赵卓文

　　多名地产专家认为，目前说楼市回暖尚为时过早，未来走势仍成谜

　　中国房地产行业在高歌猛进之后急转直下，2014年楼市持续低迷，后市又有回暖迹象，如何看待这些楼市中的起起伏伏？如何根据楼市的成交、房价、政策，冷静思考市场走向？近日，信息时报记者请来多名地产专家探讨楼市走势。对于2014年年末楼市出现的回暖迹象，专家指出，“回暖论”为时过早，2015年应更具风险意识。

　　全年盘点

　　受两大政策影响

　　楼市“前低后高”

　　信息时报：你认为2014年楼市具有哪些特点？

　　赵卓文：2014年在调控方面主要出现的政策有：首先，限购放松，目前全国46个城市中只剩5个城市未取消限购。其次，“9·30”房贷新政出台，以佛山为例，在房贷新政的刺激下，成交量回升很快。

　　在政策的影响下，2014年楼市呈现“前低后高”的特点。一是整体供大于求。二是楼市出现拐点，从各方面的数据来看，2013年恐怕是广东房地产的阶段性的顶部，五年内都很难突破；而2014年则是房地产行业发展很关键的转折年，到底是转向什么样的新常态，还有很大的不确定性。三是电商、金融等出现新发展，2014年大家公认是电商年，电商对于房地产的影响会逐渐深入。

　　龙斌：2014年楼市调控政策有两大变化，一是全国范围内限购调整或取消；二是“9·30”限贷调整，重新支持二套购房，第三套基本放开，政策去行政化方向明显，对激活需求有明显作用。为此，2014年楼市分为两大阶段，一是前三季度，主要是货币紧缩之下的市场缩量调整；二是9·30政策出台之后，限贷政策调整，市场逐渐恢复，交投活跃起来。

　　信息时报：2014年楼市整体低迷，楼价纷纷跳水，你怎么看待这种楼市降温现象？

　　赵卓文：楼市整体低迷的原因是楼市供大于求，需求不足，而发展商需要回笼资金，这是市场经济的正常现象。

　　龙斌：我认为，主要原因在于2013年底及2014年初中央收紧货币政策所致，资金紧，利率高，经济下行，加上前期限制性政策，使得市场交投低迷。

　　韩世同：2014年是自2008年以来市场起伏最大的一年。年初楼市意外地出现成交大幅下挫，随后业界掀起“以价换量”潮。从2014年四五月份开始，受经济环境的影响，一线城市如广州的房价开始下行。而进入下半年，随着限购限贷松绑，央行降息，各地的楼市又纷纷出现回暖迹象，成交量上升，房价上涨。

　　后市预测

　　不确定性仍很大

　　说回暖为时过早

　　信息时报：目前货币政策偏宽松，楼市政策趋于松绑，不少言论认为2015年将见底反弹，你是否认同这一观点？一线城市与二三线城市的楼价上升节点是否存在差异？

　　赵卓文：2015年楼市错综复杂，很难预测。宏观经济走势、货币政策、地方房地产政策新举措都具有很大的不确定性。中心城市的楼市表现一定会强于二三线城市，但现在说回暖还为时过早，2015年应有更多的风险意识。

　　龙斌：2014年初，我就提出“前低后高”的预判，主要预期为稳增长，货币政策和宏观政策有可能放松，到四季度果然实现了。2014年四季度是全年成交的高点，而房格也止跌企稳。预计2015年上半年市场活跃度会提高，房价可能小幅度上升，下半年可能市场明显转好。一线城市和核心的二线城市率先反映市场回暖的变化，而三四线城市由于供应多，需求和购买力相对不足，回暖可能会滞后3～6个月时间。

　　黎振伟：楼市回暖还要看当地政府的土地、金融政策。楼价的变动，一定要差异化看待，不同城市的表现不一样。广州人口不断增长，土地越发紧张，这使得广州楼价下跌的空间很小。而在人口增长缓慢或逐步减少的城市，例如江门，土地的供应量仍比较大，这样不确定因素就比较大。楼价还是主要由市场供需来决定。目前，政府正逐步对房地产减控，十八大以后的中央文件，没有一个直接针对房地产。从这一点可以看出，政府想要给房地产更多的自由发展空间。推动楼市，不仅是让其发展，也必须让其更透明。

　　韩世同：2014年年末楼市成交回暖，房价回稳，说明政策起到一定的效果，但这种回暖迹象能维持多久仍待观察。放松限贷和降息在我看来，其实是经济不好的一个表现。经济不景气，对楼市不会带来积极的影响，能产生短期的效果，长期只能是利空政策。我认为仅靠降息不能改变楼市下行状况，业内不能过于乐观。

　　房企营销

　　2014年是“电商年”

　　全民营销不断出现

　　信息时报：应对弱市，2014年房地产企业都有哪些让人关注的创新营销手段策略？这些策略对楼市产生了什么影响？

　　赵卓文：2014年楼市营销可以说是“电商年”，全民营销不断出现。传播渠道和传播方式有很大的转变，针对新的市场和90后的客户，电商仍会有新的发展。

　　龙斌：地产营销新的手段包括更强调精准营销、圈层营销和跨界营销；同时，很多开发商和代理机构都采取线上线下结合的方式，电商方法广泛运行；而一二手联动，渠道作用凸显出来，也是今年营销的新特点。这些新的方法在一定程度上有利于加大成交的机会，更广泛地发动了客户。

　　韩世同：这一年房地产业的最大特点在于变，包括成交、房价、政策以及地产商开启互联网线上营销时代之变。2014年是互联网O2O的元年，移动互联网带来的冲击和革命，使得开发商不得不拥抱互联网。从6月底彩生活在香港上市，到11月远洋地产和京东集团旗下的互联网金融平台开始跨界合作，再到广州万科与腾讯深度合作卖房子，以及碧桂园频频“触电”，试水互联网金融……虽然目前房企“触电”还处于探索阶段，但一旦打开了“开关”，都将改变未来房地产业的营销模式。

　　信息时报：对于正在观望的准业主们和开发商，你有什么建议？

　　龙斌：目前虽然成交回升，但房价相对还比较稳，应该是很好的购房时机。在整个房地产市场逐渐脱离调整的大势下，有需要有能力的购房者，越早入市越好，否则可能错过买房好时机。

　　韩世同：眼前的利好政策折射出的是宏观经济下行的情况，究竟是利好还是利空？2014年年末的成交回暖能否一直持续下去？这些还有待观察。开发商在这个时候应更加冷静清醒，做最坏的打算、最积极的应对。目前开发商应以去库存为主要任务，而不应囤货不出或趁机提价，以免错过最好的清库存时机。

　　邀请嘉宾

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司

　　总经理赵卓文

　　合富辉煌集团房地产经济研究院院长龙斌

　　世联行首席技术官黎振伟

　　广州知名地产专家韩世同

　　(排名不分先后)

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