“物业公司服务不到位业主该如何维权？” “小区共用场地停车如何收费？”“如何选聘和解聘物业公司？”等物业管理问题关系到千家万户，受到市民的普遍关注。3月5日上午，由本报与沈阳市政务公开办联办的“民生连线”铃音不断，多位市民打来电话咨询物业管理政策、小区遭到物业弃管、对物业服务不满意想更换物业公司、老旧小区物业化管理、维修基金使用及查询等相关问题，专家予以权威解答。
本期嘉宾
沈阳市房产局小区办物业科科长 安俊峰
维修资金管理科副科长 杜 晔
旧区管理科副科长 赵 玥
别拿维修资金不当钱花
余额利息均可查
小区业主在缴纳一定的房屋维修基金后会产生相应的房屋维修基金利息。这个房屋维修基金利息是怎样计算的呢？房屋维修基金利息又该归谁所有呢？房屋维修基金自存入市住宅专项维修资金专户之日起计息，每年6月30日一次将利息分别计入每一账户，转作住宅专项维修资金滚存使用。业主可登录“沈阳市住宅专项维修资金管理系统”(网址：www.sywxzj.com)通过输入房屋坐落地址和产权人身份证号查询其维修资金分户账的资金收支和结余情况。也可到物业服务企业查询。
7种情况可直接启用维修资金
1个工作日内办结确认手续
为提高维修资金使用效率，沈阳市房产局出台了《沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用管理办法》，规定当发生危及房屋使用安全和严重影响房屋住用的紧急情况时，维修资金的使用无需征求业主意见，经相关部门认定后，维修资金使用申请1个工作日即可获批。符合应急使用的共有7种情况：电梯故障危及人身安全的；楼体外墙面(含屋檐、阳台)空鼓、开裂的；监控设施出现功能障碍的；消防设施出现功能障碍的；屋面、外墙面严重渗漏的；住宅区内的排水管线损坏，造成污水外溢的；供水、供电、供气设施设备(依法应由相关单位负责维修的部位除外)损坏，影响居民用水、用电、用气的。
五家部门可以出具认定手续：由市质量技术监督局组织相关机构认定；由市、区住宅小区管理办公室认定；由市公安机关消防机构认定；由市、区住宅小区管理办公室和业主委员会(社区居委会)共同认定；由所在区的供水、供电、供气单位和业主委员会(社区居委会)共同认定。具体程序为：物业管理单位向相关单位提出认定申请；相关单位现场认定；经过认定，属于应急维修范围的，物业管理单位持相关资料到所在区住宅小区管理办公室办理维修资金应急使用确认手续；相关单位按规定组织实施应急维修和更新、改造；维修工程竣工后，市、区住宅小区管理办公室组织业主委员会(社区居委会)、物业服务企业、施工单位、工程监理单位对维修工程进行验收。维修工程验收合格后，物业管理单位持相关资料向区、市住宅小区管理办公室逐级申请列支维修资金；市房产局向专户管理银行发出划转维修资金的通知。
申办资料齐全的，所在区住宅小区管理办公室应当在1个工作日内办结确认手续。结算资料齐全的，区住宅小区管理办公室应当在7个工作日内办结初审手续，市住宅小区管理办公室应当在5个工作日内办结审核手续。应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。因业主未交存维修资金或者业主的维修资金分户账面余额不足产生资金缺口的，区住宅小区管理办公室应当向区政府提出申请，使用房屋维修应急周转金垫付。业主委员会(社区居委会)应当依照相关法律法规，向相关业主或责任单位追缴其欠缴的维修资金，用于归还区政府垫付的房屋维修应急周转金。
891个旧住宅小区
达到基本物业服务标准要求
现有的旧住宅区主要采取四种管理模式。一是专业化管理：业主大会决定实行专业化物业管理的，由业主委员会负责起草物业管理方案。业主委员会应当将物业管理方案提交业主大会讨论通过后，依据业主大会决议选聘物业服务企业。业主大会以招投标的方式选聘物业服务企业的，市房产局将提供免费招投标会议场地，所在区房产局应为业主委员会或居民委员会提供业务咨询等服务。二是聘用经理人实施管理(业主自行管理)：业主大会决定聘用物业经理人实施管理或业主自行管理的，各区县(市)房产主管部门和街道办事处要指导好业主委员会制订管理方案，经业主大会讨论通过后实施。三是委托社区居委会管理：经业主大会通过，决定委托社区居委会实施管理的，社区居委会要按照政府物价部门核定的收费标准收取管理费用，为业主提供服务。四是自助式(组建物业服务中心)管理：物业服务中心是民政部门注册的民办非企业单位，优先吸收本社区业主就业，受业主大会委托为住宅区提供管理和服务并收取一定费用。经业主大会通过，决定选择自助式(组建物业服务中心)管理模式的，由社区居委会协助组织成立住宅区物业服务中心及办理相关注册事宜。
《沈阳市旧住宅区基本物业服务标准》从公共环境卫生、公共秩序维护、房屋及公用设施设备的维修养护、绿化养护等4大项22小项物业内容确定了旧住宅区的规范物业服务标准。截至2014年底，全市共有891个旧住宅区达到《沈阳市旧住宅区基本物业服务标准》要求。
每户居民都可查询
自家维修资金余额和利息
凡在沈阳市行政区域内的商品房(含经济适用住房、政府补贴房、住宅区内的非住宅及与单幢住宅结构相连的非住宅等)均应按规定交存维修资金。现行交存标准为：房屋价格高于2300元(含2300元)/平方米的，按每平方米2300元的2.5%比例计缴；低于2300元/平方米的按实际购房款的2.5%比例计缴。交存程序及所需手续是购房者在购买商品房时由物业服务企业向其开具“维修资金交款通知单”。购房者本人持身份证、维修资金交款通知单、备案合同，到盛京银行各支行交款。
业主可登录“沈阳市住宅专项维修资金管理系统”(网址：www.sywxzj.com)通过输入房屋坐落地址和产权人身份证号查询其维修资金分户账的资金收支和结余情况。暂不具备上网条件的业主也可到物业服务企业查询。本报记者 杜梦雅 文并摄
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