尽管房地产开发商拿地热度不减,然而,省城楼市54289套的库存量也着实让开发商倍感压力,尤其是重点企业库存量维持高位,预计2015年住宅供应量将持续释放,去库存量仍为15年市场主旋律。

　　房屋库存量上涨　市场供需关系反转

　　截至2015年1月20日,市区住宅可售套数已经发生了调整,总数已经达到了54289套,相比去年底,库存房源又增加了约4000套,上升幅度约为8%,市场库存量周期再次增加了近一个月的时间。对于市场走向,库存量是一个关键的因素,去年房地产市场的大幅调整,正是基于库存量的激增。官方数据显示,去年年底时,济南市区历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新的住宅可售数量为50328套,按照此前两年的销售速度,需要大约10个月消化完毕。

　　这组数据看起来平淡无奇,但数据背后的真相却是市场供需关系的反转态势,随着库存数据的增加,真实情况可能更为严峻。据悉,在对库存的统计中,并未将保障房纳入其中。专家指出,不少城市的保障房建设规模较大,但由于未能较好对接需求,导致难以消化。若将一些地区两限房、经适房等带有商品房性质的房屋计算在内,楼市的库存数据还会增加。与此同时,游离在政策法规之外的“小产权房”,规模庞大难以估算,而且并不在官方的统计口径中。若将这部分房屋计算在内,则市场的真实库存更为庞大。

　　“实际上,这些小区里面,只有部分回迁房属于保障房性质,其余大约80%的房屋都是要出售的。”该人士表示,当地的多个商品房项目,均以这种情况来操作。

　　在江苏、浙江等省份公布的2013年度建筑业数据中,住宅竣工面积庞大,几乎相当于同期全国住宅竣工量的一半。这也说明,房地产市场的真实库存,或许远超于外界预期。由于统计口径和数据采集不够透明,使得房地产市场中的真实库存难以为外界所知。多数受访者指出,房地产市场的真实库存,至少要在现有基础上上浮30%。

　　从去年济南本地房地产市场表现看,成交量和价格相对较为平稳,但楼市库存仍在上升之中,分析人士指出,尽管房地产投资热情不断下滑,但在之前的投资惯性作用下,库存正逼近历史高点。即便市场成交量抬头,但供大于求的格局已然确立。在这种背景下,房地产市场的回暖速度势必有限,低速运行将成常态。

　　库存量持续升高　限购松绑不能解燃眉之急

　　“既然库存量逐年增长,为何房价还是不下降?现在来看,房价仿佛有所下降但也都只存在周边偏远地段的楼盘,市区内的房价依然是只高不低,现在买房还是想买市里的房子,但是小户型抢手大户型又买不起,所以还是持观望态度去等待市场的选择。现在主动权已经在我们手里了,随着库存量的增大房价自然会慢慢降下来!”市民王先生这样说道。

　　济南一家房企的负责人对记者说:“对于库存量问题,济南政府给予了限购松绑的政策,但限购松绑对于短期内市场的复苏不会有太大的影响,松绑的实施在一定程度上或会加重市场观望情绪,持币待购的购房者会认为这是市场妥协的表现,后市仍然还会有价格上的优惠。因为限购和限贷相比,限贷对市场的影响作用更大,因为购房者买房子需要钱,限贷不松绑的话对市场的促进作用并不会很大。”

　　另外一位企业负责人也认为,针对库存量持续上涨和房产市场不景气而实行的限购松绑对市场的实际影响并不如预期那样大。她说:“限购松绑带给市场的只是一个良性信号,建立起一种市场信心。房地产销售的价格并不会因为松绑而立刻有所提升,价格是市场供求关系的表现,如果区域内产品需求量攀升,那么涨价的可能性就会比较大。限购与限贷是调控房地产市场发展的两个重要砝码,限贷的比重要高于限购。松绑限购只对异地购房和改善性购房解除了限制,限购松绑的实际效果得经过一段时间才能显现。短期内解决不了库存量上涨的问题。”

　　有专家分析称,“2015仍处于楼市拐点期,政策方面,将延续分类调控的思路,地方政府继续采取‘微刺激’的手段,各项楼市政策有望相继出台。市场方面,楼市将持续去年震荡下行的态势,各城市分化加剧,房价难以大幅反弹。另外,面对库存高企的窘境,楼市的主要任务仍是库存去化,在严峻的环境下,各大房企也纷纷走上转型求生的道路。

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