今年6月23日,金隅·汇星苑自住型商品住房公开摇号活动现场。 新京报记者 周岗峰 摄
自去年10月底自住房政策正式出台以来,自住房在北京已落地一年有余。一年来,市场对于自住房的热情,从最初的摇号如“中大奖”到逐渐回归冷静,甚至是冷淡。对于自住房这一政策,从业界到购房者均褒贬不一。
起
为抑房价推自住房
在2013年的楼市,伴随“火爆”“日光”等字眼的是房价的节节攀升。2013年10月23日,北京市住建委发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(即“京七条”),文件规定,政府将向市场供应一批“以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米,销售均价,按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的自住型商品房。”此后,市国土局推出了一系列带自住型商品房配建的住宅用地,以完成其7万套供应量的目标。
当时,政策出台主要为达到两点目的。“其一是为了平抑过快上涨的房价,其二则是为了解决中低收入人群买房难的问题。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰指出。
承
刚需盘压力山大
事实上,在自住型商品房大规模入市之后,北京楼市的确受到了明显的影响,尤其刚需盘受到的冲击最大。比如,在长阳、天宫院等刚需集中区域,从今年三四月份起,房价和成交量均一路下滑,不少购房者都选择了持币观望。而在东坝区域,甚至出现了商品房与自住房价格倒挂的新现象。
“比周边商品房便宜1/3的自住房,对于老百姓的吸引力还是很大的,听说有60多万人去登记。”陈云峰说,“在今年市场大调整的背景下,自住房密集入市,尤其是从5月份到8月份之间多个项目摇号,对商品房市场尤其是刚需盘形成了很大的压力。”
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从抢购到弃购
今年6月下旬,北京市第一批自住房金隅·汇星苑和金隅·汇景苑开始摇号,这两个项目共有约43.7万组购房者申购,而该批次提供的房源共有5200套,申购比例接近84:1。随后,恒大御景湾的申购比也达32:1。
“第一批自住房的位置较好,房子性价比很高。而且申购者也确实是有住房需求的,所以有那么多申购者一点也不奇怪。”一位承建多个自住房项目的开发商表示,由于后续部分项目的位置过于偏远,因此吸引力有限,再加上刚需降价等因素,使得自住房产品也出现分化。
而一些“中大奖”般中签的人,却选择了弃购。就连金隅·汇星苑首批都有349户家庭放弃选房,约占中签数的两成。之后陆续入市的项目中,因为位置、资金、质量等等问题弃购的人数更多。比如,首创悦都汇项目,选房第一天,700户中签家庭共认购296套,接近六成的家庭未成功选房。
“自住房的申请程序比较简便,只要是符合条件的人都可以申请,因此很多人是抱着试一试的心态,并非真的做好了购房准备。”金隅集团有关负责人解释。而弃购在当时也不影响申购其他项目。
随着自住房的大批量入市,其弊端也更显现出来。其中最受诟病的是自住房大多分布在距离市中心较远的郊区,不能满足刚需购房者的日常居住需求。比如申报过大兴采育自住房项目的张女士,就因为在丰台上班,来往交通不便,最终没有去现场提交核验资料。
合
自住房申购逐渐理性
在部分自住房遭到弃购的同时,北京市住建委也在进一步完善自住房的申购工作。今年9月5日,北京市住建委官网公布征求意见稿,其中拟规定,购房家庭放弃选房超过三次的,优先家庭将取消优先购买资格,非优先家庭则取消自住房购买资格。随后,盲目参加摇号的购房者数量已明显下降。
此外,受自住房的影响,刚需盘也出现不同幅度的降价,部分区域甚至还一度出现了自住房与商品房房价倒挂的情况,使一些原本关注自住房的人群转而向商品房回流,自住房申购已经由最初的火热开始向理性回归,动辄十万人申购的局面已经改观,取而代之的是申购家庭较为理性地选择符合自己需求的项目,比如,截至11月17日,位于平谷的旭辉·满庭春MOMA,仅有约6800户申购,成为首个自住房申购家庭不足万户的项目。
■ 业界视角
“自住房政策已达到部分目的”
“从业内角度看,北京自住房政策有其成功的一面,也有不完善的一面。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,自住房给低收入人群提供一个住房保障的初衷现在并没有全部实现,但是确实起到了一定的平抑房价的作用。“从政策角度起到了稳定房价,靠保障这只手来调控市场无形的手,比强制性的限价限购政策有效。保障加疏导的办法,要更加符合政府的定位。”
不过自住房同样也存在着较多问题。全国房地产商会联盟执行主席顾云昌认为,北京市的出发点是好的,下的决心也很大,但是在执行过程中仍然会遇到很多问题。比如有的自住房区域确实稍显偏远,交通、商业、医疗、教育等等配套尚未跟上。
“我希望政府将来能够更加明晰自住房的性质,到底是商品房还是保障房。”顾云昌强调,自住房到目前为止还是一个过渡政策,最终的住房政策应该是家庭收入,而不是以有房、无房为标准来衡量。“以现在北京的房价,就算是中等收入家庭也难以消费得起商品房,显然以有房无房来评判自住房的购买资格并不十分合适。”
■ 数说
截至今年10月31日,北京市已推出自住房地块50块。截至11月17日,完成自住房供应约5.8万套。目前,已经有31个项目进入申购环节,其中11个项目已摇号,包括金隅·汇星苑、金隅·汇景苑、恒大御景湾、富力蕙兰美居等。
处于选房签约阶段的自住房共有11890套。
最贵自住房:恒大来广营项目,28000元/平方米。
申购比最悬殊自住房:百子湾项目,11.8万人抢360套房子,中签率约327:1。
(来源:新京报记者综合北京市住建委数据统计。)
本版采写/新京报记者 陈禹铭
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