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2014年广州一手住宅成交低迷 房价却创新高

https://m.biud.com.cn 2015年01月23日16:41 家居装修知识网  

插图兰兰

  文/羊城晚报记者 张秀钦

  大家都知道,2014年广州一手住宅成交低迷,但到底有多低迷?广州市国土房管局本月20日公布的数据显示:成交量下滑两成多;消化率为近10年最差,只有约0.7。

  消化率低,导致广州住宅库存量大量增加。2014年1月14日,广州一手住宅库存量为749.05万平方米;到了2014年12月17日,库存量增至1001.95万平方米。即使没有新增供应量,单靠库存量也足够广州楼市卖一年零两个月。

  出乎意料的是,近10年最差的消化率,竟然没能把高房价拉下马,2014年广州一手住宅均价再涨一成多,又创历史新高。

  A

  最差消化率的

  “拖油瓶”:南沙

  2014年,广州全市一手住宅成交面积超过800万平方米。单看数字不算差,但这是加入增城、从化的结果。如果只计算原十区,成交面积只是刚刚超过600万平方米,在近10年里,仅强于2008年和2011年。巧合的是,从2008年到2011年、从2011年到2014年,当中都相隔3年时间。有业内人士表示,现在房地产市场是3年一个周期,其中每一个周期的成交量都是“好两年、坏一年”。

  房子难卖,如果放在供应量少的年份问题不大,偏偏2014年又是一手住宅出现天量供应的时期。无论是全市还是原十区的供应量,在近10年里都是最高的。较差的成交量和最高的供应量碰在一起,造成近10年最差消化率的出现。

  在广州楼市创造最差消化率当中,谁是最大的“拖油瓶”?南沙。2014年,南沙楼盘准备大展拳脚,开发商推出的货量接近150万平方米。无奈万事俱备,自贸区的“东风”迟迟不至,期间还有自贸区审批暂停的利空,投资者因为信心缺失裹足不前,导致南沙楼市成交量在低水平中徘徊。直到年底,南沙自贸区才最终落槌,姗姗来迟的利好,已经很难对全年的成交产生根本性的影响。2014年,南沙一手住宅成交量虽然突破70万平方米,但仍不足供应量的一半,消化率只有全市最低的0.47,成为广州最差消化率的“拖油瓶”。

  成交下滑

  两大“元凶”:花都、增城

  从成交量来说,2014年还不是最困难的一年。成交面积比2014年少的年份有,成交面积下滑幅度超过两成的有2008年和2010年。在2014年,不少知名上市房企的成交量还有较大幅度的增长。

  2014年楼市之所以给人非常困难的感觉,主要是因为市场对其期望过高,在2013年赚得盆满钵满、政策环境又没有恶化后,开发商给2014年定下了非常高的目标,并且大手大脚地花钱。当市场未如预期中理想时,开发商开始慌乱。当这种不理想状态延续,开发商大手大脚花钱的恶果呈现,资金链开始出现问题,便加重了2014年楼市非常困难的感觉。

  当然,成交量整体下滑两成无论如何都只能说是“歉收年”。造成“歉收”的“元凶”主要有两个:一个是花都,一个是增城。从成交量下滑的幅度来看,花都、增城不相上下,一个接近四成、一个接近五成;从成交量减少的绝对数来看,花都、增城也是五十步笑百步,前者减少了近94万平方米,后者减少的面积突破百万平方米,两区凑在一起减少的面积高达196万平方米。而在2014年,广州全市一手住宅成交面积的减少量也不过是223万平方米,假如把这两个区拿掉,2014年广州楼市的“成绩”要好看得多。

  C

  房价上涨

  三大“推手”:越秀、荔湾、增城

  很多人也许不知道,最近10年里,广州一手住宅均价从来就没有跌过。即使在中国楼市最困难、最临近崩盘的2008年,广州一手住宅均价还上涨了9个百分点。2011年是广州楼市的另一个苦难年份,均价同样上涨了3个百分点。了解这段历史,也许对2014年广州房价的上涨没那么惊讶。

  在2014年广州房价一成五的涨幅当中,排位最靠前的分别为越秀、荔湾和增城,三个区也成为房价上涨的“三大推手”。2014年,越秀不仅坐上了房价最高的宝座,还把房价最大涨幅的“荣誉”收归囊中。至于荔湾和增城,两者同样以房价涨幅第二、第三名而为广州房价的上涨出了大力。

  尤为值得一提的是,增城因为成交量大,其房价大幅上涨对2014年广州整体房价走势影响甚深,如果把增城从广州楼市中去掉,广州2014年的房价涨幅将会减少超过3个百分点。

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