11月18日，备受关注的上海董家渡13、15号地块闪电成交，中国民生投资股份有限公司(以下简称“中民投”)、上海外滩投资开发有限公司、上海佳渡置业有限公司联合体以248.5亿元的总价、3.54万元/平方米的楼面地价刷新了上海土地拍卖成交记录，成为2014年新全国总价地王。
早在董家渡地王挂牌之初，就传出该地块内定中民投的消息。而中民投董事长董文标也曾野心勃勃地宣称：三四年就能回本。如今，拍卖尘埃落定，不少上海业内人士却为这一超级地王感到担忧。
“三四年回本基本不可能。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民指出，董家渡地王的形象性意义大于实际开发意义，更像是上海为引进中民投落户的一个筹码。无论是资金还是建设方面，中民投都不可能在三四年内见到明显成效。
上海黄浦区一位政府人士向中国房地产报记者透露，中民投此次中标董家渡地块是与黄浦区政府密切合作的，未来中民投将在上海建设总部基地，在3~5年内打造中民投系民营企业总部园，为上海市经济发展做出重要贡献。
“我对这个事情的具体情况不了解，中民投现在专门有一群人在操盘这个项目。”中民投副董事长史玉柱告诉中国房地产报记者。中民投总裁高级助理、佳渡置业执行董事张志超也对于本次大手笔拿地后的计划细节保持缄默。
“估计50%以上的体量会由他们自己内部消化。”嘉华中国投资有限公司副董事谷文胜指出，中民投作为一个众多股东合资和综合性投资企业，资本实力上具备拿下董家渡地块的能力，但因为其并没有任何的房地产开发经验，在项目开发和后期运营上或许会遭遇诸多困难。
高调走形式
11月18日上午9时，上海市土地交易市场大厅内，聚集了众多前来观战董家渡地王现场竞拍的媒体，中国房地产报记者从黄浦区委宣传部一位负责人手中获得的“媒体素材稿”中，描写道：“现场共有两家竞买人参与竞价，最终由×××/×××/×××联合体以人民币×××亿元竞得……”
“拍卖还没开始，他们怎么知道是由三家联合体竞得的呢？”现场一位开发商人士向记者表示，这将是一场没有悬念的拍卖，挂牌竞价不过是走过场而已。果然，在9点半，拍卖刚开始，1号竞买人加价1000万后，主持人突然将价格调高至248.5亿元，2号竞买人立即举牌叫出该价格锁定战局。最终，2号竞买人竞得董家渡13、15号地块。如此高调地内定一家企业拿地，在上海土地市场上相当罕见。
这场预期内的地王之争中，竞得方从此前预测的中民投一家，变成中民投、上海外滩投资与上海佳渡置业三家组成的联合体。资料显示，上海外滩投资是黄浦区国资委下属政府性投资公司，主要以总体发展商的身份，对外滩地区进行功能性开发，佳渡置业则成立于今年9月22日，为中民投下属子公司。
“如果简单地按照地块分割的方式进行出让，溢价率不可能只有0.2%，超过100%的溢价也容易达到。”某机构究员严跃进表示，地方政府之所以采取这种出让方式，在于此类地块承担了上海外滩及黄浦区复兴的重大使命。中民投显然是有备而来，在资金上比较充裕，也是其进军上海市场的第一个大项目。同时，黄浦区地方政府也不愿意将此类优质地块拱手交由此类“陌生”房企来操盘，通过加入外滩投资公司，能够发挥外滩开发的优势，以及在后续开发中植入地方政府明确的意图。
前述黄浦区政府人士也表示，董家渡地块没有取代广州亚运城地块成为全国地王，是由于它将是南外滩地区功能和形象的标准，要兼顾整个地区的长远发展。目前，黄浦区对董家渡13、15地块外立面的设计都已规划完成，拿地企业需遵照执行。
此外，有业内人士透露，国务院批复、59家民企发起、500亿元注册资金、首家“中字头”民营大型投资公司，上海市及黄浦区政府牺牲部分土地出让金，引中民投入驻上海，其中也有国家鼓励民间投资的政策倾向和的长期收益考量。
由民生银行(600016,股吧)前董事长董文标联合59家民营企业成立的中民投，聚合的民企名单中包括苏宁电器、亿达控股、泛海建设等国内知名民企。早在中民投成立之初，就因吸纳了包括中国泛海控股(000046,股吧)集团董事长卢志强、亿达集团董事局主席孙荫环、巨人网络董事长史玉柱等知名民营企业老板的加入而小有名气。
如今，斥资248.5亿元拿下董家渡总价地王，正式挂牌成立不过三个多月的中民投，已正式完成其在房地产领域的“首秀”。
艰难的回本账
此前十余年，董家渡地区是上海最著名的城中村、旧改区。但这似乎并不影响中民投对董家渡地块开发的雄心壮志。
董文标此前就曾公开表示，将在上海黄金地段拿得一幅地块，有意在该地块上盖一座50~100层的高楼，并且他告诉中民投股东们，“三年就能回本”，这个项目的盈利也将成为中民投向民生银行现有股东“赎买”民生银行股份的重要对价。业内人士指出，这一论断显示出中民投对董家渡地块的溢价能力信心十足。
陈立民为记者算了一笔账，该地块约有12万平方米的住宅部分，全部做成豪宅出售，按10万元/平方米的售价算，扣除经营成本约赚5万元/平方米，可以赚60亿元。此外，商业和写字楼按照6万元/平方米算，要收回剩余178.5亿元的土地成本，需要卖掉35.7万平方米商办部分，占商办总量的61%。而政府强制要求该地块办公部分地上面积十年内不得转让，且受让人须长期持有住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁，不得擅自销售。
“无论怎么算，中民投很难在短期内赚到钱。”陈立民直言，黄浦区对于其辖区内土地规划很跳题，给地块开发设置了诸多限制，中民投打算“三四年回本”显然是做不到的。而从目前情况看来，中民投很可能是发动自己旗下的民企来消化部分办公体量，为项目初期带来人气。
谷文胜预计，尽管地块的成交楼板价在同区域并不算高，但是要建造两栋地标性高楼的单位建筑成本还是高于一般的建筑，此外，竞得方还有着数量可观的配建任务，包括绿地、空中连廊、地下空间等，这无疑进一步加大了建设成本。
董家渡地王离中民投期待中的“上海国际金融中心”还有多远，似乎只能靠时间来印证了。
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