家居装修知识网

首页 装修资讯 家居知识 家居百科
当前位置 >> 装修资讯 数字不偏袒:财报里的融绿之争

数字不偏袒:财报里的融绿之争

https://m.biud.com.cn 2014年11月21日09:52 家居装修知识网  

  孙宏斌和宋卫平“入城之争”渐趋白热化,双方的一举一动皆被各种媒体工具直播,尽管真假难辨,但圈内外对戏剧化的情节乐此不疲。

  只有数字没有偏向,也不会说谎。一勺君查阅融创、绿城这几年的财报,双方的分歧、底牌和筹码争夺都跃然纸上。

  1

  融创、绿城基因不合?

  “融创和孙宏斌的基因,明显不融于绿城。”这是宋卫平19日公开信里的原话。孙宏斌不苟同的话,这可视作宋卫平的一面之词。但这句话并非站不住脚。

  在物业形态上,绿城酒店和商业资产包账面值近80亿,总资产占比超过6%。龙头房企中绿城投资物业体量已经够低了,孙宏斌的融创更绝。投资物业只有区区3个亿,基本是除了总部所在大楼外,酒店和商业一概没有。

  还在顺驰的时候,孙宏斌就对万科雄踞第一很不忿。东山再起后,对万科的城市配套服务商转型,他也是不以为然。宋卫平团队指摘他入主绿城后,违反与地方政府和其他合作伙伴的合同,停建和取消大量酒店和公建,显然不是空穴来风。以双方存分歧的山东曲阜项目为例,孙宏斌执掌绿城期间,就叫停了土地合同中配建的孔子博物馆,以及酒店与商业。

  融创以营销立身。碧桂园定义了全民营销,融创则将渠道营销做到极致。2011年~2013年,融创销售额从192亿提高到547亿,增长近2倍。2013年资产周转率高达0.37,比主打刚需产品的万科(0.3)还高出一大截。

  高端精品卖得比刚需盘还快,销售力可见一斑。但也不能全归功于营销。数据来现身说法:融创定位中高端,利润率(2013年毛利率23.3%)却位于行业底端;过去两年超1.7万元/平米的结算单价当然不低,但每平米土地和建安成本也超过1.2万元。中心城市的核心地段一直都是楼市的热点,融创定价又放低身段,具备旺销的条件。

  融创财务回报不算高,但也别认为孙宏斌只是银行、信托的打工仔。2012~2013年他在支付43.8亿利息的同时,还购买了近1000万平米的权益土地。融创几乎所有家当(2013年底权益土地储备不足1300万平米)都是这两年置办的。融创土地储备总量不高,但以含金量取胜,都位于中心城市核心地段,花了大价钱。

  钱从何来?只有卯足了劲高周转和卖房子,以战养战。

  反观绿城,业内公认为产品为本和工匠文化,营销是弱项。但2013年,绿城净利润率高达17%——高端物业伴随高利润率——扣除投资物业增值、并购项目重估等因素后净利率也有13%,显著高于融创。

  在为股东创造回报上,绿城不及融创,二者股价走势图也可以看出这一点。绿城的短板在于周转,在2013年这个好年景里,周转率只有0.25,行业偏下水平。

  补齐周转率短板,绿城就是江湖一等一高手。但刀子不能两头利,高利润率和高周转通常互相排斥。因此,融创和绿城代表两种不同的运营文化。

  2

  核心筹码融绿公司价码几何?

  双方分别持股50%的合作平台融绿公司是争夺的核心筹码,有公开消息说宋卫平回归的代价是,绿城让出在融绿的持股权益。

  融绿是硬通货。2013年销售155亿,2014年上半年销售107亿,其中在上海的销售额分别为112亿(当年上海第三)和69亿(上半年上海销冠),占比近7成,另外30%也来自苏锡常这三个苏南重镇。绿城体系最好的资产在融绿平台上,待推货值过千亿,上海土地储备就超过200万平米。

  2012年6月,绿城展开断臂式自救,33.6亿出售上海、苏南等9个项目中50%的权益,合作涉及345万平米土地储备。这是融绿公司的由来,双方还约定该合营企业由融创操盘并并表。

  过去两年来,融绿没有为双方贡献过利润。2012下半年融绿处于止血和手术阶段,结算毛利率畸低;2013年融绿毛利率7%,扣除运营支出和税费后亏损;2014年上半年对苏州御园等项目计提减值,仍然亏损。

  不仅没赚钱,双方投入的资本金都亏掉了一些。但这只是账面上。削价出货的部分率先进入结算,在财务处理上融绿也倾向于把包袱放在前面甩。两年来,融绿结算收入约100亿出头,在过千亿的可售资源中占比很低。

  总而言之,融绿马上就是一只会下蛋的金鸡,以10%的净利率粗略计算,将有过百亿利润。这么大一块利益,宋卫平不会轻易让出。他愿意私相授受,重要股东九龙仓也不会点头。即便他们三家达成一致,这事还得股东会通过。上市公司架构根本容不得让出,融绿资产数百亿,出售必须上股东会表决。宋卫平一致行动人(宋卫平+夏一波+寿柏年)和融创回避,小股东联合起来就否决了。

  3

  宋卫平为什么此时要急着回来?

  宋卫平在公开信里表示,他回来的原因是融创团队降价致使客户担忧不满,合作伙伴委屈且受到了不合理对待,即使失信,也对守住对更多的人、更重要的信用。

  抛开背信弃约的道德审判,宋卫平执意要回来,港交所将交易审核延宕半年之久,无意中成了他的帮手。港交所并非审慎过度,孙宏斌入主后,绿城面临一个很有意思的治理结构。融创和九龙仓持股并列第一;宋+夏+寿屈居第三,任何一方争取到他们就可以控制绿城;融创和绿城还孕育一个巨婴——融绿。

  一致行动人是法律用语,适用场景是联合收购一家公众公司,绿城股东间的股权买卖认定为一致行动人有点牵强。但天下攘攘,利来利往。绿城目前股价不足7.6港元,距离孙宏斌12港元(扣除2014年中期股息后是11.46港元)出价尚远。港交所的确收到了股东实名举报信,举报九龙仓、融创、宋卫平是一致行动人。这个股东不全属空口无凭。

  九龙仓和融创之间有协议,双方持股亦步亦趋;在跟融创交恶之前,宋卫平和孙宏斌的关系也好到同榻而眠的程度。在特定的情境下,三方是利益共同体无需争议,但认定为适用场景有限的一致行动人,就有牵强附会之嫌。是人都有一己私利,这位实名举报小股东的目的是,不甘于坐看两大股东神仙打架,希望触动全面收购要约,给自己博得一个高价跟随出售的机会。

  港交所还真对三方进行问询了。如果到了12月31日,还未获得港交所路条,交易就作废。时间站在宋卫平这一边,如果孙宏斌慑于骤升的全面收购门槛而退出,宋卫平趁势回来就不用背失信的指责了。

  但他等不得。

  绿城刚发布的销售简报表示,10月份销售均价19107元/平米。与中报披露的上半年22279元销售均价相比,下降近15%。融创团队7月份开始操盘绿城,楼市逐步转好。宋卫平决计要回来,融创主导下的销售狂飙在他眼里就有双重的意味。跟业主和合作伙伴的义务还要他来背,降价卖的房子越多,就越把他送到火上烤。

  他在融绿已经见识过了,周转和现金流都不错,但是两年没看见利润。

  4

  如果触发全面收购要约,会逼退孙宏斌吗?

  如港交所认定一致行动人成立,融创在原24.3%股权之外,需以同一价格收购其他股东的股份,还需付近200亿港元。

  孙宏斌拿得出这笔钱吗?努努力他真出得起。忙着从上市和私有化两端赚钱的投行最乐见大交易了,一些银团也争着要分羹。孙宏斌有这个底气,地产骇客绝不是浪得虚名。2013年总资产、收入分别是2011年的3倍,融创的位次从行业中游跃升至前十。如能将绿城收入囊中,坐五望三指日可待。

  经营现金流更能显出孙宏斌的功力。2012、2013年在添置大部分家当的前提下,融创还分别有95亿和83亿的经营现金净流入。花钱很猛,现金回流更快。由于销售突飞猛进,融创净负债率从2011年末的104%下降到2013年的70%。

  中心城市、核心区段、定价随行就市,融创正处在上风口,股价节节高升。全面收购绿城伴随的负债率上升,也属可控。两年前通过融绿收购绿城9个项目,孙宏斌这一把已经大赚,如能进一步收购绿城,可以视作乘胜追击。

  绿城土地储备高达3782万平米,权益可售面积也有1413万平米。2013年,绿城销售额621亿,排名较融创高,权益金额也高达323亿。虽然绿城不经常在土地市场充当豪客了,但还是很有家底。

  绿城上海资产资质最优,孙宏斌已手握50%;苏锡常等江苏资产属于次优之列,多数也在融绿平台上;在绿城大本营杭州,融创和绿城也有合作项目。言外之意,如果未能成功入主绿城,融创也通过融绿平台和项目合作,分享了绿城最优质的资产。剩余资产中,绿城在浙江各地市、山东和辽宁项目众多,但相对含金量不高。

  孙宏斌手握主动权,进退两得。全面收购代价不菲,他出得起这个钱,绿城也值这个价码。袒露决心也是为了在谈判桌上争取更大的价码,退也要看怎么退,既然登堂入室并当了一段时间的掌柜,走的时候当然要多带些东西。

  全面收购也不是轻易达成的。首先要九龙仓点头。即使九龙仓通过了,还需大多数流通股东接受。只要有少部分股东(合计持股量超过10%)不同意,交易就进行不下去。香港还有很有趣的“数人头”制度。恒盛地产一度推动私有化退市,接近100%的股份都表示同意出售了,但有持股量很少的小股东在现场投出反对票,一数人头,反对的人数占优。恒盛现在还在联交所交易,错失高价离场机会的投资者对这帮小股东恨得牙根痒痒。

  生意终归是生意。最终双方都要回到谈判桌前。这不,刚传出动态消息,宋卫平、孙宏斌、周安桥(九龙仓代表)都到杭州了。

相关知识

数字不偏袒:财报里的融绿之争
融绿之争:从商战到娱乐剧 宋卫平回归绿城
2014楼市十大流行语 “有钱就是任性”等上榜
融创拟155亿收购融绿平台 绿城不认可单方面行为
雨虹绝密靓缝剂:小缝里的大学问
技术驱动服务,齐家网2019中期财报里的“生意经”
赞!无处不是家 巴黎地铁里的宜家公寓(图)
Distrito Capital酒店:彩色国度里的黑白灰
不自然 :一种自在的生活,一些坦然的设计
阁楼里的 ATTIC Bar:小空间里的丰富趣味

本文来自 家居装修知识网 数字不偏袒:财报里的融绿之争 https://m.biud.com.cn/news-view-id-476279.html