在“9·30”新政的刺激下，不少改善客户开始入市，“卖一买一”的换房一族成为支撑二手房成交的主流，这也推高了中大户型的成交量。机构统计显示，在11月之后，北京100平方米以上的房源成交量明显上涨。而在一些学区房、环境较好的区域，改善需求比例高达八成。

大户型房源成交占比大幅上涨

据住建委数据显示，11月100平方米以上的二手房住宅成交量走高，140平方米以上的房源成交占比涨幅最高，达到29.79%。这也是随着“9·30”新政的持续发酵，置换一族已经完成了“卖一买一”的过程。

万柳因为有中关村三小，学区房一直价格比较高。麦田房产万柳门店经理苟昊告诉记者，11月万柳区域成交量在30套左右，热销的小区有光大水墨风景（资料、团购、论坛）、碧水云天，其中30套成交中60%为置换改善购房的，而购房的面积为130-180平方米的三居、四居，价格都在600万以上。

在朝青区域，改善购房的比例则达到80%。该区域一家门店经理告诉记者，目前比较热销的是120-190平方米的三居、四居，很多国美第一城的业主卖了那里的房子，来到润枫水尚、天鹅湾置换大房子，现在区域价格在45000元/平方米左右。

换房族“先卖后买”居多

记者在采访中发现，在淡市下，为了稳妥起见，不少换房一族采取“先卖后买”的策略，避免定了大房小房短时间卖不出去的尴尬，从而形成不同户型之间的轮动。而此前楼市火热时，则“先买后卖”的操作顺序居多，以免踏空。

苟昊告诉记者一个现象，10月万柳区域成交的两居户型达到50%，一居和三居占到一半；而到了11月，则是三居占到60%，一居和两居占到40%。“从置换客户的操作来看，他们都是先卖了小房，再买大房，所以10月置换客户卖手里的两居，11月则是他们买三居，完成置换过程，”苟昊说。

由于二手房市场中以改善需求为主，这也导致不同户型之间价格差异。鑫尊地产董事长刘军告诉记者，因为换三居的比买两居的多，而要卖了两居才能换三居，所以现在市场中两居的价格便宜很多，也比较好谈价。

未来市场博弈或升级

据我爱我家提供的数据显示，11月北京二手住宅成交均价为29356元/平方米，环比下降2.1%。

而据北京中原市场研究部监测的样本楼盘数据显示，2014年11月北京中高档二手商品房成交均价为33785元/平方米，环比上涨0.64%，11月中高档二手房价已止跌上涨。

苟昊表示，10月、11月消化的都是之前挂牌很久降价后的房源，性价比都较高，这批房源卖完后，业主心理价位有所回升，在售的和新挂出的都是不愿意降价的，议价难度加大，所以相比11月来说，眼下万柳区域的成交量有所放缓。

链家地产市场研究部分析认为，四季度以来，随着“9·30”新政和降息政策的相继出台，市场回暖的趋势，部分业主心理价位有所提升，年底通常也有部分业主出现惜售情绪，寄希望于来年市场。而在客户方面，由于近期成交量增大，不少优质房源被消化，另外，成交价格并未出现大幅上涨趋势，这就使得客户等待、观望的情绪有所增加，预计未来一段时间内买卖双方的价格之争还将进一步加剧。

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