随着电商的迅猛发展，传统零售消亡论甚嚣尘上，产业链上正大规模布局商业地产的开发商，迎来新的机遇和风险。

　　关店调整是否能产生效果？

　　实体商铺的投资价值是否会由此打上问号？

　　一铺养三代的传奇还能延续吗？

　　百货业态调整引关注 提升人气是王道

　　欲戴王冠，必承其重。虽然已经坐稳内地商业地产的头把交椅，但前不久刚刚在港交所实现上市的万达，却在近日被爆出关店的传闻。据报道，此次万达准备关闭约10家经营不佳的万达百货，另外还打算压缩约20多家百货楼层。涉及关闭的万达百货位于宁波、青岛、沈阳、芜湖等城市，而涉及压缩百货楼层的万达百货则位于无锡、厦门、烟台、常州等地区。已经大面积撤柜的包括东莞长安万达百货、青岛李沧百货，于2009年11月27日开业的青岛CBD万达百货也有14600平方米面积进行了业态调整。

　　业内人士表示，虽然以往万达也曾就业态进行过调整，但像这次一样的大动作却比较少见。“关闭盈利能力不强的百货门店，对外出租或者转为其他经营业态，以提升公司的财报表现或许是直接原因”。据了解，目前万达在全国约有近百家百货，基本都是结合万达商业地产即万达广场开设的，万达广场作为购物中心业态，除了百货，还有很多其他招商引入的餐饮、服饰等，现在实体商业最注重的就是人气，做整体业态调整，增加引入能提升商场人气的餐饮、体验式业态，也能提升整个综合体的业绩表现。”上述人士表示。

　　公开资料显示，万达百货 2013年完成收入154.9亿元，尽管同比增长39%，但全年仅完成计划的91%，净利润增亏7%。这是万达百货历史上第一次没有完成利润计划，万达百货也是该年度集团内唯一完成指标不佳的公司。值得一提的是，万达集团董事长王健林曾提出万达百货要到2015年年底实现盈利的时间表。

　　电商冲击 实体商业必须面对的困境

　　实际上，近年来大幅调整商业业态的购物中心绝不在少数，这其中一个公认的原因就是飞速发展的电商对传统商业的冲击。当互联网全面深入我们的生活，广大消费者的商业行为逐渐脱离店铺和实体，不仅改变了商业格局，商业地产也面临挑战。从一些机构发布的数据显示，网购的品类主要集中在服装饰品、化妆品、数码电器等标准化电子产品。也就是说，受电商冲击最大的是传统百货业，服务业态和体验业态尚不明显。这也意味着，以传统百货业为核心的商业地产将面临巨大冲击。

　　在世贸天街一家新开不久的全球连锁服装品牌店，一位店员对在试衣间里久久不出来的年轻顾客颇有些怨言。“有一些女孩子常来试衣服，在试衣间里试好久最后也不买，其实我知道，她们都是来抄号的”这位店员说。面对各品牌服饰店、鞋店动辄几百甚至上千元的高价，不少消费者纷纷到专卖店试穿衣服、鞋子，然后记下型号，再上网购买。相对于实体店越来越高的商品价格，更多消费者选择了网购。虽然网店和实体店的主流顾客群有差别，但市场蛋糕有限，网上消费无疑成了传统商铺最有力的抢食者。

　　“服饰这类业态以往是购物中心最喜欢招商引入的，因为服饰的销售价格通常是成本价的10倍以上，利润空间巨大，于是服饰业态的承受租金能力非常强。相对而言，餐饮消费单价低，承受租金能力低。所以考虑到租金收益，以前购物中心最喜欢服饰业态。然而在电商发展起来以后，对上述业态布局产生了很大冲击：由于电商对服饰产品、日用百货的替代性很高，很多人网购上述标准化产品，那么实体店服饰业态以及日用品就失去了大量客源，缺乏人气。反而是餐饮、电影院等无法用网购替代的体验式业态能聚集大量客源。”业内人士表示。

　　应对挑战

　　差异化经营 体验式消费 多元化发展

　　在探访北京朝阳大悦城、富力中心等商业综合体的过程中，我们能看到，比起业态调整以前，餐饮、电影院等体验式业态的占比有着明显的提高。这也成为商业地产项目较为集中的应对方式。

　　高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰分析认为：“在经济下行压力加大及网购增速势头不减的双重影响下，国内外零售商对自身品牌扩张策略继续持谨慎的态度。各大购物中心大众餐饮比例将继续增大，预计可能会缓解餐饮收入目前下行的压力。新增供应的集中入市或将为项目招商带来压力。”

　　中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云表示，现在市场的问题首先是购物中心总量过剩，同时在吸收量减少或不成熟的情况下出现的过剩，其中，包括我们已建的购物中心出现了招商难、空置率高及城市其他综合体密集带来的过剩。在蔡云看来，一边是开发商盲目拿地，大量建设购物中心，可另一边却是零售市场增长放缓，购物中心空置率居高不下，经营难度增大，同质化增加，开发商与零售业出现极不相称。而在行业的同质化、电商冲击及百货业的利润下滑形势下，商业地产出现过剩也就不言而喻。

　　据蔡云介绍，从具体区域来看，相比北京、上海等一线城市，成都、武汉、沈阳等二三线城市购物中心过剩则更为严重。“二线城市的体量比一线城市高出了 18%，首先是因为二线城市住宅配套服务业的飞速发展，而新型城镇化的建设也催生了购物中心整体业态的发展和形成，并最终导致购物中心供过于求。”

　　在如何应对挑战方面，蔡云认为，随着环境的优化，商业地产需要进行差异化经营，保证租金上升，同时还需尝试体验营销。“我们要认清这个形势，要明确商业地产或不动产的差异化经营，这才是我们的方向。”

　　去年8月，万达集团董事长王健林宣布，万达已和百度、腾讯进行战略合作，三方出资打造万达电商，万达电商计划首期投资人民币50亿元，万达持有70%股权，百度、腾讯各持有15%股权，目前仍在推进之中。王健林透露未来总投入将超200亿元。从这里，我们也多少能看出传统商业地产开发商的多元化尝试。

　　投资者启示

　　传统商铺投资观念有待转型

　　曾几何时，“一铺养三代”的说法成为人们的投资金句，似乎买“旺铺”成了一劳永逸的投资法门。然而商业地产商们的遭遇，似乎正提醒着人们，传统投资观念也到了需要更新的时候。

　　当前，受宏观经济形势影响，商业实体店客流下降明显，一路攀升的租金又让实体店对降低商品价格有心无力，使得传统零售业总体表现低迷。对于租户来说，不仅要面对年年渐长的租金，还有高额的管理费用，再加上人工、水、电、暖等费用，成本过高导致租户退租情况越来越多。此外，入住率不高、周边消费人群不足的区域可能需要很长的培养期，这期间商家往往会赔钱经营。所以，一个刚刚建成的社区，商家不会立刻进入经营。这也是许多新建商圈区域商铺大批空置的主要原因。目前的情况是，培养期时间越来越长，有的商业体为了吸引人气，甚至打出“首年零租金”的口号，依然难以吸引到商家。

　　而另一方面，很多网络实体体验店，都选择开在了楼中铺，形成较为明显的商业效应，也带动了一些特定区域写字楼的租售；体验式消费往社区商业的扩展，也带来了新的投资热点。“总的来说，要顺应市场规律，积极寻求转型，以盘活商铺；准备投资商铺的，应做好市场调查，了解周边市场需求，切勿盲目投资。”专业人士这样提醒。

　　投资贴士

　　电商时代 专业人士的几个投资小建议

　　哪些类型商铺受的冲击最大？

　　电商以其天然的低成本优势席卷而来，小巧轻便易运输的小商品受到最大冲击，所以很多书店关门、火车票代售点关门、百货店倒闭、化妆品服装店转让……投资中应当了解。

　　哪些类型商铺受的冲击最小？

　　1. 经营大宗物品和高端高价商品的商铺基本上没有影响，如家具建材、黄金珠宝、奢侈品、高端服装及其他高端商品等商业。

　　2. 服务类型的商铺，如医疗、保健、娱乐、餐饮、宾馆等商业，是网店无法取代的服务产品。

　　3. 菜市场、水果店类商铺，这些新鲜类商品目前暂时无法由电商取代。不过随时代发展，未来本地化电商或许同样可以完成以上服务。

　　哪些类型商铺不能买？

　　未来电商肯定更受欢迎和普及，很多实体商铺将逐渐失去财富光辉，我们只有选择那些受电商冲击小的商铺，才会降低投资风险，也会相应提高收益。有的商业物业体量相对过剩，以同质重复粗放的商业模式为主，部分项目缺乏核心竞争力和可持续性，投资者要擦亮眼睛。文/卫东

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