在国内房地产行业渐渐告别快速扩张期时，绿地集团却逆势而上。去年全年，绿地集团销售金额为2408亿元，超过万科排名市场第一。凭借“为政府所想，做市场所需”的经营理念，绿地缔造了全球最大的商业办公地产规模，被称为“全球商办专家”。在北京市场，绿地也从后起之秀实现了迅速赶超。去年，绿地在石景山区沿长安街建设的绿地环球文化金融城开始招商，很快吸引了新京报的落户，以及文化、金融企业的关注。本期“石景山·新金融”邀请绿地集团京津事业部产业发展中心负责人王硕带我们走进这家极具创新精神的房产企业，看绿地是如何在政策和市场间搭建桥梁。

中国金融家：

绿地集团近年在北京的市场份额实现快速赶超，您认为这样的发展呈现了哪些特点？在包括房地产行业在内的中国经济面临转型时，绿地有怎样的战略判断和规划？

王硕：

绿地集团2009年进入北京市场，产品类型以商业办公楼为主，目前项目分布已经基本覆盖了各个区县。过去几年，我们遵循的主要模式和优势有三方面：首先是超高层，全球前十大超高层建筑中我们投资开发的占了四座。其次是城市综合体和新城的开发建设，绿地往往作为开荒者进入没有完全规划的新城，所以是一个造城的企业。

北京近两年推出了很多新的商务区，以承接产业扩张和新兴产业发展。传统商圈如CBD、金融街等由于产业布局过于集中，面临交通拥堵等城市病现象。同时企业在规模扩张和租金上涨的压力下，也有外迁和外溢的需求。在市区周边，如果只有住宅用地，比如回龙观、天通苑，没有商业用地，那么这些新区就变成了睡城，没有就业，交通呈现单向拥堵。而我们在石景山的新兴商务区和其他区县的项目大多属于商业金融用地，能够承载商业的转移，成为京津冀一体化中产业转移的过渡带。近几年，我们也提出了产城一体化的新模式，逐步从单纯的开发商转向产业园区的开发和运营。基于以上理由，我们在北京的发展定位就是城市发展商和运营商。

中国金融家：

您谈到在北京周边的项目布局，能否具体说说选择石景山项目有何考虑？看中了怎样的前景？

王硕：

石景山是我们一直想进入的区域。从北京整体规划上看，东城、西城的土地供应已经很有限。在周边，石景山区有很多优势。首先是区位的优势，这些年，长安街沿线的项目越来越稀缺，石景山就在十里长安街的西端，而长安街是北京的命脉，代表了首都的形象。其次，从产业基础上，首钢的迁出给石景山经济转型升级带来了很多机会，腾出了巨大空间。由于石景山离金融街很近，随着金融街商业载体的饱和，我们认为石景山完全有成为第二个金融街的潜力。在文化创意产业方面，石景山已经成为包括动漫、娱乐、新媒体等文创产业聚集地，如搜狐畅游、暴风影音、盛大等都入驻在石景山区。新兴产业往往具有占地小、产值高的特点，我们感受到区政府对这类产业的高度重视。

中国金融家：

绿地希望在石景山项目中引入哪些类型的企业？会与区域的产业规划政策有怎样的协调？

王硕：

我们在石景山的项目叫做“环球文化金融城”，顾名思义，表明了希望引入的两大产业。金融是我们着重要引进的，以承接部分从金融街外溢的金融机构，我们判断未来金融街往西一带将会成为金融产业聚集地。另外，凭借石景山区深厚的文化产业基础，将会有更多上下游企业纷至沓来，所以也是我们看好的发展方向。

当然我们的目光已经不仅是在传统领域上，还希望引入新型的跨界产业，比如互联网与金融结合，文化、科技与金融结合的产业。这些具有发展潜力的行业，只要建立好了商业模式，就能很快吸引VC/PE的估值和投资，从新三板或者美国股市上市。

中国金融家：

北京商业地产是开发商们群雄逐鹿的市场，竞争十分激烈，绿地凭借什么胜出？您认为绿地要从地产开发更多转向企业服务的角色，那么需要在提供服务上有哪些创新？

王硕：

绿地进入北京以来，在业务规模、市场份额、品牌价值等方面都有快速增长，这是基于快速转型和创新发展模式。我们认为做单一的开发商是很受局限的，只有将运营和后期服务加入，才能满足未来市场发展的需求。

在服务创新方面，我们推出了智慧办公，比如在写字楼中拿一部分空间作为公共视频会议室、移动办公区及健康监测区等等。考虑到对于轻资产企业而言，租太大面积没有必要，但有时又会遇到会议室不够用的情况，这时就需要智慧办公来满足。

另外，在北京的企业大多是有多地业务的，视频会议室就为它们提供了便利。很多企业去新的城市发展，最开始往往只愿租用酒店，但是酒店未必能满足谈判、会议等需求，我们在当地的移动办公系统就能提供便利。绿地在全国超过80座城市有项目，只要是入驻绿地的企业，就能在各地使用我们的智慧办公。这样，商户在绿地购买或租用面积可能只有500平米，但真实的使用面积就能乘以N。

很多文化企业会凭借新的概念、产品来吸引眼球和资本，对此我们还会专门拿出一部分空间给企业做展示，通过改进楼宇设计，将办公、展示、交易、体验融为一体，我们称之为“绿地商魔方”。

对于基础设施缺乏导致企业不愿搬到新城的问题，我们也做了努力。我们会引入包括自有品牌在内的咖啡厅、员工食堂、便利店、社区银行、书店等服务支持。我们还会利用绿地在各城市的酒店，方便企业的商旅活动，给予更优惠的价格。最近，我们还借助自身的海外资产，在办公楼中开设了进口食品超市，为企业员工提供价格接近于机场免税店的进口食品。在越来越多的海外项目支撑下，我们还能为企业“走出去”、海外资产配置，甚至是子女出国留学提供帮助。所以企业选择绿地不只是挑一个地点、一块面积，而是选择一种办公生活方式。

中国金融家：

新京报等媒体在石景山落户后，可能会对周边企业的宣传起到积极作用。您负责的产业中心是致力于研究产业整合的，在连接到不同企业、行业时，绿地在产业整合、发挥聚集合力上有哪些创新举措？

王硕：

凤凰网、新京报都是我们的战略合作伙伴。很多轻资产的小企业缺乏宣传的经费，又有宣传的需求，那么就能借助我们这艘大船来得到展示的机会。我们会把企业介绍给媒体，而且不会向企业收取费用。在融资理财方面，我们会通过多方合作为企业服务，比如与中国银行、中信银行等合作，为企业量身定制融资和理财方案，在产业中心的体系下，为企业打造全价值链的服务。

另外，在高端价值服务上，我们组建了企业家俱乐部，让所有入驻绿地的企业成为俱乐部的会员，形成商机发现、发展聚集的平台和圈子。企业在互动交流中会有思想碰撞的创新火花，而这个过程中也会吸引很多投资人和融资机构参与进来。我们定期举办沙龙、论坛，请政府相关部门来做政策导向的建议，请学者来提供行业和融资方面的指导。我们最终希望建立全国甚至全球范围的企业生态圈，这是绿地未来的核心竞争力。

中国金融家：

您能否介绍一下，绿地为实现吸引企业入驻的目标，与政府有怎样的沟通和联动？

王硕：

中国地区经济的发展过去通常会靠土地财政和税收优惠政策，希望在短期内引入企业并卖掉土地。但是产业真正形成是需要长期发展的，未必能够立刻产生价值，等产业建立起来以后对税收也会有长期的支持，这才能实现多方共赢。我们感觉到石景山区政府有很强的服务意识，在招商引资上主动作为，是以完善服务的方式，搭建适宜企业发展的软环境。

作为产业导入平台之一，我们出去“跑企业”，吸引企业来落地。但如果离开政府，我们做这些是无意义的。我们不能说想引进什么企业就引进什么，或者哪个企业容易引进就哪个，而必须结合区域产业发展的定位。

我们和石景山区政府有很好的沟通合作基础，有共同的目标和愿景，那就是招徕好的企业，形成产业聚集效应。我们也会去石景山政府部门开会，共同讨论联合招商引资的模式方法。

图表 10 绿地集团举办经济发展高峰论坛

从企业的角度，小企业找政府往往难度更大，而我们作为中间纽带，可以把企业和政府部门联系起来。未来，我们希望打造一站式服务，针对企业办事难效率低的问题，由我们统一去和政府沟通，帮助企业简化行政手续流程，提高经营效率，降低用人成本。我们能走到今天，也是遵循“为政府所想，做市场所需”的发展理念，我们相信只有这样才能占据领先地位，实现转型之后的业绩可持续增长。

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