去年12月14日，北京市住建委放行全国单价地王融创农展馆项目预售许可证，40套住宅，均价16.5万元/平方米，预售单价最高达19万元/平方米。如此一来，原本预计在2014年入市却因“限高令”无法兑现的豪宅项目，大多都将在2015年粉墨登场。而新年伊始，蛰伏两年的豪宅万柳书院以14.5万元/平方米亮相，加上正在排队验资的龙湖西局（西宸原著）等豪宅项目的陆续入市，2015年顶级豪宅市场将形成战国时代。最为关键的是，2014年北京5万元/平方米楼盘一共才卖了2000套出头，而2015年，仅10万元/平方米以上楼盘就将近二十个！无疑，摆在市场面前的一道难题就是——这么多豪宅，卖给谁？
探盘2015豪宅“领头羊”
1月5日至北青报记者截稿前为止，微信朋友圈以及各大地产媒体，都在“狂刷”中赫万柳书院的开盘亮相。据了解，万柳书院全盘估计货值130亿元。此次共推出132套，首期目标二十亿，205平方米至558平方米，主力户型240平方米至270平方米。据该项目品牌总监朱敏介绍，消息刚一发出，认购已经达到十几套。
不过据知情人透露，自2012年7月拿地至2015年1月销售，万柳书院历时29个月最终成为打响头炮者或成为头羊，与其这两年的蓄客不无关系。“很多户型都是老客户定制或者提前已经预订的，因为万柳书院开发商之前开发的项目钓鱼台7号院已经积累了很好的客户资源，为书院的销售贡献不小”。
朱敏告诉记者：“14.5万元/平方米是均价，最稀缺的房源可能要更高。至于14.5万元单价是怎么制定出来的，我们是综合了多方因素。从产品自身来看，万柳书院是中赫置地的全新代表作，其产品力相较钓鱼台七号院(楼盘资料)有着全面的提升，价格因此略有提升；从区域来看，万柳书院一墙之隔的万城华府，二手房价格已经达到11万-13万元/平方米，作为全新的高品质产品，比八年前的产品高出约15%——30%，合乎市场规律；从市场来看，我们是海淀区核心区域的顶级住宅产品，不输给任何一个热点区域的豪宅”。
融创农展馆项目单价16.5万元，万柳书院14.5万元，基本已经为2015年的顶级豪宅定了调。“尚在去年年底，很多业内人士都预测鉴于2015年豪宅竞争激烈，涉及其中的开发商大多会采取低开高走的策略，先期先牺牲一部分利润吸引买家的注意力，但现在看来，融创和中赫两大豪宅价格已经为后来者树立了标杆，直接高开已经不可扭转。”业内人士分析认为。
2014年滞销豪宅仍在
2015新盘怎么卖？
2014年，单价在5万元左右的楼盘被定义为“改善型楼盘”，而顶级豪宅价格标准也因保利海德公园(楼盘资料)的8.5万元价格入市被定位。新年伊始，新豪宅的定价无疑为这些老豪宅做了背书。东四环某十年前在售豪宅的“珍藏绝版”——将近10万平方米的公寓，本来预计售价8.5万元左右，但在农展馆地王的蝴蝶效应之下，将售价调高至10万元左右。“项目搁了十年，而且守着朝阳公园，内部也有大湖景观，不到十万元似乎说不过去，我估计朝阳公园板块综合实力最一般的泛海国际(楼盘资料) 也得破十万”。该项目营销负责人告诉记者。
涨价是必然的。但卖得动吗？
据北京中原地产首席分析师张大伟介绍，2014年，北京单价5万元以上的住宅一共才卖了2000套左右。而2015年，70多个定价5万以上的项目蠢蠢欲动，其中超过10万元以上的项目就20个左右，融创农展馆、保利海德公园、香河园三号、懋源夏家胡同、北河沿七十七号、龙湖西局、泰禾西局核心区豪宅加上远洋刘娘府地块、东坝保利、恒大地块以及华润、招商的丰台地块……20多个顶级豪宅同场竞技。按照一个楼盘200套保守计算，光这批顶级豪宅就有4000套以上的货值，再加上今年有70个以上新盘单价会在5万元以上，这么统计下来，北京将有几万套豪宅或接近豪宅的改善型楼盘房源，销售压力可想而知。
新豪宅面对的竞争还有二手豪宅，太阳公元、万柳万城华府、冠城园等等，他们不仅成为了新豪宅参考的对象，而且也成了新豪宅直接的竞争者。
根据丽兹行研究院数据显示，2014年全年高端二手住宅成交2005套，相比2013年下降36.4%，相比2012年下降15.89%。下半年在利好政策刺激下，成交量开始回暖，整个下半年共成交1112套，12月份达到242套。
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