均价逼近3.5万元/m2 议价空间收窄

　　随着“9·30”新政以及降息的利好，不仅一手楼市贵价大户型单位开始卖得动，市中心二手大户型单位似乎也迎来暖意。中原地产研究部数据显示，10月越秀区二手住宅均价约为27473元/m2，面积为100平方米或以上的大户型单位销售均价约为28145元/m2，销售面积约为762平方米。而在11月，越秀区二手住宅均价约为29919元/m2，大户型单位销售均价约为34137元/m2，销售面积约为740.8平方米。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，“十一”前夕，央行出台房贷新政，随着各银行相继明确执行细则，有效降低了首次改善型购房者的购房首付门槛，有利于提振市场对后市的信心，进而促使原本犹豫不决或暂时观望的首次改善型买家加速出手。

　　满堂红市场部刘镜棠告诉记者，满堂红促成的交易数据显示，10~11月月均成交套数与第三季度相比反而有所减少，但其中大户型单位成交逆势上涨，月均成交套数与第三季度相比增加超过六成。“9·30”政策后，越秀区大户型二手买卖双方心态均有所变化。由于首套贷款还清后二套房贷款首付下降至三成，促使二套房大户型买家入市心态积极，10~11月越秀区大户型物业看房量比第三季度增加超过1倍；而随着购房客看房量的增加，卖方心态则呈现转强趋势，买卖议价空间下降，满堂红数据显示，前三季度越秀区大户型住宅平均议价空间约为5.8%，10~11月期间，议价空间明显有所下降，为5.2%。同时，10~11月期间，大户型买家商业贷款比例为43.8%，比第三季度的25.0%上升接近两成；一次性付款比例为43.8%，混合贷款比例为12.5%。

　　四大板块扫描

　　北京路板块：大户型单位少，买家多为学位客

　　“无论在‘9·30’新政前后，学位房的买卖流动性仍十分强，因此学位房仍是不少买家的购房之选。”中原地产东湖西分行营业经理岑家永表示。但北京路板块的东湖区域内，大部分是小型或中等面积的单位，100平方米以上的大面积单位仅占10%左右。同时，七成以上的买家会选择购买小面积单位的学位房。但由于现时新政出台，业主心态转为强硬，新政出台前，业主可以有10%的议价空间，但新政出台后，即使议价1%~2%也十分困难。因此，买家近期转而选择购入一手在售的富力东山新天地或江尚东山。不少买家拥有过二套或以上住房，无法选择按揭购房，因此多选择一次性付款购房。

　　现时东川路97号大院是该区域较受欢迎的大户型二手住宅小区之一，该小区是省人民医院宿舍大院，住户素质高。大户型单位面积126~148平方米，现时市场单价约为4万元/m2，并且带有东川路小学学位。同时，大户型面积包括111~135平方米的富力盈泽苑也是不少买家的心仪之选，该二手住宅现时市价为4万元/m2左右。中原地产岑家永介绍，不少买家选择在该区域购房，并非计划作自住之用，大多仅以追求小孩读书学位为主。

　　小北板块：业主仍有3%~5%降价空间，看房客、买家增15%

　　中原地产小北路二分行资深营业经理李勤海指出，富力东山新天地等一手豪宅近期热卖对小北板块的二手学位房并无太大影响。“9·30”新政出台后，业主仍可有3%~5%的降价空间，而看房客及买家则增加了15%左右。该板块购房的买家多为“刚需”客，因此多数选择按揭购房。

　　中原地产李勤海透露，现时最受买家欢迎的大户型产品供应小区有越秀北市委宿舍及位于应元路的三眼井小区。越秀北市委宿舍的大户型面积为100平方米左右，均价为3万元/m2，而三眼井小区大户型面积也为100平方米左右，市场均价为3.2万元/m2。同时，位于小北路的小北御景也很受欢迎，但业主少有放盘，六成买家是学位客，并且购房计划用于自住。中原地产李勤海介绍，以上三个二手住宅均带有小北路小学学位，买家购房多以追求学位为主。

　　东风东板块：学位多数选择按揭， 多为需资金周转生意人

　　中原地产东风东路分行高级营业经理陈凡介绍：“‘9·30’新政出台后，东风东板块的买家看房量增加了30%~40%左右，但受一手楼盘如富力东山新天地的冲击，二手住宅成交量并无太大变化。”业主心态强硬，也不愿意降价，导致学位房需要不太迫切的买家持观望态度。而急需购入学位房的买家，小部分为学位“刚需”客，而大部分为需要资金周转的生意人，因此其多数选择按揭购房。

　　中原地产陈凡透露，较受买家欢迎的大户型产品如锦城花园及君汇世家，两者均带有东风东小学学位，买家多为生意人或企业高管。现时，锦城花园的大户型面积包括159~216平方米，均价为4.5万元/m2，而君汇世家大户型面积则为100~230平方米，市场均价为4.3万元/m2。

　　淘金板块：学位客青睐购买小户型，业主心态持续强硬

　　中原地产淘金分行高级营业经理周荣幸介绍，由于淘金板块的学位客多数选择购买小户型， “9·30”新政出台后，看房量增加两三成，业主心态则持续强硬。

　　中原地产周荣幸指出，该板块相当一部分的买家购房目的以追求读书学位为主，现时较受买家欢迎的大户型产品供应小区有侨福苑、帝景大厦。侨福苑带有华侨小学学位，大户型面积有115~135平方米，市场均价为2.5万~3万元/m2，而帝景大厦大户型面积则为101~125平方米，市场均价为2.5万~3万元/m2。

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