他们无论冬夏都穿西装，他们经常为购房人鞍前马后地寻找房源、联系看房、协商价格、办理过户，也有个别违规者吃差价、设骗局，着实让购房者吃尽苦头。他们就是购房者眼中天使和魔鬼的结合体——房地产经纪人。他们的背后是房地产经纪公司，人们俗称的“房产中介”。
2014年，房产中介可谓“内忧外患”。楼市的周期化起伏令其业绩平淡，一场中介的“大革命”正在波澜壮阔地展开。近日，房产中介市场硝烟四起，链家地产、中原地产等几大房产经纪公司掀起了一场针锋相对的变革。与之前矛头直指搜房网等网络平台不同，这次他们是短兵相接。
对于房地产中介而言，今年注定是不平淡的一年。一方面，今年以来，房地产市场陷入调整，成交萎缩让诸多地产中介生存困难；另一方面，房地产电商、O2O、全员营销的崛起，让传统中介营销模式面临被颠覆危机。
作为行业老大的中原地产并不打算坐以待毙，中原集团主席黎明楷于日前发表致中原集团内地三级市场同事的公开信，推出包括全员利润分成、加大网上资源投放，以及推行核心员工持股等五项新政，积极应对行业变革。
“中原地产历年以来都有盈利，我们会为员工提供足够的子弹与政策，和同行打这一场消耗战，抵御所谓新模式带来的冲击。”黎明楷在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，为了打赢这场硬战，中原已经做好了牺牲明年，甚至更长期利润的准备。
经纪人争夺激烈迫行业老大变革/
“我们这些同行所推行的新模式，实质就是让一线经纪人更着眼于眼前利益，用不赚钱的方式寻求市场规模的扩张，然后以用户数量的互联网故事说服风险投资继续烧钱，甚至上市。”黎明楷告诉《每日经济新闻》记者。
据悉，近日，链家地产通过非公开渠道宣布三项变革措施，其中最令人关注的是其提出实现管理架构扁平化，所有管理人员和职能服务一线经纪人，公司和员工充分分享利润，大幅提高经纪人提佣比例，最高至70%，同时帮经纪人实现年销售额从1亿元向10亿元的飞跃，实现年薪百万等。
随后，思源地产宣布，将二手房买卖佣金从原来的2.7%下降至1.5%，租房佣金减半。不管是买卖还是租赁，经纪人可享受32%的通提提成比例。我爱我家也对外公开宣布，将推出全员持股计划，地产中介的变革如潮水般涌现。
黎明楷坦言，上述三家中介的变革措施尽管有所不同，但核心均是希望通过提高佣金来争夺一线经纪人，迅速扩大自己的市场份额。但房地产中介向来是一个薄利的行业，中原地产最近数年的利润率也不过在10%左右浮动，遇到市场不好时甚至出现无利可图，在这样的情况下，大幅提一线员工的佣金提成，势必会带来负面连锁反应。
“以扁平化管理为例，其实质是降低管理人员的分成比例，将挤出来的佣金分配给前线。在现代IT技术的协助下，无疑可以提高管理人员的效率，让每个管理人员可以管理更多的下属。”黎明楷表示，但如果架构过分扁平，日常管理将会日渐废弛，导致盘源质量出现恶化，一线人员服务素质下降。
房地产交易的特性是交易金额高、流程复杂，除非是极个别的资深从业员，一般前线人员要靠个人能力去协调买卖双方完成交易并不容易，过分扁平化会带来成交概率下降，导致生意越来越难做。
对于链家提出 “羊毛出在猪身上”的盈利模式，即利用经纪业务之外的增值服务和衍生业务盈利，黎明楷并不认同。
黎明楷表示，“通过所谓平台化与介入金融服务获得额外利润，这件事中原也一直在做，但经纪业务在每家地产中介均是最主要收入来源，如果金融服务这么好赚钱，就没必要做亏本的经纪业务。这种不具备可持续发展能力的经营模式风险极高，规模越大亏损越严重，只要资金链一断，会倒得很快，受损害的将是希望在行业中持续发展的员工。”
中原地产为打硬仗推五项“新政”/
即便黎明楷并不看好这些新模式的持续发展性，但在竞争对手凶猛争夺经纪人资源的势头下，中原地产不得不主动变革应对动荡的市场格局。
《每日经济新闻》记者了解到，五项新政分别为：一，按照不同城市的竞争环境变化推出奖励计划，让前线员工与经理的整体收入高于同行；二，加大网上资源投放，让前线员工在网上吸纳客户的机会高于同行；三，调整佣金结构，让用心做好盘源工作的员工得到合理的佣金分配;四，推出全员利润分成计划，让所有员工都能分享到公司的利润；五，推行真正的股份制，让骨干员工在法律上正式成为公司的股东，能长远地分享到公司成长的增值。
中原地产创始人施永青此前在接受记者采访时坦言，中原在内地发展存在一些管理弊病，其中最重要的一个问题就是薪酬制度不合理，“肥上瘦下”，高层在佣金分配上得到的比较多，而一线部门分配得比较少。由于包括Q房网和德佑地产在内的竞争对手目前在这方面都比中原做得好，这使得中原在人才吸引上面临较大的压力，因此希望能够变革佣金分配机制，调整管理层级，使一线员工可以获得更多的收入分配比例。
黎明楷也表示，对于一线经纪人而言，公司此次新政的重点是加大激励力度，这包括奖金分配、佣金调整以及全员利润分成计划，目前细节仍在制定中，但最终目的是让员工在中原地产也能获得不逊于其他平台的收入。
更引人关注的是，以往由少数几个大股东主导的中原地产，破天荒提出员工持股计划。黎明楷告诉记者，目前公司大股东已经达成共识，将拿出20%以上的股权向中高层管理人员开放，双方将根据协议由后者以一定的价格购买中原地产的股权，以此分享公司发展从而带来的股权增值收益。此外，地区公司中高层未来还有望通过“类合伙人”的形式持有地区公司一定比例的股权，从而形成中高层核心人员与股东利益高度捆绑，实现利益共享，风险共担。
推行真正的股份制架构，也意味着多年来坚持不上市的中原地产未来有可能涉水资本市场。黎明楷向记者坦言，虽然中原地产短期内没有上市计划，但如果未来有业务发展的需要，不排除考虑上市融资。
然而，对于成立已36年的中原地产而言，即便推出史无前例的大力度改革，也没有必胜的把握。黎明楷直言这是一场“消耗战”，按照如此高比例的利润分配力度，所有中介公司都无法实现持续经营，就看谁能顶住亏损熬到最后。“我们 （指中原地产）这次决心豁出去，就是为了要让外界看清楚哪种经营模式才是最具有持续性，谁笑到最后才是最终的赢家”。记者 区家彦 发自广州
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