深圳将有102个新盘项目陆续面市，开启深圳楼市几年来的供应“大年”。鲁力 摄

    继“930”政策刺激之后，深圳2014年的楼市在年底走出了一波翘尾行情。数据显示，2014年12月，深圳新房市场以7754套的成交量高调收尾，让业界看到了市场回暖的希望。随着政策的持续发酵，开发商去化加速，业界估计2015年春节后深圳楼市将有新“盼头”。据近日深圳中原地产公布的最新数据统计，深圳将有102个新盘项目陆续面市，开启深圳楼市几年来的供应“大年”。

    在上千万平方米新增面积中，龙华2015年的新增住宅面积同比增长数量居各区之首，而龙岗、宝安两区的新增住宅建面则分别占全市新增面积的31%、25%，成为全市供应大户。值得注意的是，102个新增楼盘中有55个为旧改项目，占总供应面积高达58%。

    对于2015年深圳楼市的价格走势，此前深圳几大中介曾预计会有10%左右的涨幅，但戴德梁行、第一太平戴维斯等机构却表示房价上涨缺乏动力，也有分析人士指出，会有一些去化速度快的开发商根据市场热度稍微调高价格，但幅度不会太大。另外，鉴于2015年宏观经济下行的局势尚未扭转，房价估计不会出现大幅度的上涨。

    南方日报记者 卓泳

    去年四季度28个新盘入市占全年比重达四成

    在央行“930”新政出台之前，多数购房者观望情绪浓厚，2014年前三季度市场成交低迷，尽管二季度后有部分项目开始让价，但是幅度并不足以刺激客户入市，反而加重了继续降价的预期。数据显示，2014年9月份之前月均成交量仅有25万平方米，较2013年的月均成交量下降了32%。

    央行“930”政策出台后，市场开始“绝地反击”。随后的两个月成交量记录不断刷新，12月成交面积创2008年以来的最高水平。据中原地产数据统计，2014年前三季度开发商捂盘成风，前9个月只有42个新项目开盘，数量少同时开盘销售率低迷，平均勉强达到六成。四季度出现明显改观，仅3个月就有28个新项目开盘，占据了全年四成的比重。尤其是降息政策出台后的连续两周，推盘数量空前，且基本上都开盘售罄，市场情绪达到巅峰。

    尽管第四季度开始“反击”，但全年成交量依然同比下降8%，而从成交情况来看，深圳各区的市场出现了明显的分化。由于前三季度降价预期升温，对价格敏感度最高的刚需客户普遍观望，主打刚需产品的原关外区域受到重创，至第四季度才开始大幅反弹，最终宝安和龙岗全年总成交量同比小幅上升。

    第四季度二套首付降低有效提振了改善型需求，以南山为主的原关内区域成交明显回温。然而福田为各片区成交量下滑幅度最大的区域，达47%；此外，坂田片区的旧改催热了布吉片区，区域成交量接近45万平方米。由于原关内待开发宅地日渐稀少，旧改以及拓展关外区域逐渐成为趋势，因此，西丽、坪山和平湖等区域成为这一轮浪潮的先导，成交量在2014年都取得明显的突破，尤其是坪山，一举跃居前五。前海效应继宝安中心区之后，西乡在2014年受益最多。而作为福田后花园的龙华，在商业、交通配套快速崛起，及出现一宗地王后，区域前景被看好。

    超三成新盘在龙岗

    近几年楼市供应受政策调控和市场发展周期影响呈现出典型的“大小年”特征，相比冷淡了大半年的2014年，2015年是新房供应的“大年”。根据深圳中原研究中心的统计，2015年深圳将有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，供应的住宅总量将达到1024万㎡。中原地产相关人士表示，未来供应量庞大有很大一部分原因是由推盘延迟积压所致，102个项目中有39个楼盘在2014年甚至更早就已经开工或是做过宣传。

    记者留意到，在新增项目的区域分布上，龙岗依然是供应大户，宝安也后来居上，分别占全市新增供应面积的31%、25%。据了解，龙岗连续多年的高速开发已为区域储备了巨大的存量，截至2014年11月，龙岗存量仍有200余万平方米，2015年该区供应的绝对值虽然仍位居各区首位，但占比将明显下降，接下来几年仍将延续下降的趋势。而宝安在大前海概念的推动下，2012年的供应占比已达到40%，随后几年则有所回落，但一直保持在20%左右，但2015年宝安的热点片区仍然是西乡和宝安中心区。

    后起之秀的龙华被业界认为是2015年的焦点区域，数据显示，其2015年的供应量高达167万平方米，占总供应量的16%。记者了解到，早在2011年龙华新区设立之初，区域供应占比一度达到巅峰的20%，随后几年由于区域相关规划和配套尚未落地，市场还不成熟，住宅供应连续几年大幅震荡。但仅2014年，龙华以多个购物中心扎堆亮相奠定了其商业居住价值，市场热度持续升温。除民治、龙华街道保持高热度外，观澜的旧改也渐成气候，业内人士预计，接下来几年龙华供应将持续维持高位，“大小年”的特征将或被逐渐抹平。

    旧改盘占比过半 龙华最突出

    记者注意到，在即将新推的102个新盘中，有55个是旧改项目，供应住宅面积达595万平方米，占比58%。中原地产相关人士分析，这是由于土地资源紧缺，未来由新增宅地建成的项目占比将越来越少，旧改将成为主要来源。在这些旧改项目中，大开发商的身影非常显眼，如万科、地铁集团都将在2015年推出多个项目，万科供应的项目以高端住宅为主，如万科溪之谷、万科红树湾等；而地铁集团未来1—2年供应在80万平方米以上，且在未来3—5年还将有超过5个项目入市，招商地产也将有多个项目入市。

    在旧改项目的区域分布上，表现最为突出的是龙华新区。尽管龙华新区是深圳最年轻的功能区，但多年来一直面临着“新区不新”的难题：新区规划建设面积共110平方公里，新区成立之初已建设面积达107平方公里，可建设用地不足3平方公里，且绝大部分建成区建设档次较低，距离新区建设“现代化国际化中轴新城”的目标相去甚远。

    但在2013年，龙华新区以8个城市更新项目集中开工的成绩实现了“零”的突破。据了解，目前龙华新区共有51个项目列入城市更新制定计划，拆除用地面积约380公顷，其中观澜田背旧村、龙华郭吓旧村、龙华弓村、民治牛栏前旧村等10个项目完成土地使用权出让，累计完成项目拆迁面积达57.77公顷，土地出让面积39.53公顷；此外，共25个项目（含已出让、实施主体项目）已完成单元规划审批，累计规划审批完成186.45公顷。

    房价缺乏显著上涨基础

    面对2015年深圳楼市展望，早前美联、中原负责人接受记者采访时均表示，2015年深圳房价涨幅约在10%—15%，学位房涨幅尤其明显。

    然而，第一太平戴维斯在新闻发布会上则分析，2015年住宅市场将出现大量供应，主要集中在龙岗、宝安、龙华、南山四大区域；房产税即将施行，预计将影响部分买房者的购房热情；另外部分开发商出于资金流动性需求可能会降价放量。综合以上因素，估计房价将保持平稳甚至出现轻微下调。

    戴德梁行也预测，深圳楼市调整趋势难以根本改变，房价缺乏显著上涨基础。戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示，2014年末政策调整已经助推楼市回温，而进入2015年经济弱增长及低通胀格局又将为货币政策宽松打开空间，政策环境的改善必然对楼市环境构成利好，包括首套及改善性需求在内的有效需求的释放将持续获得支持，可以料见在土地稀缺、人口聚集、产业优化、前海因素等利好释放的深圳，楼市显著下滑的风险较小。另一方面，外围经济环境不明朗，国内经济增速下行压力仍然存在，不动产登记制度的施行也将加快房地产税改革步伐等，这些因素或将对市场预期造成干扰，从而一定程度上制约购房者意愿，有效需求减弱或令当前成交快速增长的局面难以持续。

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