大运软件小镇是龙岗区综合整治类工业区升级改造的样板之一。沈云刚 摄
1月12日，龙岗区举行工业区改造升级项目招商推介会，向与会的复星集团、瑞安等业内知名企业推介龙岗精心筛选的69个重点工业区，希望通过引进一流的园区开发运营商、园区运营服务商等企业，引入优质的社会资本和开发运营商参与到工业区改造中来，为龙岗经济的转型发展注入新的动力。
目前，龙岗区有各类工业园区889个，现状产业用地总规模80.5平方公里，这些工业园区为龙岗前20年的产业发展提供了强大的支撑作用。龙岗区决定从今年开始，在全区范围全面铺开工业区改造升级工作，按照产城融合的要求，通过“拆除重建”和“综合整治”等方式，分片区、分类别、分阶段对全区的工业区进行改造升级，打造一大批能够适应不同产业需求，以特色园区、专业园区为主的优质载体，深入实施“高端引领、创新驱动”战略，以载体转型带动产业转型。
近年来，龙岗区为了加快工业区改造升级，开展为期一年的工业区整体现状调研摸底，摸清了全区工业区的基本情况，统筹规划旧工业区改造，通过推动工业区拆除重建、工业区综合整治等措施，推动了35个、总占地面积600余公顷的拆除重建类“工改工”项目建设。为全面铺开全区工业区改造升级工作打好了基础。
撰文
凤飞伟 廖岱岳 艾海建
现状：
近七成旧工业区亟待改造
“在龙岗，天安数码城是通过旧工业区改造推动产业转型升级的一个非常典型的案例。”龙岗区有关人士介绍，天安数码城所在区域原是龙城街道黄阁坑社区的15万平方米的旧工业厂区，年产值不足100万元，后来引进了天安集团，进行了“工改工”整体拆除重建，采用现代产业园的标准建设龙岗天安数码城，开始引进高科技中小企业总部、研发以及现代服务业企业，龙岗天安数码城园区已完成一、二、三期招商和运营，现园区入驻商业企业300家(上市企业3家，拟上市企业11家)，引进人才10000余人，实现年产值达100亿元。目前四期正在进行招商。
大运软件小镇则是旧工业区“综合整治”方式的典型代表。大运软件小镇原来是横岗街道莲塘尾的一个旧工业区，大运会之后，龙岗区对建筑立面、环境、配套进行了整体的综合整治，开始吸引大批优质企业入驻，目前大运软件小镇一期共签约企业57家，签约面积达95%，重点引进了区政府重大项目——深圳市智能制造研究院、4名“千人计划”专家及其项目以及艾磊科技、芯天下技术等一批软件行业知名企业。小镇二期共签约企业5家，重点引进了梦网科技、柔宇科技、医友智能技术等国内著名的高新技术企业。
业内人士表示，由于产业空间狭窄，目前原特区内大批优质企业都有强烈愿望往原特区外发展，寻找新的发展空间，同时龙岗本土一大批成长性企业也有强烈的寻找新的产业空间的愿望。但作为深圳面积最大也是存量土地资源较多的龙岗区，虽然目前全区共有889个工业区，总占地80.51平方公里，规划仍保留为产业用地的仅为42.2平方公里，同时面临着建设标准低、配套严重滞后的旧工业区占据了大量的产业空间的窘境。
“因此推动工业区改造升级，促进土地二次开发利用，是稳步提升龙岗城区品质，积极推进产城融合，加快建设现代化国际化先进城区的迫切需求。”目前龙岗区提出了加快实施“高端引领、创新驱动”战略，大力发展高新技术产业，这也要求龙岗以综合整治和拆除重建为主要手段，以提高土地利用效益为目的，按照产城融合的要求，挖掘产业空间潜力，形成一批以特色园区、专业园区为主的创新型产业园区，为科研机构和创新平台提供空间保障。
对策：
推动旧工业区创造优良环境
“旧工业区改造如果完全交由市场，有可能出现开发商挑肥捡瘦的结果，这不利于龙岗产业的合理布局，因此有必要根据产业发展规划对整个区的旧工业区改造做统筹规划安排。”有业内人士如此表示。
近年来龙岗区非常注意科学规划，对各类需进行改造升级的工业区，建立以需求为导向，综合多种评价因素的评价机制，确定工业区改造升级的方式，达到政府与市场多方共赢；推动其中有产权的产业用地合法合规化，释放产业空间。
旧工业区改造同以发展商住为目的的旧改不同，不但改造成本高，而且周期长、见效较慢，无论是旧工业区开发商还是社区股份合作公司的积极性都不高，而且信息不对称，有些社区想搞‘工改工’，但找不到合适的开发商，而有些开发商想进入，又找不到合适的社区等等。这些原因都使得旧工业区改造显得困难较多。”有关业内人士表示。
针对这一实际情况，龙岗区出台相关扶持政策，充分调动社区股份公司和开发运营主体参与工业区改造升级的积极性：如，对单独或联合改造、开发建设工业园区、高科技产业园、特色工业园、产业孵化器、加速器、文化创意产业园等的社区股份合作公司，按其贷款的一定比例给予利息补贴；对参与工业园区基础设施、配套设施建设或改造的社区股份合作公司，按投资额的一定比例给予补贴；对将旧村屋、旧工业区、旧商住区改造为高科技产业园、创新产业园、文化产业园、特色产业园及其他优质产业园的社区股份合作公司，按其租金损失的一定比例给予补贴。
同时，龙岗区加大了工业区改造升级财政扶持力度：一是在区经济与科技发展专项资金中设立工业区改造升级专项资金。对经区政府认定的工业区改造升级项目，其更新单元规划、产业规划通过立项后有关编制费用由区政府给予补助；二是在市政府资金资助的基础上，区政府再给予一定比例的配套资助；三是对经改造后被认定为龙岗创新产业园的工业区，区政府给予一定额度的奖励。
此外，龙岗区还积极完善组织领导，形成工业区改造升级工作合力，要求各相关审批部门要主动服务，简化程序，提高工业区改造升级项目的审批效率。凡涉及工业区改造升级的审批事项，应当采取提前介入、并联审批的方式加快办理，高效审批；涉及市属职能部门审批的，区相关部门要积极协调，切实提高工作效率，为工业区改造升级工作营造高效的行政服务环境。
展望：
“四路纵队”5种策略推进
龙岗区相关负责人表示，龙岗的旧工业区改造将引导社会主体投向符合市、区鼓励发展方向的“四路纵队”(即战略性新兴产业、现代服务业、优势传统产业、未来产业)，让市场在符合政府导向的前提下实现利益最大化。
笔者了解到，龙岗对区内889个工业园区提出5种改造策略，分别是现状保留、拆除重建、综合整治、空地新建及逐步清退。
所谓“现状保留”即对现状建筑质量较好的工业区，完善周边道路、水、电等公共配套，实施园区绿化工程，加强产业和信息化管理，打造绿色、生态、低碳园区；“工改工”“拆除重建”即对旧工业区进行拆除，改造升级为产城融合的现代化高端载体，政府部门将简化工改工项目审批程序，规范各参与方的市场行为，制定差别化的城市更新政策，降低工改工项目开发运营成本；“综合整治”即鼓励工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新，淘汰低端产业，推动传统产业转型升级，根据园区实际情况，重点打造一批适合中小微企业发展的创业园区、海外留学人才创新创业园区、产业孵化器、加速器及创客空间等。
而“空地新建”是对已批未建的产业用地或工业区，鼓励其提高容积率后开发建设，满足重点产业、中小创新型企业发展需求，保障产业发展基础；“逐步清退”则是对不符合规划、现状功能已经改变、产业低端、布局散乱的工业园区或片区，实施逐步清退，腾挪建设用地指标，优化城市功能布局。
龙岗区相关部门负责人表示，为实施高端引领战略，将立足区委区政府“三高一平台”战略，快速集聚一批高端科研机构、高等院校及高级人才，推动产业转型升级，“同时培育引进产业运营专业、资源整合能力强的园区运营服务机构，提升园区管理服务水平，为园区内企业提供创新驱动软环境，将产业园区真正打造成为创新驱动载体平台”。
值得关注的是，近年来，龙岗结合工业区改造统筹布局了一批“创客空间”，为草根实现创业梦提供了一个实验空间和融资平台。截至目前，共有10个创客空间预选址确定了的运营单位，该批运营单位中有2个已经投入创客空间的运营，其余8个将在近期陆续开始投入运营并迎接创客入驻。
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