2014年江门楼市跌宕起伏。 梁慧君 摄

　　去年江门楼市上半年成交冷淡，市场观望情绪浓厚，但下半年尤其第四季度受利好政策影响，成交全线飘红，最终华丽翘尾。近日，《2014年江门市蓬江、江海区房地产市场分析报告》(下称《报告》)正式出炉。该报告指出，2014年江门楼市在成交方面量价齐稳，第四季度成交量明显上涨，全年住宅商品房成交套数达12469套，同比上涨6.9%；另外，全年住宅均价为6502元/平方米，同比稍微有所下降；而商品住宅供应量在这一年亦大幅度增加，且主要集中在下半年；库存量持续攀升，截至2014年12月末，市场待售商品住宅高达14500套。

　　梁慧君

　　一手楼成交量再次破万套

　　虽然2014年楼市大环境不够理想，但在全国各地成交量都出现不同程度的下降的背景下，江门楼市全年成交量却并未出现大幅度下跌，一手住宅商品房成交再次破万。据悉，2014年，江门楼市成交面积达166.51万平米，同比减少3.2%，其中住宅面积为134.15万平米，同比减少0.7%，住宅套数为12469套，与2013年11664套相比，还增长了6.9%。2014年全年成交量同比虽稍微下降，但却成功“维稳”，这样的成绩在历年中仍处于较高水平，仅次于2013年。

　　从各季度的成交数据来看，第四季度的成交总量遥遥领先。《报告》分析，1、2月，由于海逸城邦及江海碧桂园两个热销项目支撑着市场，虽这一时期楼市降温明显，但整体成交量未见大幅回落，不过春节前后楼市就有所放缓。3至5月，楼市不温不火，成交稳中偏淡。而6月，滨江新区标杆楼盘保利大都会采取新货低开的营销手段，取得骄人成绩，促使其他楼盘跟风，掀起一股降价小浪潮，使市场的活跃度有所提升，第三季度购房者入市意愿有所增强，因而成交量亦有所上升。第四季度由于受房贷新政、公积金新政、央行降息等政策影响，以及受供应量同步增加、价格趋稳等市场因素影响，市场信心普遍得到提升，因而成交量明显增大。

　　至于房价方面，全年住宅均价同比稍微下降。据悉，2014年商品住宅成交均价为6502元/平方米，同比2013年的6527元/平方米，下降了0.4%。对于2015年房价走势，广州美吉地产总经理汤建军此前接受本报采访时谈到，由于库存压力大，房价短期内还是会处于缓降阶段，不过房价下降的比例不会太大。

　　住宅项目供应量大增

　　江门楼市的供应量在经历了2010-2012年这三年的稳定期后，2013、2014年连续两年呈爆发式增长，虽然2014年的商品房供应总量同比有小幅回落，但是一手住宅商品房供应量却大幅度的增涨。据了解，2014年蓬江、江海区批准52个房企预售商品房项目共53个，比去年增加8个；其中新开盘项目23个，与去年持平。商品房批准预售总面积221.36万平方米，同比减少4.9%，住宅面积为195.54平米，同比增加37.5%，其中住宅套数为17679套，同比2013年的12932套，增加了36.7%。

　　另外，报告指出，2014年楼市供应时段主要集中在下半年，该时段供应量占了全年的65%。而第一季度的供应比较平淡，仅有2203套，但自第二季度起便大幅增加至4126套，三、四季度供应量更分别达到5751、5599套。其中，两个供应高峰分别在8月和11月。据悉，8月份的供应量达到2339套，之所有如此大的推货量，主要是因为各大房企自6月份开始以价换量，致使成交好转，于是手上还拥有大批存货的开发商便都急着推货，所以在8月形成推货潮。而11月份的供应量更高达2497套，成为全年最高供应峰值，这主要还是因为这一时期利好政策持续出台促使楼市回暖，于是开发商便加紧推货节奏。

　　与此同时，住宅的供应户型结构继续趋向中小户型。120平方米以下的供应比例超过七成，144平方米以上大户型的比例则继续下滑至只有一成，说明刚需住房仍是江门市民的首选。

　　库存高企不下

　　虽然2014年江门楼市在成交方面取得了不俗的成绩，但是供应量亦在持续增加，第四季度呈现“高销量、高供给”现象，即使成交屡次刷新年内最高值，也无法消除风光背后高库存难以消化的隐忧。截至2014年12月末，市场待售商品住宅共约14500套，同比增长57.6%，消化周期为14个月左右，创历史最高。《报告》分析，未来2-3年内江门楼市商品房潜在供应面积约494万平方米，同比下降3.9%。按近五年的年均成交面积(139万/平方米)来计算，约可消化3.6年。

　　面对如此高的库存量，2014年，房企拿地意愿明显下降，投资力度亦有所减缓，新开工面积高位回落，但仍处于近年的较高水平。据悉，2014年新开工面积为321.36万平米，同比减少22.5%，其中，住宅面积为212.23万平米，同比增加2.1%。

　　最后，该《报告》研判，2015年由于国内外经济环境依然比较复杂和严峻，房地产市场的调整仍将继续，总体供大于求的局面短时间内难以改变，行业的发展仍存在较大的不确定性，政策刺激的可持续性也有待观察，房屋的投资属性进一步被削弱。但货币和金融政策会维持去年下半年以来的稳健偏宽松，分类调控、去行政化的政策基调延续。不动产登记制度的建立将为进一步深化改革奠定坚实的基础。预计一季度市场供求环比高位震荡回落的可能性较大。

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　　1月江门楼市进入传统淡季成交回落

　　经过上一年底末连续几月的大热，江门楼市实现完美收官后，2015年开春楼市能否再延续这种红火的状态？这一点备受各方关注。日前，江门住建局官网公布了1月份蓬江、江海主城区房地产市场数据。该数据显示，2014年第四季度持续上升的成交量在2015年开春之际戛然而止，江门楼市在1月份成交出现较大幅度的回落，环比减少近4成，不过前几月楼市火热过后的余温仍在，致使该月成交破千套，这一成绩仍处于历史同期较好水平。而供应量与成交价格方面则有所下降，但库存仍然高企不下。相关业内人士表示，楼市目前进入了一个盘整期，整体表现欠佳，况且春节将至，楼市进入传统淡季，预计2月份的成交将继续走低，3月份春节过后楼市成交会逐步恢复正常。

　　根据江门市住建局披露的数据显示，1月份蓬江、江海两区新建商品房网签面积14万平方米，其中住宅面积11.61万平方米，环比降幅达37.0%，同比增长6.4%；住宅网签套数1061套，相比去年12月的1667套减少了600余套，环比减少36.3%，比去年同期则增长6.2%。新年伊始，成交量出现大幅度下降，而1月份作为楼市传统淡季，这样的成绩也在业界的意料之中。有业内人士表示，开发商在去年底进行一轮冲刺后，进入今年1月，总体的推货力度有所放松，优惠减少，加之春节前后一段时间是传统的楼市“休眠期”，购房者和房企的积极性亦大不如前，因此成交回落也属于正常现象，不过1月份有过千套的成交量也算是相当不错的成绩。

　　而今年1月份楼市供应量共1606套，环比虽有所下降，但楼市库存却是一路高涨，截至1月底市场待售的商品住宅共约14900套，环比增长2.8%，同比增加56.8%。库存将近15000套，可谓“压力山大”。业内人士都纷纷表示2015年江门楼市的主要任务还是去库存，让楼市回归健康运行的轨道。至于房价方面，1月，蓬江、江海区新建商品住宅网签均价6077元，相比去年12月的6428元，下降了5.5%，与去年同期相比则下降了10.1%。

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