政策的默许，预期的改变，信心的建立……种种因素让豪宅市场正在升温。与刚需市场的观望仍旧持续不同，“9·30”政策效益已经在豪宅市场开始显现。10月，北京公寓豪宅成交持续升温，成交量创下17个月以来新高。
豪宅回暖
据亚豪机构统计数据显示，10月，北京63个在售报价每平方米超过5万元的公寓豪宅项目中，共有31个项目实现了成交，成交项目数量较9月增加了6个。31个项目累计成交公寓豪宅364套，环比上涨26%，同比上涨42%；销售总金额为37亿元，环比上涨10%，同比上涨36%。
“近一个月来，在销量上涨的同时，项目的来访量和来电量均出现明显增加。”海淀区某高端楼盘项目销售负责人表示，北京豪宅市场确实有明显升温迹象。10月，户型面积在100-200平方米、总价在800万元以下的经济型公寓豪宅项目累计成交102套，较上月增加78套；总价在2000万元的高端豪宅项目累计成交48套，创下今年最高值。自6月以来，北京公寓豪宅成交量已连续4个月呈现逐月回升态势，10月成交量、成交面积双双超过去年同期水平，成交量更是创下17个月以来的新高。
亚豪机构副总经理任启鑫表示，公寓豪宅成交上升来自于政策利好的刺激，央行房贷政策的发布，实际降低了改善型购房的首付比例和信贷成本，促进具有改善型需求的购房者进入市场。他表示，随着年底临近，开发商回笼资金的意愿将会更强，除了靠普通住宅“以价换量”的高周转模式增加利润外，还会加推高端产品，预计年底前北京公寓豪宅市场将呈现出供需两旺的市场行情。
购买力释放
记者了解到，目前北京众多豪宅产品入市推盘或有推盘计划，其中不乏单价过10万元的顶级豪宅项目。朝阳区合生·霄云路8号推出450-530平方米豪宅，单价最高达15万元/平方米；泛海国际二期也将时隔五年之后再推新品，单价达10万元/平方米。而泰禾·中国院子也正在推出其精装楼王别墅，据称，该项目每栋均价高达3亿元。均价达10万元的保利海德公园也推出项目主力户型平墅公馆。此外，常年占据北京顶级豪宅排行榜前列的盘古大观，其面积达660平方米，单价过亿元房源也有推盘。
亚豪机构市场总监郭毅认为，与刚需盘不同的是，几乎所有的一线城市都对豪宅的“限价令”放宽，不再有签约以及取得预售证的限制，为中高端项目的入市创造了政策条件，而近期针对改善型客户群松绑信贷又定向释放了购房需求，为中高端项目带来市场契机。正因如此，开发商展商推货以及购房者入市的欲望都得到了较大提振。
受乐观情绪影响，刚刚过去的10月成交势头不错，业内人士预期，11月、12月的暖冬行情可能持续。同时，受到信贷政策刺激，豪宅市场成交拉动明显，年底“豪宅行情”显现，豪客购买大宅的欲望进一步增强。
此外，从购买力上来看，下半年货币政策的短期宽松成为常态化，高端客户群手中可供支配的流动资金有所增加，出于资产配置及保值增值的需要，资金投向高端住宅市场谋求稳定回报依然是他们的主要选择。
政策转向
“高端住宅市场供求关系是供大于求。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对近来市场上传出一线城市限购放开很可能是高端住宅先放开的传闻表示赞同。他表示，目前一线城市的高端项目积压比例很高，而稳定住房消费需要高端人群的购买力，高端市场完全有放开的条件。
事实上，政策态度在今年春节后已开始有转变。以北京为例，今年以来豪宅“限价令”就开始逐渐放松，而9月以来，单价超过5万元甚至近10万元的豪宅项目也不断获准推盘入市。
“而今，政策态度的变化已不再停留在放松预售的层面。”一位高端地产代理公司营销总监向记者表示，从各地政策调整来看，已经开始有意促进高端项目的销售。
近日，上海市房管局等四部门出台《关于调整本市普通住房标准的通知》，调整后上海市在售一手房的普通住房套数占比将提高到近60%。此前，北京也刚刚上调了普通住房价格标准。业内人士表示，调整后，一线城市放宽豪宅认定标准，意在释放高端改善型需求。这客观上对真正顶级豪宅市场的推动作用也是不言而喻的。而一些二线城市的态度则更为激进，毫不掩饰政策对客户购买高端楼盘的支持。沈阳刚刚发布新政，对购买144平方米以上的房产直接补贴150元/平方米。
对此，顾云昌表示，楼市冷清需要加温，一线城市楼市还有松绑余地。“9·30”政策出台，北京、上海等一线城市调整普通住房标准之后，叠加效应会更加明显。无论从政策上还是市场心理方面，高端项目入市将迎来一个好的环境和契机。
在刚需市场仍处于观望情形下，要达到政府提出的“稳定房地产市场”的目标，激发改善型需求，鼓励高端楼盘的消费释放就成为必然选择。
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