上周，本报《广厦时代》刊登《2015年几万套豪宅卖给谁》一文，根据整体经济下行、客户群收缩、人们买房意愿下降等因素对豪宅前途提出了质疑，引起业内广泛关注。短短一个星期内，多位地王楼盘的开发商与编辑部联系，对豪宅走向提出了自己的判断，其中“没有卖不动的地王，只有卖不动的地块”的声音占了主流。此外，对于业界担心的“买房客户从哪儿来”的问题，开发商表示，新生代的富人圈层已经产生，消化并不占市场主力的豪宅虽非易事，但也不至于悲观……但也有开发商表示，随着高端房取消限购可能性减小，多年鲜见的价格战或将重现2015年房地产市场……

　　“你买我房，我替你卖房” 开发商为找客户也是拼了

　　“现在能买高档房的客户，基本都有几套房，因此卖旧房才能倒腾出资格买新房。”西部豪宅燕西华府销售负责人李延杰告诉北京青年报记者。

　　据了解，限价与限贷的取消对高档房的销售确实起了一定的作用，使一些希望用金融杠杆买房的人得以入市。“但问题又出来了，能买新房的人大量是有两三套房的，必须要出手旧房才能腾出资格。在我们的客户当中，60%左右是这种情况。”李延杰说。而目前开发商的做法，就是与链家等品牌二手房中介合作，将买房客户手中的旧房交由他们出售，中介公司会动用整个系统的资源优先出售这批房源。而另一方面，开发商将买房人的付款期限延长，目的就是争取能让买房人旧房出手，而期限则根据项目情况不同短则一月，多则甚至一年以上。

　　大量的高端改善人群是目前普通豪宅乃至顶级豪宅的主要购买力，在记者调查了解当中，大多数豪宅的内部统计中，高端改善的比例均占到了50%至60%之间，因此，像燕西华府这样帮助业主卖旧买新的楼盘不胜枚举。

　　“折腾三个月，幸福三十年”！华润置业营销总监秦江告诉记者，这句话是很多销售员目前劝说买房人出手的常用语，“我们在京北开发橡树湾已经将近十年，接触了大量的中关村客户，发现这十年来，他们的事业已经有了非常大的进步，但很多人还住在老的大塔楼里，我们在调查时问及他们为什么不买房，得到的答复居然是怕麻烦。因此，如何抓住这批数量不小的潜在群体，是豪宅开发商应该认真研究的问题。所以我们的做法就是积极帮他们卖掉旧房，树立他们改善生活的新观念，用时间换空间。”

　　秦江说，他一向不认同所谓的北京豪宅潜在人群少的说法。在他看来，除了高端改善需求的大量买房人之外，“华润橡树湾2014年成交客户中接近40%来自我们前期业主的升级置业和推介，全年成交的80%来自区域内的改善”，新兴行业、互联网新贵们已经逐步成为豪宅的潜在买家。“阿里、华为、小米……这些行业创造了多少千万级富人，现在上市的公司那么多，任何一个高管都可能是豪宅的客户。

　　“没有卖不动的地王盘，只有卖不动的地段。”

　　据中原地产统计，2015年，将有70个左右的5万元/平方米以上的楼盘入市，其中10万元/平方米以上的顶级豪宅将近20个。北京楼市历史上，成交10万以上房源最多的项目只有6个，其中超过10套的项目只有4个。这6个项目成交达到了82套，占据了北京历史10万以上豪宅117套的70%。其中成交最多的钓鱼台七号院23套，也是北京历史上成交套数最多的顶级豪宅项目。

　　老一批豪宅还没有消化，而层出不穷的地王项目又加入战团，结果会是如何？秦江认为，地王项目的价格并不仅仅由项目本身的价值决定，更大的推动力来自于地王对区域乃至整个城市的价值传导，继而形成的聚合效应。

　　“举个实例，华润·橡树湾是北京史上的首个地王。2005年拿地的时候，五环边上的清河还是人们心目中的城乡结合部。当年的楼面地价3650元，周边现房卖6000多元。十年后的今天，这个项目期房已经卖到了均价将近6万，成交金额进入北京豪宅前三，称得上量价齐飞。而现在，有我们带动的区域价值已经展现无余，当年脏乱差的清河，如今城市面貌极大改观。于是，项目价值传导到了周边区域，导致周边的二手房价格比同类型区域的二手房明显提高。我们拉高了自身项目价格只是顺理成章，更重要的项目价值的传递又引发了周边存量房的资产增值。区域资产增值就会获得资金流入，资金流入继而又推高项目价格。于是，形成了项目价格、区域价值、流入资金的相互促进。”秦江说。

　　有部分对后市乐观的业内专家指出，北京、上海、广州这样的一线城市，本身就有强大的吸金功能，而在这些城市的核心地域，更是会成为资金的主要流向。但并不是所有区域都能吸金，基础差、配套不足、交通不便的区域，即使拍出的地再贵，也难以短期形成，区域价值差，也就形不成资金流入，也就无法产生足够增量的财富客群。但是，有着近3000万常住人口的北京，这些年加起来也不过十几个地王，且多个地王同处一个区域，人口的基数、住宅的需求，都足以支撑区域资金和财富的流入。

　　取消高端限购不太可能 豪宅价格战已箭在弦上

　　眼下，地产市场有个有趣的现象，在很多公开场合，新拿地的开发商会跟同区域老盘的开发商这么打招呼：“我求你了，涨涨价吧，你卖得这么低我能活嘛？”看似玩笑，但其中不乏真正现实的反映。西四环项目紫宸院营销负责人张大东对记者说，紫宸院目前均价是六万多元，而新拍出的两块丰台地块楼面价就已经达到了每平方米5万多元，未来售价最少要在10万元左右，因此，紫宸院的销售进度直接影响到丰台新盘的推盘节奏。

　　“调价？暂时还不会，目前市场前景还不明朗，能够迅速走量才是重中之重。”当记者问到是否会随行就市涨价时，张大东表示。

　　而去年有几大豪宅开发商发起的取消高端楼盘限购的呼声，在2015年初基本上已经宣告不太可能。国家发改委副主任朱之鑫在1月16日召开的首次国务院政策例行吹风会上表示，房价适当波动是在挤出投机性需求，并不意味着未来政府在房地产调控方面将无所作为，2015年将稳定住房消费，重点是满足从生存性需求向改善性需求和舒适性需求转变。也就是说，即使放开自住型商品房和改善型需求，也不可能放豪宅一马。

　　“其实，眼下豪宅也不会把取消限购当成销售的救命稻草。”京西一位不愿具名的豪宅开发商表示，去年某机构曾对限购松绑城市的抽样调查显示，各地松绑后的效果分化严重。部分城市短期效果明显，成交出现反弹，这类城市数量很少。第二类则是收效甚微，包括长春、武汉、宁波及南宁等四城市，取消限购后日均成交量较之前有5%左右的小幅提升。第三类是基本没有影响，这类城市数量最多。以天津为例，虽然当月有50%以上的增长，但市场恢复平静后，成交量仍每况愈下。

　　作为“后市悲观派”的该开发商表示，现在豪宅面临的不单纯是客户少的问题，而是整个投资环境市场状态发生了翻天覆地的变化。主要表象有这些：一、客群视野更开阔，金融意识突飞猛进。无论是基金、股票都是投资方式。二、反腐常态化，政商基本绝迹。三、实体经济困局，除了互联网以及个别新兴行业，大多数行业都很难盈利。四、理财渠道多元化，鸡蛋选择的篮子也很多。五、护照含金量提高使海外置业门槛更低，大批财富人群资产配置选择国外。六、人民币贬值压力持续增大。七、北京的人口限制以及雾霾影响等等。

　　“今后的豪宅之争，将不会考虑你是否是地王、拿地成本多高，卖不动就是卖不动，竞相降价已经成为大概率事件。”该开发商表示。

　　文/本报记者 张舰

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