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环北京楼市观察：价格回调库存高企泡沫难以掩饰伤疤

https://m.biud.com.cn 2014年12月10日09:27 家居装修知识网

随着北京房价的持续飙涨，“环北京区域”的概念形成。燕郊、固安、香河、涿州……，一个个河北的城镇，坚定镶在了北京楼市版图上。

区域捧红的开发商

环北京楼市最早发端于燕郊。这片离天安门仅35公里的地方，一直有足够多的购房“期待”：划归北京、直达CBD、地铁或城铁即将开通。尽管何时实现仍遥遥无期，但也足够让房价冲破万元。

区域楼市崛起的沿路，是一道道企业风景线。据悉，燕郊高峰期共有20家左右开发商，其中本地占8成。福成便是最大的一家，它开发了燕郊第一栋带电梯的公寓，第一家五星级酒店。而让其在地产界扬名的，是“上上城”项目。

“当年上上城在北京地铁刷广告，3.5万买一居，5万买两居。一下子打响了品牌。”有资深从业者告诉记者。而目前上上城售价单价就在9000元/平。据媒体不完全统计，10 年来福成房地产开发了上千万平的住宅。房地产收入占其集团收入的一半。

同样在讲述“环北京”故事的，还有孔雀城。“一个北京城，四个孔雀城”，这样一个连锁品牌小镇概念，一时间使得孔雀城模式成为业内对环北京项目的热议的典型代表。

孔雀城系列的“霸气”，在于其地价获得核心土地资源的能力。一份信托计划资料显示：八达岭孔雀城项目的楼面地价仅为253元/平，潮白河孔雀城涧桥新城项目的楼面地价仅为619元/平，而其楼盘售价为八千乃至上万。

“环北京楼市”集体被透支

然而现实的神话终难持续，环北京楼市快速堆积的泡沫，也日渐露出其掩盖的伤疤。“固安房价赶上了通高铁的武清，还有上涨的空间吗？孔雀城目前均价已达13000元/平，这价格都能去大兴买房了，为什么要跑到河北来买？”有准购房者在接受采访时表示。

除了投资价值令不少购房者“犯嘀咕”，品质、配套、交通也是其关心的因素。孔雀城项目曾频频曝出质量问题，其中潮白河孔雀城项目还陷入了收房风波。燕郊，目前每天往返于北京虽有多趟公交，但依然拥挤不堪。

问题折射到市场，便是价格回调、库存高企。今年7月以来燕郊房价先跳水，其中首尔甜城降价幅度最大，从之前1.2万的单价直降到当前（11月26日数据）不到1万/平，上上城等也纷纷推出特价房或大力度折扣。

据固安房地产信息网数据显示，截至11月28日，可售房屋数量为20837 套，可售面积2076991平。换而言之，其房屋库存量是销量的12倍左右。

这对于后进入的房企意味着更多压力。今年碧桂园集团环北京的首个项目九龙湾开盘，地处河北涞水，与在北京市场卖了多年的一渡新新小镇项目临近。该区域的今年入市的还有望京西府等项目，而从周边项目销售情况来看，不得不说去化的压力依然巨大。

“北京周边地区承接首都、人口产业转移和功能疏解的最大优势就是价格。如果让房地产优先发展，把价值洼地都填平了，周边地区的优势也就丧失了”有分析专家表示。