佳兆业经历了一系列危机后似乎有了“重生”的转机。

昨日（2月1日）晚，佳兆业集团控股有限公司（01638，HK）（以下简称佳兆业）发布公告称，将达成一份项目公司的买卖协议。根据该协议，佳兆业全资附属子公司上海新湾投资将向天津腾耀转让位于上海的4个项目，由天津融创奥城担任买方担保人。与此前传出的融创中国控股有限公司（01918，HK）（以下简称融创）将收购佳兆业创始者郭氏家族的全部股权不同，此次，孙宏斌收购的仅是佳兆业的部分资产。

此外，有媒体报道称，深圳华侨城股份有限公司（000069，SZ）（以下简称华侨城）也将拿下佳兆业的部分旧改项目。

2月1日多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，由于佳兆业在珠三角市场有较完善的布局，即便该公司在深圳的项目最终划给华侨城，融创仍有机会以曲线的方式打开广州、佛山等华南市场重镇，完善全国化布局。如何避免要约收购而带来的财务负担，以及与生命人寿能否顺利合作，是融创面临的挑战。

华侨城、融创先后停盘，并表示稍后有重大事项宣布。

卖上海项目，佳兆业亏了4390万

根据昨晚（2月1日）的公告，佳兆业将向天津腾耀出售上海诚湾兆业项目、上海赢湾兆业项目各51%的股份，交易款总计约5.99亿元，其中，诚湾项目已领预售许可证。此外，同时被出售的还有上海青湾兆业项目、上海荣湾兆业项目，分别作价约11.67亿元、6.09亿元转让100%股权以及相关债务。此次交易将使佳兆业亏损约4390万元。

此次交易的买方为融创。全国企业信息公示系统显示，天津腾耀置业有限公司成立于2014年5月，法定代表人为融创中国天津公司总经理迟迅。不过，这种项目收购方式与之前佳兆业内部人士透露的股权收购方式不同。

1月30日，佳兆业内部消息人士向《每日经济新闻》记者表示，当日，在佳兆业召开的年会上，有集团高管表示，融创将收购佳兆业郭氏家族的全部股权，收购完成后，佳兆业将改名，不复存在。但是，这一消息并未得到融创证实，融创董事长孙宏斌的电话一直处于无法接通状态。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲曾向《每日经济新闻》记者表示，若全盘接下佳兆业风险很大，除非有一手消息，否则无法预测事件后续走向，因此他认为应重点收购佳兆业的高利润旧改项目。

翻开佳兆业的财务报表会发现，华南市场一直是公司的核心布局，2014年中期业绩报告显示，在2014年1~6月实现的111.6亿元合同销售金额中，来自珠三角的销售额达到63亿元，公司在全国拥有的94个项目中，珠三角区域拥有41个。

“融创此前在一线城市里只在北京与上海有布局，这与他超过700亿元销售额的体量有点不太符合，因此渴望进入深圳与广州的心情是可以理解的，加上绿城收购的失败对孙宏斌带来很大的打击，所以融创急于收购佳兆业的心情是可以理解的。”一家不愿具名的上市房企高管向《每日经济新闻》记者表示。

中原地产项目部总经理黄韬向记者表示，即便按照最新的传闻，深圳区域的旧改项目需要划分给予华侨城，融创也有机会进军广州、佛山、惠州和珠海等华南重镇，能进一步完善全国化布局。像佳兆业在广州拥有的部分地王项目需要走高端路线，这恰恰不是它的强项，如果融创接手也许能把这些项目运作得更好。

新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，尽管佳兆业的主要产品是中档类型，但由于融创拥有强大的销售执行力，产品定位下沉应该不会存在大的障碍。

孙宏斌进驻将缓解投资者恐慌情绪

此前，据《第一财经日报》报道称，华侨城将收购佳兆业在深圳的部分旧改项目。

记者先后致电华侨城高层、员工，但是并未得到回复。公开资料显示，华侨城分别于1月23日、1月30日曾向媒体否认收购佳兆业的传闻。

不过，华侨城自1月22日起停盘，目前正处于静默期，不能回应相关事项，因而上述否认并不被外界认可。

根据《第一财经日报》报道，佳兆业内部人士透露，融创中国已经与郭氏家族签订股权转让协议。据悉，目前郭氏兄弟持有49%的佳兆业股权，由于此前市场恐慌造成佳兆业股价大幅下跌，目前公司的最新收盘价仅为1.59港元/股，根据野村证券的预计仅相当于每股净资产的0.3倍。

黄立冲认为，孙宏斌的进驻将大大缓解投资者的恐慌情绪，佳兆业复牌后股价应该会有大幅回升。作为股权投资者的生命人寿有望挽回这笔投资的账面损失，未来进可攻退可守，因此生命人寿对融创的收购应该会持积极的态度。

根据佳兆业财务报告，截至2014年中，佳兆业尚有41个在建项目，建面约8.6万平方米，其中，在建、待建的深圳项目有6个。

此前，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称深圳规土委）将佳兆业多个楼盘锁定。多位业内人士向记者表示，收购佳兆业的旧改项目时，与政府的谈判能力尤为重要。

2014年，佳兆业的郭氏兄弟引入生命人寿，外界认为正是希望凭借后者的深厚背景解锁楼盘，不过在后续一系列危机中，生命人寿始终“沉默”。

深圳市房地产经纪行业协会发展研究部部长徐枫称，华侨城属于深圳本土房企，曾开发多个优质项目，在深圳市场举足轻重，有一定的能量和政府谈判。因此，在她看来，华侨城接手这些旧改项目不存在难题，更多应该关注对项目如何估价。

在这次危机爆发之前，佳兆业的财务状况尚稳健，截至2014年中，尚有近百亿现金，能够覆盖一年内到期债务的1.5倍。

安杰律师事务所任谷龙律师认为，佳兆业陷入危机的一个重要原因在于交叉违约。他表示，交叉违约属于常见条款，一旦出现一例违约，会不可避免地产生多米诺效应。因此，他建议，虽然很多银行贷款文件是格式条款，但并不意味着不能谈判修改，尤其像佳兆业这类上市公司，在业绩良好的情况下，对银行等金融机构有较强的谈判能力，能在技术上减少触发交叉违约的概率。

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