文/记者周宇宁、潘彧

　　有消息称，本应于今年9月30日到期兑付的“清科凯盛-广州国际采购中心项目私募投资基金”第一期（下简称“广州国际采购中心基金”），至今尚未能向投资者全额兑付本息。记者从业内了解到，估计该项目年租金收入“顶多2000万元”，且涉及多重抵押，后续足额兑付非常困难。

　　清科凯盛这一项目第一期于去年9月30日成立，预期年化收益率高达11%~13%。在该项目推介之初，基金管理方曾画了一个诱人的“饼”：“该项目租金收入、销售收入和物业管理费收入等，年平均经营收入超过7亿元。预计基金到期时经营收入可达11亿元，基金还本付息具备充分保障”。

　　但据业内人士指出，在电商的冲击下，今年专业市场和商业地产行情陷入低迷，租金回报率低，估计该项目年租金收入“顶多2000万元”。更为糟糕的是，这一项目的第二还款来源本来是“计划在2014年中获得不少于人民币10亿元的银行经营性物业抵押贷款”，但有知情人士指出，银行早已对其“断粮”。“今年形势不好，别说银行，所有金融机构对商业地产都很谨慎，都很困难。”

　　有消息称，截至目前，3亿元基金仅向投资者兑付了部分本息。记者尝试向其求证，但直至截稿时，均未获得清科凯盛的回复。

　　风险一

　　传涉多重抵押 风控形同虚设

　　“据说正在逐步兑付，但兑付资金来源很成问题。因为现在银行已经不再向其提供贷款。而采购中心卖不出，靠租金收入也不太可能覆盖这笔基金本息。”上述知情人士对记者表示。

　　根据推介说明，融资主体广州银怡企业集团本应承担回购义务，清科凯盛此前也称，目前银怡集团“已兑付10%的本金，以及17%的收益”。公开资料显示，广州银怡注册资本1.2亿元，公司资产价值逾100亿元。但有消息称，早在发行这一基金前该公司已负债累累，涉及资金近20亿元。

　　有信托业内人士指出，这笔基金回收本息的麻烦之处在于，其多重风控措施均形同虚设。发行之时宣称“抵押物估价12.57亿元”、“抵押率39.7%”，但出事后基金管理方又表示“大部分物业已经抵押给了银行和债权人，可卖资产不多”。

　　上述信托人士指出：“其中可能存在抵押顺位问题。一般来说，大多数信托公司都只接受第一顺位抵押。若该基金只是第二顺位抵押人，一旦出事其对抵押物的处置就没有什么控制力。”

　　而据上述业内人士透露，目前工行已全面接管广州国际中心这一项目，“工行是主要债权人，对该项目有近10亿元授信。意味着这个项目基本上没有更多值钱资产可抵押。”

　　风险二

　　商业地产低迷 抵押物处置陷困境

　　除项目本身风控、尽职调查存在重大瑕疵外，商业地产估价存在泡沫、有价无市，也使抵押物处置本身困难重重。“即使抵押物是足值的，现在要着手清算处置没那么容易，今年商业地产物业基本上都很难出售。”上述信托业人士指出。

　　有资深民间借贷行业人士对记者表示，目前已知广州有两家小贷公司牵涉其中，一家2亿元，一家1亿元，都是以股东名义向其提供借款。但这两笔贷款都已到期，融资方还不起本金，一直都在展期还利息。“这个项目分别将三、四层抵押给两家小贷公司，但目前基本上无法变现。”

　　广东南方金融创新研究院特约观察员罗浩杰指出，琶洲商圈以会展为主。而随着近几年外贸走下坡路，琶洲商圈的缺点暴露无遗。而传统贸易在电商的冲击下，商业地产更是节节败退，至今都没有找到更好的出路。所以上述项目违约看似偶然，也是必然。

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