9月份，总价在800万元以下的公寓豪宅仅成交24套，在豪宅全部成交中占比为9%。时至11月，成交量大涨，180套的成交量占据公寓豪宅市场全部成交的半数以上
孙宏斌麾下狂奔的犀牛总有惊人之举。16.5万元/平方米的融创农展馆观澜嘉苑项目拟售价格一出，即引爆舆论，该售价亦刷新了北京住宅项目预售均价的最高纪录。
然而，农展馆项目并不孤单。
今年年底至明年年中，香河园3号、保利东坝地王、恒大东坝项目、中粮瑞府、中赫万柳书院、佳兆业广场、远洋刘娘府项目，以及融创农展馆项目，将如潮涌入市场。以这些项目的拿地价格预计，未来其项目单价都将超过10万元。
新一波顶豪入市，或将把北京豪宅市场定价拉升到一个新的高度。
以往顶豪市场有价无市
过去，北京的顶豪项目虽然单价10万元以上的不少，但实际成交均价超过10万元的并不多见。
中原地产首席分析师张大伟对《投资时报》记者表示，2011年以来，北京均价在10万元以上的顶豪项目，年成交量均只有20多套。2011年最高，成交了28套，2014年到目前只成交了21套。均价在8万元至10万元的项目则好一些，年成交量最低的是2012年，只有67套；成交量最高的是2013年，达到157套。
亚豪机构总监郭毅亦对《投资时报》记者表示，签约价格方面，豪宅价格即将攀上新台阶。“从单价来看，很多项目报价报在单价10万元以上，但卖到10万元以上还是少。今年成交的二十几套房源分布在14个项目当中，而去年只有7个项目卖出。”
在近期举办的保利海德公园的豪宅发布会上，万科北京高端事业部总经理高广汉对《投资时报》记者表示，北京高端市场表现一直相对稳定，不过，今年顶豪市场成交量可能会创下历史新低。明年还会有几个相对高端的，包括西局地块、东坝地块等号称单价可做到13万元的项目入市，顶豪市场竞争会更激烈。
郭毅分析认为，从2011年到如今执行限购的五年时间，北京具有购房资格的人群，绝对数量在不断减少。在限购政策大的背景制约之下，很多人只能再新购一套房子，而最后一套房子要考虑的因素更多，考虑配套，教育、医疗，是不是符合家庭的需要。
北京房地产协会秘书长陈志也对《投资时报》记者分析称，北京市政府现在应该意识到市场上现在存在着产品或者说局部结构性的产品过剩的问题，现在处在市场的饱和临界点，这是一个挺危险的点，“如果我们在未来继续无节制地、疯狂地认为多高的价格都可以卖出去，就是有这样的市场能力，以这样的判断大规模地拿地，有可能遭到市场的惩罚。”
陈志还提醒称，希望企业在这样的时间点上要理智，特别是对高端产品，高价产品一定要理智，不能太过于乐观地说北京的市场高价盘没问题，“目前来看，上线真的是到单价15万元。某盘至今没有卖动，15万元真是一个门槛。”
入门级豪宅占主导市场
从北京今年的豪宅市场环境来看，公寓豪宅年末成交量保持高位，豪宅销量连续两个月高位运行，小户型、入门级豪宅受青睐，11月入门级豪宅占主导市场。
北京公寓豪宅交易量在连续上涨5个月后，在11月份迎来小幅调整，据亚豪机构统计数据显示，11月份，北京65个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目中，共有26个项目实现了成交，累计成交公寓豪宅产品328套，成交总面积达5万平方米，环比分别下降10%、18%，销售总金额近30亿元，环比下降21%。
尽管11月北京公寓豪宅成交量较10月有所回落，但整体仍远高于月均166套的交易量，处于全年高位水平。
对此，亚豪机构副总经理高姗对《投资时报》记者表示，支撑北京公寓豪宅成交在年底呈现出翘尾行情的，既有来自政策层面的利好，也有来自供应层面的支持。今年豪宅整体供应量的增加，使得购房客群选择面更广，再加上新入市豪宅项目为顺应市场形势，避免高开不利影响，多数定价较为谨慎，高性价比吸引豪宅买家出手。同时，央行930信贷政策的出台，释放部分资金及购买资格受限的改善客群，在经过政策落地消化期后，开始逐渐显现在中高端豪宅市场，拉升公寓豪宅整体成交量。
中端改善型客群的加速入市，也促使近期北京入门级改善型豪宅项目成交占比呈现直线上升趋势。据亚豪机构统计数据显示，9月份，总价在800万元以下的公寓豪宅仅成交24套，在豪宅全部成交中占比为9%，10月份以102套交易量，占比达28%，及至11月更是以180套的成交量，占据公寓市场全部成交的半数以上。
对此，高姗表示，从11月公寓豪宅成交特征上看，市场主要以改善型客群为主，这部分客群多为中等收入群体，大多处于首次换房阶段，以自住为目的，更为看重项目的交通、商业及教育配套等因素，但受到支付能力的限制难以选择总价过高的居所。而930信贷政策的放松，在降低部分改善型需求者资金门槛的同时，也为这部分人群提供了入市契机，是近期公寓豪宅市场小户型、低总价的入门级豪宅占比出现大幅上涨的重要因素。
而豪宅的潜在客户群也发生了微妙变化。郭毅认为，“从客户角度来说，结构的变化从去年就已开始，随着国内反腐开展，政界人士已逐渐退去，取而代之的是广获风投关注的新兴互联网从业人员。今年是包括人人网、打车软件等互联网企业集中造富的时机，顶豪市场将进行新的产品创新以及文化创新，以便更好地满足新阶层的需求。”
豪宅供应量创48个月新高
11月公寓豪宅供应量创48个月新高，新盘活跃度远超老项目。
在北京公寓豪宅成交量高位运行的背景下，市场供应量也持续增加，根据亚豪机构统计数据显示，11月份北京共有华润萬橡府、中信国安府、五矿万科如园以及琨御府·玲珑阁这四个公寓豪宅项目入市，当月累计新增公寓豪宅产品641套，环比大涨296%，创下48个月以来新高，预售许可面积9.9万平方米，环比上涨137%。
高姗分析称，政策的放松、市场预期趋好是推动11月供应创新高的重要因素。今年前三季度刚需盘成交下滑，房企现金流及销售压力凸显，在此情形下，市场表现相对稳定的中高端豪宅项目成为房企回笼资金的首选，也是造成年末中高端公寓豪宅产品供应创新高的重要因素。
其次，北京对高端住宅预售管控的放松，使得中高端豪宅项目在经过长期蓄客期后终于批获入市，带动市场整体供应增加。据亚豪机构统计，今年1至11月北京共有28个豪宅项目入市，入市项目量与去年同期相比增加6个，累计新增供应套数达3260套。
在11月入市的项目中，除五矿万科如园为老项目加推外，其余三个项目均是在今年下半年入市的纯新盘，新盘入市积极性远远高于老项目。
对此，高姗分析，公寓豪宅的特殊属性使得销售周期长的老项目后期很难通过调整价格来促进销售，而纯新盘却没有这一顾虑，新项目由于不存在前期价格压力，更能根据市场行情灵活调整定价入市。在老项目受前期定价的羁绊，“消极推盘”等待市场复苏时，纯新盘项目可以多利用自身价格优势积极抢占市场。
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