任何一项政策的制定和实施都有它的历史局限性和特殊性，也有它的合理性，回顾住房政策制定史，不可全盘否定，需客观、全面、理性做实事求是的辨析，本文作者长期研究和关注住房问题，并结合自身实践常做反思，供业界参考。
新中国成立之初，我国摒弃了旧中国实行的那套住房制度，推行了一套新的以“公房”为主的住房制度，即：住房主要由政府或单位出资兴建，用行政的办法分配给职工居住，收取适度的租金。何谓适度租金？建国初期的提法是商品租金。后来，随着全国经济大环境变化的影响，先是下降了一次，后又长期不调动，形成了与物价相比似乎很低的租金。因而在房改时，人们把它简称为公房低租金制度（以下简称旧住房制度）。
从新中国成立之日算起，直到2000年把可以出售的公房售完（也就是彻底放弃旧住房制度）为止，旧住房制度在我国推行了50年。在当时十分困难的条件下，它对解决广大职工的住房难，发挥了应尽的作用。其重大的历史功绩，应给予充分肯定。
上世纪80年代，我国开始实施房改，当时也正值我国将计划经济改为商品经济和市场经济的过渡期，人们很自然地提出了要走住房商品化道路。由于它与旧住房制度水火不相容，于是人们就绞尽脑汁“想”出了旧住房制度存在的种种弊端，用作彻底放弃旧制度的“根据”，现对当年的弊端辨析如下。
“弊端一，旧住房制度下，有的单位住房分配不公，有人恃权多占住房”
大家都知道，凡是有人掌握分配权的地方，都有可能发生分配不公这种“常见病”。例如，在近些年在分配保障房的过程中，分配不公仍时有发生。因此，这个问题并非旧住房制度所专有。
“弊端二，旧住房制度房租太低，是一种“实物分配制度”
这个问题需要弄清楚房租下降到“太低”的历史过程和原因。建国初期，我国政府曾要求实行公房商品房租。1952年内务部在《关于加强城市公有房地产管理的意见》中，规定房租应包括折旧费、修理费、管理费、税费和一定利润等项内容，即商品房租。当时定的砧瓦房每平方米建筑面积月租为3角。1955年我国将所有实行包干制的职工全都改为薪给制，并由包干制不交房租改为薪给制要交房租。此前，较多的公务员为包干制。
在改为薪给制后，不少人反映商品房租太高，与低工资制不相适应。因而中央国家机关（各地的房租大多参照中央国家机关房租进行调整制定）当年就把月房租降为1角2分，变成一种以租养房的租金。1957年，周恩来总理在一个报告中提出房租应包括折旧、维护、管理3项费用，再次肯定了以租养房的租金。中央国家机关据此把月房租升为1角6分，比1955年的租金多出了4分钱，主要考虑了两年物价上涨和1956年较大幅度调整职工工资的影响，并提出了以后还会随着物价上涨和工资上调而上调房租的理念。
我国早期实行低工资制，是因为国家太穷。但却准备随着经济发展逐步提高工资来改变低工资制。为此，在1956年调了一次工资，调幅超过职工人数的一半。1958年又进行一次小调，调幅在职工人数的10%左右。可惜，从1958年开始，我国进入了一个极为特殊历史时期。先是出现了三年困难时期。1964年和1965年刚从困难时期复苏而准备新的起步时，又接着爆发了1966年开始的十年动乱，使得国民经济接近崩溃的边缘。
由于以上原因，导致从1958年至1978年长达20年的时间里，广大职工的低工资没有调动。而物价却在不断地上涨，使职工的实际收入不断下降。最苦的是1958年评定的二级工，月薪38元，竟长达20年没有调动。直到1978年，才为“五八、二”（即1958年评的二级工）的月薪38元进行第一次调整。
在那20年里，国家机关月房租1角6分也没有调动，其它绝大多数单位也没有调动房租金，只是在“文革”期间有极少数单位自作主张而略有下调。由于20年物价的上涨，如果单纯与物价相比，20年房租不动就是实质性的下降。对以上情况，有不少人士认为，20年不涨工资，政府对对广大职工特别是“五八、二”职工亏欠太多，别说房租不动，就是不收房租，也远远弥补不了亏欠。
提出房租太低是实物分配的论点，有两个需要辨析的问题。其一，当年提出的房价过低，是把长期不动的每平方米月租1角6分与房改当时已经大为上涨的物价相比而得出的。这是不同口径的对比。要知道，衡量房租高低的另一个重要办法，是与同时期的居民收入高低进行比较。如果整体地地把20年月租1角6分不调动与20年广大职工低工资不调动相比，就不会得出房租过低的结论。如与“五八、二”职工的月薪38元20年不动相比，月租1角6分则明显偏高。既然当年房租整体不低而且部份偏高，就不能离开历史的实际把月租1角6分称之为实物分配。
其二，全国解放后房租一次下降和20年不调动，是由于当时极为特殊的历史原因形成的，与我国住房制度毫无关系，且与设置住房制度收取适当房租的初衷相悖。因而把极为特殊历史情况下出现1角6分低租金长期不动的责任扣在旧住房制度头上，并把旧住房制度叫做“实物分配制度”，是没有道理的。
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