2014年,楼市一改往日高歌猛进的姿态,投资增速放缓、库存居高不下、房价持续回落,市场分化明显。与此同时,“去行政化”调控趋势日益明朗。告别“黄金时代”的楼市将何去何从?同策咨询发布研究报告指出,楼市将进入“下半场”,依靠土地增值、房价大涨而赚钱的时代已一去不复返。
近日在海南举办的同策媒体分享会上,同策咨询董事长孙益功发表了题为《楼市下半场的特征及核心战略》的报告,指出楼市即将进入“下半场”,并认为“这下半场球很难踢”,房企要提前做好转型和升级运营能力的准备。
别了,“黄金时代”
2014年,楼市变化速度,显然超出市场预期。国家统计局公布的70个大中城市房价数据,可谓一个直观的观察窗口。
一季度,70个大中城市,有一半还处于环比温和上涨,然而从5月份开始,房价环比下降的城市个数持续增加,5月35个、6月55个、7月64个、8月68个、9月和10月均为69个。
不仅新建商品房如此,二手房价格环比下降的城市也持续增加,特别是到9月份,70个大中城市的二手房价全部呈环比下降态势。一系列房地产市场数据也在持续走低。开发投资增速放慢,1月至10月份比1月至9月份回落0.1个百分点。
调控,将指向哪里?
从“政策很复杂,市场很简单”到“政策很简单,市场很复杂”,2014年,楼市与“行政化”调控方式渐行渐远。
一个具有代表性的现象就是,行政色彩浓郁的限购政策逐步退出部分城市。限购的保留与取消,被业内人士视为对2014年政府工作报告提出的“分类调控”的落实。
对于步入新常态的房地产市场,不做过度反应,并不意味着政府不作为。特别是在当前宏观经济面临下行挑战的背景下,在坚持抑制投资投机性需求外,更要注重满足居民的合理住房需求。
2014年下半年出台的一系列政策对此均有所体现。比如房贷新政策要求“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。住房公积金新规定中要求推进异地贷款业务,公积金贷款对象扩大至第二套改善型自住住房。
楼市“下半场”购房者成为新核心
同策房产咨询成立于1998年,是中国领先的综合性房地产专业服务机构。成立十七年来,同策只做“房地产专业服务”这一件事。在新近发布的这份报告中,同策指出楼市“下半场”具有四大特征:
首先,住宅市场价格走势不同于之前“黄金十年”的高增长,而会保持相对平稳的走势,同时房地产行业的利润率也会逐步下滑;其次,房地产市场将逐步进入存量房时代,需求端的增速将转向较为平稳的状态,需求也会出现明显的差异化;再次,房企依靠土地增值、房价大涨而赚钱的时代一去不复返,“摊大饼”式普遍性规模化增长机会已经不存在;最后,楼市“下半场”市场的主体将不再是开发商,购房者的需求将决定房企布局和产品策略,购房者将成为整个市场真正意义上的核心。
增速下滑趋势明显房企转型迫在眉睫
孙益功认为,楼市“下半场”增速下滑的趋势已经较为明显。在楼市进入“新常态化”的今天,房地产市场环境已经发生了实质性变化。在楼市“下半场”,开发商如果再延续“上半场”的规模化增长模式,一方面将导致更多的库存产生,对房企自身而言,将累积更多的运营风险。因此,房企应调整发展节奏及布局战略,同时强化楼市下半场房企的核心竞争能力,即运营能力与精准营销能力。商业地产、产业地产及养老地产有望成为房企转型的三大方向。
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