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万达第四次转型 商业地产实行轻资产

https://m.biud.com.cn 2015年01月23日10:56 家居装修知识网  

  万达商业上市不到一个月,万达集团就抛出了第四次转型计划。按照万达集团董事长王健林的规划,5年后,万达将形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块,万达将从以房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业。曾经依靠快速周转、以售养租的万达商业地产,也将在自己的主业上开始轻重并举。在全国已开业了109座万达广场之后,越来越“重”的万达,正在向“轻资产”方向转型。

  由重到轻

  1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20座万达广场。万达方面对外表示,这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动,万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路,开创全新的商业模式。

  在过去,万达城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成,通过房地产销售收入现金流来投资万达广场,被称为重资产模式。而轻资产模式,则是万达广场由合作机构专项基金投资,万达负责设计、建设、招商、运营,使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。这种投资项目资产全归投资方,所获得的租金净收益,万达与投资方按一定比例分成。

  “这种轻资产模式没有任何房地产销售,彻底去房地产化,成为一种准金融投资行为。”万达商业相关负责人称。万达不需投一分钱,但每年获得的收益相当可观,可减少资金压力,降低企业负债,大幅提升净利润率和净资产收益率。

  据万达公布的数据显示,截至2014年底,万达实现了109座万达广场的开业。2014年全年,万达集团实现收入2424.8亿元,同比增长30%,其中万达商业地产合同销售收入1601.5亿元,同比上升26.8%。去年全年万达实现租金回款110.8亿元,同比增幅为32.7%,租金回款完成率达100%。

  过去的万达模式,是依靠快速执行力做好现金流,每个项目自土地收购的18个月内完工,24个月内开始运营购物中心。以售养租时期的万达,既要考虑资金投入,又要同时兼顾招商和前期运营。

  彻底转型

  “任何一个实体商业地产,最终都要完成其金融属性,实现商业与金融、实体与虚拟的对接,这是未来的发展大势,也预示着万达进入一个新的发展阶段。”亚太商业不动产学院院长、全联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波对记者表示。

  除了商业地产实行轻资产的创新模式,万达还将加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业,5年后将形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块,彻底实现转型升级。

  这也是万达提出的第四次转型,也是范围更广、力度更大的一次全新转型。按照规划,万达文化旅游项目将从今年开始进入丰收期,文化集团收入计划达到450亿元;电商公司将开业成都云数据中心,完成15个智慧产品的上线,继续搞好线上技术研发,做好支付规模;金融领域,今年一季度将成立万达金融集团,并于年内并购1至2家金融企业,向互联网金融方向迈进。

  同时,万达也将从中国企业转型为跨国企业,今年将完成2至3家较大规模的并购,5年后海外收入占比将超过20%。

  压缩传统业务

  当中国房地产市场告别黄金发展期,万达以售养租的传统模式也不得不遭遇天花板。

  RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦对记者表示,一方面,万达广场已经遍布100多个大中城市,如果继续发展,下一步无疑会深入相对欠发达的四线城市,合作的模式将转移未来开发可能出现的潜在风险;另一方面,也是更为重要的,通过这种合作模式,万达正在压缩对传统业务的资金投入。

  按照万达的规划,5年之后,万达集团服务业收入、净利占比力争超过65%,而房地产销售、净利占比将低于35%。

  “对于商业地产商来说,如何适时地进行资产退出,将是关键所在”,陈曦说。去年出台的房地产投资基金(REITs)新政策,为万达推出轻资产模式提供了极好的政策背景。

  去年10月,中国人民银行和银监会通知要求,“积极稳妥开展房地产投资基金(REITs)试点”。之后不久,苏宁公司将旗下11家门店资产以不低于40亿元人民币的价格转让给中信金石基金管理公司,并成立私募投资基金,开拓创新性资产运作模式。苏宁公司董事会认为,此次资产转让除了提高资产、资金使用效率外,还有助于推进公司O2O融合发展,促进企业转型升级。业内人士认为,在电商投资的大势下,苏宁没有必要养着那么多的门店,“甩包袱,求效益”成了必然的选择。

  “一定意义上说,万达与苏宁的情况颇为相似”,陈曦说,作为房地产证券化的重要手段,REITs被视为商业地产的最佳出路。在新政策的刺激下,不少金融机构正在积极寻求项目合作。在这样的背景下,万达与基金的牵手,就更加容易理解。 京华时报记者潘秀林

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