自2014年下半年以来，一系列鼓励自住及改善型需求政策连续出台，令购房者对市场未来的预期有所恢复。有关管理部门去年底又表示，2015年“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”。业内人士预计，今年针对住房消费的差别化信贷政策或将进一步调整，改善型购房需求将得到更多支持。从本市多家房地产中介机构获悉，去年底、今年初，计划将原有旧房卖掉换购新房的改善型客群明显增加，已经占到整体改善型购房者的七成左右，甚至有个别改善目标更高的置业者为“卖二买一”群体。

　　随着取消限购、“认贷不认房”、降息、“津十六条”等新政效应持续发酵，尽管刚需产品依然占据市场成交主力，但就目前本地市场发展趋势来看，改善型产品需求明显有所放大。据搜房网数据监控中心统计，1月第二周天津市内六区成交同比上涨超过三成，改善型购房持续释放。

　　“购房者的入市门槛和购买压力有所降低，使众多购房者的观望情绪逐渐消退，市场活跃度快速提升。”天津中原地产分析师告诉记者，目前市场环境对改善型需求利好明显，90平方米以上的中大户型房源成交量明显上涨，加上央行降息为贷款购房者减负，促进了改善型需求持续入市。

　　仲量联行一项最新统计报告显示，2014年第四季度，天津高端住宅表现良好，尽管新建住宅供应增加了一成左右，但年末销售量却环比提升了130%。由于政府释放信号促进住宅市场需求，下半年的市场吸纳量整体增加。限购取消后，本地加快了房贷审批进度，同时更多的优惠房贷政策给予符合条件的购房者，这些为购买二套或三套住房的购房者提供了便利。而降息政策颁布后，高端住宅市场销售成交额也得以回升。

　　中国房地产指数院天津分院研究人士预测，2015年，天津楼市需求特征将呈现出新的发展趋势，改善型置业成交比例将逐步提升，成为贯穿今年楼市的一大主要特征。首套房“认贷不认房”界定标准放宽、贷款利率下限也重回2009年水平，“津十六条”则进一步提振了市场信心，此前被抑制的首次改善需求迎来购房成本尤其是首付比例的大幅降低，促进首改需求抓紧政策利好入市，对中高端改善需求起到推动作用，预计后期改善型购房需求还将进一步放大。

　　市场预判信心增强

　　“卖一买一”热情抬头

　　“其实想要换房的念头已经酝酿了一年多了，只不过因为去年上半年楼市一直比较低迷，大家都不敢贸然出手，所以我也一直在观望。不过，自从各项新政出台后，身边亲戚朋友都觉得，现在买房是时候了，而且无论是从贷款利率还是首付比例等方面也都挺合适的，所以我近期也准备多看几家楼盘，遇到合适的就打算购买了。”在河东区某楼盘售楼现场，市民王女士一边浏览手里的户型图一边告诉记者。其实，像王女士这样，基于对市场未来信心增强而加快入市的改善型买家在当前楼市中还有很多。

　　记者近期走访了本市部分售楼处及中介门店后了解到，在当前改善型购房者中，通过“卖一买一”方式来“换购”住房的人群为数不少。随着楼市进入“无限”时代，此前受到购房、贷款限制的人群被解套，换房门槛大大降低，而对于他们中的大多数人而言，“卖旧换新”成为常态。

　　对于“卖一买一”的置业者来说，通过售卖手中现有房产来变现，一来可以解决改善住房条件的首付费用，二来也可以“首套房”的名义争取到更低的首付比例、贷款额度及折扣利率，因此，这种“换购”模式受到了改善型买家的青睐，根据粗略统计，改善型购房者中约有七成左右人群为“卖一买一”类型，甚至有个别改善目标更高的置业者为“卖二买一”群体。

　　“尽管现在处于成交淡季，但门店的客户接待量并未明显缩水，相反，很多此前看房时间较长的旧客，咨询、看房的热情都有所回升。”在位于河东区新开路的某中介门店，一名置业顾问告诉记者，历年来，越临近传统的农历春节，客户到访及成交量都会越来越少。“一般要等到过完年，大概三四月份开始，咨询买房的人才会逐渐多起来，不过，今年的情况有些不一样，很多人都认为，春节后市场会比现在更好，基于这种心理预期，部分挂牌房源被业主收了回去，酝酿年后调价，而近期卖房、买房的人有一个明显的特征就是打算通过卖旧换新的方式改善现有的住房条件。”

　　换房大军不断壮大

　　热点板块引发关注

　　某地产机构负责人告诉记者：“常规状态下，大多数买家在年末会选择暂时观望，这也就造成了年后需求集中爆发，势必推高市场行情，而且，从目前大家对于春节后市场环境的预判来看，还都是比较向好的，近期，我们从购房者那里掌握的反馈信息表明，他们认为未来房价稳中微涨的可能性较大。”在这种心理预期作用下，改善性需求购买力持续释放，换房大军正在不断壮大。

　　业内人士表示，从热点板块来看，2015年，环城四区交通日益完善、配套逐步成熟，且以其价格优势取胜，深受市场青睐，为成交主力区域；市内六区受重点项目入市热销拉动，市场份额扩大。环城四区各区中，西青区市场份额扩大，中北镇依然为市场热点板块；市内六区各区中，南开区和河北区的天房天拖、融创中心、泰达旺海公府、仁恒河滨花园等项目成交良好，还将持续受到市场关注。

　　其中，中心城区将继续成为改善型置业群体关注度较高的区域，新八大里地块、天拖地块、手表厂地块及八里台地块等凭借先天的地理位置优势——市区稀缺地块、交通便捷、配套完善，及将来较强的地块价值潜力，关注度及价值随之提升。其次，环城四区配套较为成熟的地段也会吸引买方市场的关注。二手房方面，像梅江、鼓楼等中高档片区会成为改善型购房者关注的热点。就发展而言，此类片区多为中、大户型，户型设计、居住舒适度均更高，且小区环境、物业管理水平较高。与此同时，鼓楼片区地处地铁沿线，而梅江片区地铁6号线正在建设，加之片区生活、商业等配套设施日益成熟，因此购房者对于房源保值、增值性较为看好。

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　　三类“换购”人群购房大不同

　　随着入市门槛的降低，不仅首次置业者加快出手，改善型置业者入市意愿也有所提升，“卖旧买新”、“卖小换大”等购买模式也相继在购房者中蔓延开来。然而，究竟是“先买再卖”还是“先卖再买”？买新房还是买二手房？贷款买还是一次性？“卖一买一”过程中衍生出的诸多新问题让购房者头痛不已。对于换房群体来说，买卖的时机和顺序都很重要，由于买与卖之间都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉进了“空档期”，置业者应该根据自身需求及条件作出抉择，将买卖之间的风险降到最低，将损失减到最小。

　　买婚房不妨贷款逛新盘

　　案例：林女士的儿子小陈今年25岁。两年前，刚进入工作岗位的他和女同事檬檬谈起了恋爱。如今，两个人感情稳定，打算筹备婚事。其实，早在几年前，林女士就为儿子购买了一套房产，打算以后做婚房用。可是，由于小陈和檬檬的“心气儿”挺高，且原来的那套房产房龄较老、面积也不是很大，所以经过商量，林女士决定将原有的房产卖掉，给儿子买套新建的商品房。前两天，她跑了趟中介，经过估价，这套房产市值大约在145万左右。

　　建议：林女士原本的房产目前的市场价格大约在145万左右，因为林女士是给儿子购买婚房，所以目标基本锁定在新房。就当前市内六区新房价格水平来看，保守估计，一套两室户型大约要在200万左右，由于距离婚期还有一定的时间，林女士可以在节后再将旧房卖掉，而且一般年后商品房市场的新盘数量会比淡季多一些。不过，如果担心节后市场回暖调价，林女士不妨提前逛逛新房市场，说不定赶上年末促销，遇到合适项目可以先预定。因为年轻人还款能力不强，如果经济条件允许，建议林女士一次性付款或采取少量公积金贷款的方式来购买。

　　特别提醒：购买新房时要注意交房日期与婚期之前的时间差，尽量把距离拉大一些，留出装修、晾味儿的档期。如果林女士和儿子都有公积金的话，可以选择“接力贷”的形式，贷款年限尽量选择久一点，虽然利息稍多一些，但月均还款额度能缩小一些，以减轻筹备婚礼等事宜带来的资金压力。此外，贷款手续应在变卖原有房产后进行，否则基准利率将上浮10%。

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　　换房养老买卖最好同期进行

　　案例：赵老先生和老伴今年都是63岁了，现居住在一个房龄二十多年的老小区里，房子是套五楼的旧式“刀把儿”偏单，闺女十年前就嫁到了外地。如今，老两口想要改善改善居住环境：“孩子不在身边，就得自己找点事儿干。平时我们夫妻俩就好热闹、爱请客，原来的房子没有个厅招待朋友感觉有点不像样，五楼对我们这个年纪也是有点费劲，所以就想把这套房子卖了，换套带个正式客厅的、有物业的小区。”

　　建议：对于想要改善养老环境的赵老先生来说，如何缩短买与卖之间的时间差是最应该注意的问题。虽然先买后卖有很多优势，比如低买高卖、过渡时间充足等，但对于大部分资金有限的人群来说并不适合，而且先买后卖就算作二套房产，在首付比例、贷款利率上可能会有些吃亏。在房屋类型上，如果像赵老先生这样需要变现的是唯一一套房产，建议再次购房还是尽量选择带装修的二手房较为合适。

　　特别提醒：像赵老先生这种老年购房者，还是应该遵循“先卖后买”的市场逻辑，有条件的话最好选择同一家中介同时进行，尽量缩短时间差、价格差，如果购房者先买了新房，而旧房却没能及时出手造成资金上的短缺，从而无法继续承担新房的费用，则会造成购房纠纷。此外，因为从旧房卖出到拿到房款最少也要一个多月时间，拿到房款后再看房选房、付款、办理过户手续等又要一段时间，所以要事先准备过渡期的暂时居住地，避免“无家可归”。

　　换学区房提前做好案头工作

　　案例：市民王先生最近将购买学区房正式提上了家庭重要议程：“我儿子今年四岁了，说话就到了入学的年龄，为了能让孩子进个重点小学，我们打算把现有这套房子卖了，如果钱不够，再添点钱，实在不行就把我父母那套房产抵押给银行，换个学区片的房子。”王先生现在的房子是当初结婚时购买的一套两室一厅，经过中介初步估价，大概市值在150万左右，而他想要购买的学区片二手房价格基本都在3万/平方米以上，不想牺牲居住条件的王先生如果想在学区片买套两室看来资金方面还差得不少。

　　建议：通常情况下，不建议买家抵押贷款，不仅审批手续麻烦复杂，而且还款压力太大。一般来讲，低于50平方米以下的房产银行不给做抵押，就算给做，最多也只能贷出房子评估价的一半左右，且利率按照按揭标准再上浮10%至15%。像王先生这种情况，如果抵押的房款依旧不够，还需要再进行公积金或按揭贷款，两者相加，就等于每月要还上双份月供，对于需要储备教育资金的王先生一家来说，经济负担显然太巨大了。所以，建议王先生在两者难以兼得的情况下，不妨牺牲一些住房面积缓解房款压力。

　　特别提醒：选购学区房可以优先考虑二手房，毕竟学片划分比较有保证，如果买新房，一定要事先咨询好并落在合同里，开发商承诺不到位的事件屡有发生。购买二手房的话也要提前做好案头工作，详细咨询准备入学的学校，因为每个学校的招生标准有所差异，有的需要孩子与父母的户口在落户房产证1年以上，还有的同一房产证上落户的孩子就学有年头限制，而且并非所有片区内房产都算学区房，这一点一定要反复考察确认。此外，还要注意卖方房产是否“过五年、无二套”，如果未过五年需要多缴纳5.65%的全额营业税，而如果房主名下还有二套房产的话则需额外再增加1%的个人所得税。

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