编者按：在房地产浩浩荡荡的黄金10年之后，无常利之势，2014年的楼市发出警示信号。开年以来国人的买房热情一夜退却，开发商使出十八般武艺主动出击，政府调控政策频频出台，涉及房地产行业的各个主体都在力所能及的做着改变，以求在前行的道路上抓住先机或者不被掉队。楼市充斥着变革转型、跨界合作的声音和步调。搜房网独家采访了凯德中国华北区域总经理韩维先生，把脉2015楼市。

凯德中国华北区域总经理 韩维

【搜房网】：各位搜房网友下午好，欢迎收看搜房人物访谈栏目，今天有幸为大家邀请到的是凯德中国华北区域总经理韩维先生。韩总你好！

【韩维】：你好。

【搜房网】：根据数据统计，2014年中国40家上市房企，公布了自己的业绩报，其中有六成未完成销售目标，整个行业竞争加速了优胜劣汰，你是怎么看待房地产大行业的行情？

【韩维】：我看来还是产能过剩，需求相对下降，造成了今天这个市场的问题。其实从2014年起，大家都在讲房地产行业的黄金时代已经过去了，进入了白银时代。但从现实看来白银时代还没开始，这是一个过渡阶段。比如，大家看到中国经济层面， GDP的增长速度实际上下降的，这也是回归理性和有序增长的必然过程。在市场优胜劣汰的过程中，很多中小型房地产公司和一些大的地产公司发生并购，所以整个行业的振荡可能还要持续一段时间。

【搜房网】：还有另外一个说法，中国的城镇化为房地产提供了巨大的潜在消费人群，随着中国城镇化发展，面对目前市场上表现出的供过于求，您怎么看待供需这一块？

【韩维】：那是有一定道理的，任何国家的房地产都是以人口的增长和购买人群的增加为支撑，所有商品都是这样一个方式，形成一个基数，才能够成长，中国也是一样的。但是中国房地产的特点，就是需求有点提前释放，尤其是刚毕业的大学生就要买房子，这在国外来说基本上是很少见的。人至中年才买房是很正常的一件事情，在我们国家购房需求可能就提前释放，所以会感到后续销售和整个市场断层。实际上城镇化的大方向是存在的，购房需求是客观存在的，但是释放需要一个过程。城镇化仍需一段时间，凯德坚信这个转化，也看好这个趋势带来的一些增长机遇，比方说区域城市集群和新型城镇化带来的产业升级、人口输入将直接带动房地产市场需求规模。未来，房地产参与城市发展的路径模式，绝不仅限于为城镇新增人口提供居住保障这一基本功能，而是要通盘考虑区域和城市扩张规模，人口增长、产业结构升级等指标，综合解决城镇化过程中的多方面需求。这对房企在开发运营模式、业务布局、产品线和人才储备等各方面都提出更高和更专业的要求。

在实践方面，凯德中国住宅业务旗下，有一块业务是做大片区的城镇开发项目，2003年就开始在成都这样的城市开发住宅和配套来满足城镇化的过渡性需求。

【搜房网】： 业内反馈2014年房地产的低靡，与自住房的迅猛发展密不可分。自住房的发展拖住了一部分刚性人群，减缓了这部分人进行购买决策。同时，数据显示2015年自住房入市套数比2014年增50%，而且政府批地这一块也会加大对自住房用地的倚重，然您觉得2015年自住房大批量入市对楼市会产生什么样的影响？

【韩维】：其实从各国的房地产发展历程来看，政策型住房都是和国家政策息息相关的，政策都是有干预的。说到保障房在九几年已经尝试在做，当时就提出过要建立“具有社会保障性质的经济适用房和以高收入家庭为对象的商品房两套住房供应体系”。但可能由于供给性还有价格方面控制的不是很好，没有达成预期目标。

看其他国家的经验，比如新加坡有80%的人住在政府提供的组屋里，首先国家不依靠土地来实现财政，而通过税收来做一些事情，所以没有土地财政的需求，政府一开始就把这个事情想的很透，市场就分的非常清楚，政府做保障房的事情，开发商就是做市场的事情，大家的需求不一样，行情也不一样，配备不一样，小区也不一样，确实保证差异化满足不同人群的需求。而且政府对购房保障房的限制非常多，公平性做的非常好，不管是谁都不能逾越，收入水平只要超过限定就不能买；如果你买了组屋也是有条件的，你要不然卖掉（居住满一定年限后），要不然你就自住；组屋出租同样有很多限制。

再看回中国，自住房大力发展肯定（对商品房）是有冲击的，因为需求相对会少了，但如果在政府和市场的双引擎分工方面更明确一些，比如像北京、上海，政府根据当地实际情况把限购放松一点的话，那这个两个市场都会不错。

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