谭华驹认为明年江海区的楼市值得关注。

　　纵观2014年江门楼市，可谓跌宕起伏。从电商的首次进驻，新盘频频出现，楼盘库存一再高企，同质化的楼盘竞争愈趋激烈，到9月30日“房贷放松”的新政策出台，江门楼市再次掀起一番风浪。经历不平凡一年的江门地产人有哪些切身体会，对于2015年楼市走势有何看法、预测？信息时报记者邀请四位“局中人”分享个人感受。透过他们的观点不难发现，来年房价微涨趋稳成为共识。

　　元子地产总经理谭华驹：

　　库存高企局面难改

　　政策推行牵动市场

　　回顾今年的江门楼市，在发展区域方面，谭华驹感受颇深。他表示，在即将过去一年里，江门镇街盘表现得十分活跃，镇街楼盘已经慢慢摆脱镇街的局限，向市区楼盘看齐，例如潮连的益丞富隆居、荷塘的益丽龙湖等，都以大盘的姿态呈现，明年镇街盘的表现也十分值得关注。而面对江门中心城区楼盘布局，谭华驹评论称：“北新区的楼盘竞争渐趋白热化，江海区的楼市反而获得了一个很好的发展空间，也是值得关注的。”

　　在库存高企的情况下，针对11月房源新增2497套，供应量再度爆发的情况，谭华驹也给出了解释。其认为，11月新增的房源与市场没有必然的联系，发展商拿到土块后都有开发的年限，这几年内必须进行开发，工程开工后就很难停下来，新增的一批房源并非因为近来市场有所复苏而突然冒出来，而是属于正常的市场补给。

　　明年江门楼市的走势如何？谭华驹认为：“未来一年库存高企的状态难以改变，哪怕成交量延续近三个月的成绩，库存消化仍至少需要一年时间。去库存、让楼市回归健康运行的轨道将是主要任务。”据此，谭华驹预测明年的房价总体仍然以平稳为主，不会上涨太多。加之银行的信贷放松，明年春节后楼市会出现一个“小春天”，迎来成交的小高峰。但其同时强调，不排除明年会受政策影响而让市场受到一定的冲击。谭华驹称，明年3月《不动产登记暂行条例》将实施，这会让不少购房者陷入观望，增加市场的不确定因素。由于不动产登记造成的观望情绪会持续一段时间，若政策上无新的变动，明年5月之前成交情况应当会比较平淡。若上半年库存消化情况不理想，不排除七八月会有一波优惠的高潮。此外，年中之后的市场变动，还要视乎一直“欲出未出”的房产税的推行情况，若“房产税”真的出台推行，将给市场带来一定的冲击，这些都是政策对明年楼市的潜在影响，进而带来很多的不确定因素。但若无大变动，明年楼市整体应当是平稳小幅向上的。

　　在房地产投资方面，谭华驹表示，未来房地产不可能出现过去那种暴涨的现象，想凭借投资房产一夜暴富目前很难现实，但房地产还是可以保值的，可以作为抗通胀的一个选择。

　　华茵桂语营销中心总经理黄锦康：

　　房价“冰点”已过 江门楼市正在回暖

　　“房价的冰点已经过去了，对于一些比较有品牌口碑的项目来说，你如果没有买到‘4’字头、‘5’”字头，现在已经很难再买得到。”华茵桂语营销中心总经理黄锦康表示，2014年是江门楼市低迷的一年，而随着政策向好以及开发商以价跑量凸显成效，江门楼市一改颓靡，整体呈现出回暖迹象，房价逐步回升。

　　两大因素促成降价潮

　　2014年江门楼市低迷显露无疑，并未太过让黄锦康惊讶。因为根据去年房屋的报建量、开工面积以及近万库存积累等情况，其已预估到了这一可能情况。但是，今年房价的跌幅之大，却超乎他的预料。他认为2014年江门楼市房价具有震荡下行的特点，而房价下行的两大原因是：库存的高企以及新盘的百家争鸣。

　　“库存供应量大，开发商完成任务压力大，在不利的市场环境中，以价换量成为地产商博弈的策略。”黄锦康表示，从4月开始，市场开始持续大幅放量，到8月库存量形成高峰，随后虽然市场库存放量幅度减小，但是库存高企是贯穿全年的现实。

　　此外，不少“新面孔”的出现导致竞争加剧。黄锦康表示保利大都会、华茵桂语、海逸城邦、莱茵华庭、凯茵豪庭、外海翡翠华府、富隆居等新盘扎堆出现及推售，让市场呈现百花齐放的局面。北新区和滨江新区这两个区域供应面积比例之和高达77%，使得区域内项目之间的竞争十分激烈。在这种局面下，5月底，保利率先跳水降价，打破滨江新区这一板块“6”字头以上起价的局面，以“5”字头的房价冲击市场，拉开江门楼市降价潮的帷幕。

　　房价已开始稳步上涨

　　“在经过以价跑量，并且在五一黄金周和金九银十的库存消化调整后，江门的房价已经有所回升。”黄锦康指出房价目前正在稳步上涨，并且库存消化稳定。

　　住建局数据显示，2014年6月，蓬江、江海区新建商品房网签面积13.40万平方米，其中住宅面积11.32万平方米，环比增长33.0%，同比增长35.7%。10月，蓬江、江海区新建商品房网签面积16.02万平方米，其中住宅面积13.96万平方米，环比增长40.3%，同比减少29.8%；住宅网签套数1293套，环比增长32.6%。11月，蓬江、江海区新建商品房网签面积20.77万平方米，其中住宅面积17.89万平方米，环比增长29.7%，同比增长54.8%；住宅网签套数1641套，环比增长26.9%，同比增长76.1%。

　　黄锦康指出，根据网签成交滞后半个月到1个月的情况来看，两个传统的销售旺季节点江门楼市都取得了好成绩。整个市场不断调整下，一些房企的任务完成了，实现自我调整后开始上调房价也成为必然趋势。

　　黄锦康表示，11月不少热销楼盘房价上涨趋势引起市场关注，其中涨幅较为明显的是央企保利大都会，涨幅达到6.5%，此外其他楼盘诸如滨港御城、外海翡翠华府、骏景湾品峰等楼盘房价也有所上涨。但也不乏一些还没完成任务的楼采取走量的方式推出促销活动。

　　综合考虑大环境购房

　　尽管房价走高走低起伏不定，但黄锦康指出无论从大环境看还是从本地情况来看，楼市回暖迹象已经很明显。“大环境上，政策直接或间接都对楼市起到很大的刺激作用。”黄锦康表示上半年是政策空窗期和观望期，这让市场缺乏动力，但是随着限购、房贷的松绑，“9·30”政策的出台等一系列利好政策的消息传来，对江门地产商信心的提升起到很大作用，这解除了江门楼市对政策的观望，并由原来的政策观望期和市场的观望期转向只是对市场的观望期，大大解除了地产商的心理负担。

　　黄锦康表示未来江门楼市供求将逐步平衡，库存不会爆发性上升，价格也逐步回升。对于错过房价冰点的消费者，黄锦康建议购房要综合考虑大环境，房价在相当长的一段时期内将始终保持上涨的趋势，当房价出现下降趋势时该出手时就出手，而不要期望房价一降再降。“消费者有一种心理就是对比涨幅和跌幅，他们会认为地产商涨价的时候可能是200～300元/平方米的涨，而在跌价的时候却只是100～150元/平方米的跌，这就让消费者心理上存在还能继续下跌的心理预期。”黄锦康表示，实际上房价已经达到冰点，不可能再跌了，最后的结果只能是出现买涨不买跌的情况。

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