降息对于楼市成交量的刺激让人咋舌。日前相关统计数据显示，11月北京新建商品房月成交量为12279套，二手房成交量为11180套，双双破万，为今年内最高点，特别是降息首周（11月24日-30日）北京商品住宅累计成交3210套，成交面积达35.24万平方米，环比分别上涨11%、25%，日成交量突破600套的（周末网签暂停）。

翘尾再现

在扣除保障房和自住房后，上周北京纯商品住宅累计成交2360套，环比大幅上涨54%，是2014年周度销量最高的一周的。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，央行信贷放松政策在楼市效应逐渐显现，再加上11月21日央行时隔两年再次降息，有助降低购房成本，政策红利覆盖全部购房客群，使得购房者心理预期发生根本性转变，在开发商加大优惠冲刺业绩的背景下，此前犹豫观望的刚需客户开始逐步走出观望期，抓住当前短暂的购房窗口期出手，是此轮成交“翘尾”的主要原因的。

任启鑫判断，作为年底最后一个冲刺时间点，未完成全年销售目标的房企仍将会积极拓宽营销渠道平价走量，12月楼市预计仍将掀起一轮冲量潮，带动北京楼市在四季度成为全年最高点的。

价格上扬

随着商品住宅成交量持续上升，市场渐趋稳定，上周成交价格也出现小幅上扬，据亚豪机构统计数据显示，在扣除保障房和自住房后，上周北京纯商品住宅的整体均价高达29652元/平方米，环比上涨10%的。

上周北京商品住宅成交均价的上涨主要原因在于楼市成交结构变化所致。据统计，上周中高端楼盘成交量占比显著增加，其中成交均价在3万元以上的商品住宅累计成交709套，与前一周相比大涨64%的。

央行“9·30”新政的出台,为很多受困于二套房首付和贷款压力的改善型购房客群松绑，特别是对于首次改善型人群，由于这类客群资金实力有限，大多需要依赖银行贷款解决购房款不足的问题，在央行多轮政策支持下，享受到了房贷政策包括降低首付、降低利率、利率优惠的三重利好。资金杠杆率的提高、使用成本的降低，促使积蓄已久的改善型需求开始集中释放，在带动中高端楼盘成交量上涨的同时，也直接拉升整体楼市成交均价出现结构性上扬的。

优惠继续

尽管市场回暖，但是开发商的优惠政策依然继续。

改善型需求反弹，使得房企信心大振，开始增加大户型、中高端住宅产品的供应力度。据亚豪机构统计数据显示，上周北京共有4个楼盘项目入市，分别为大兴区的富力童话时光、房山区的北京城建胜茂广场顺义区的香悦四季以及通州区的旭辉丽舍 ，4个项目的主力户型为100-200平方米，均面向改善型购房人群的。

而在定价上，上周入市的4个改善型楼盘仍然采取以价换量策略，开盘优惠力度不减。据统计，上周入市的纯新盘北京城建·胜茂广场推出5万抵20万元的优惠活动，位于顺义的合景香悦四季同样推出排卡6万抵20万元的优惠的。

随着一系列救市政策的实施，市场信心开始有所恢复，也为中高端项目入市带来市场契机，但近期回升的成交量并不足以改变高库存的现状。截至11月，北京楼市库存量仍高达8.6万套，再加上楼市新增供应量，未来一段时间楼市面临的去库存压力仍然非常大，短期的高成交量并不足以支撑房价上涨，因此就算项目定位高端，预计年前仍将会采取低开入市策略吸引成交，以回笼资金的。

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