“房屋的养老金”，也就是所谓的“住宅专项维修资金”，也叫“大修基金”，是每套房子在交付使用时，业主都要缴纳的一部分费用，且数目不少。但大修基金有何用途？该如何使用？大多数业主并不是很清楚。

    还有一部分业主需要动用维修基金时，却因操作的繁琐以及许多小区业委会的缺失，遇到不知如何申请，或申请难等问题，看似有大笔“房屋养老钱”，申请操作却困难重重，使得这笔“房屋养老钱”多数处于“沉睡”状态。“3·15”到来之际，本报将聚焦购房者隐性权益，带领广大读者一起深入了解“房屋养老钱”。

    案例一： 在小区有维修基金的情况下，让业主分摊公共设施的维修费用，是否合适？

    如果物业公司需要动用维修基金，首先要提出用途及金额申请，随后领取申请表，待小区2/3以上业主签字同意后，中心派专人到现场考察，核实没有问题之后，再按照程序拨付款项。征得2/3业主同意的程序肯定得走，关键是操作过程的困难太多，时间会拖得较长，尤其是对于服务大型小区的物业公司，更是如此。动用维修基金程序复杂，操作困难重重。

    对于这样的结果，广大业主虽然能够理解，但总觉得不是最好的解决办法。像陈先生居住的小区，业主有1600多户，征得其中2/3的同意，所用的时间可不是一天两天就能解决的。对于较早建成的一些小区，公用设施已进入到更新改造和维修时期，小区物业公司也开始为申请专项维修基金犯难。屋顶漏水了，电梯罢工了，面对这些烦心事，部分市民会想到自己当初购房时交纳的房屋维修基金。然而维修基金从申请到审批实施要经过十多道程序，并且很多市民申请时往往就卡在了“业委会”和“三分之二业主同意”这道坎上。

    据了解，部分业主不同意动用维修基金主要有两点原因：第一是担心动用维修基金伤害到自己的利益；第二是担心物业或者业主委员会会打着动用维修基金修缮公共面积的幌子私用这笔钱。

    律师点评：

    陕西仁和万国律师事务所蒋延成律师表示，针对以上情况，有些省市已经采取了灵活的执行方式。比如青岛市规定，市民已经购买产权的房屋在动用专项维修基金时，并不需要所有邻居签字。市民在到市住房保障中心领取表格后，找合适的工程队进行预算，将预算总金额根据楼内各户居民的建筑面积分摊到各户，填写好《已购自管公房维修基金使用申请表》后，贴在楼下进行5天公示。在公示期间，如果没有居民提出异议或者异议不成立，即可按照程序动用专修维修基金。如果有居民认为修缮房屋的预算资金过高，也可以另找一个价格合理的施工队。

    案例二： 已经缴纳过房屋维修基金费用的二手房，如何处理?

    2005年，王女士通过某房屋中介看好一套2000年的二手商品房，总价35万元。该套房屋整体房屋状况良好且地处繁华位置、交通便利，在与该业主签署《房屋买卖合同》中发现一条关于房屋公共维修基金由谁来缴纳的条款，其中，王女士所购的这套二手房原业主所缴纳的房屋公共维修基金为6000元。对于这笔费用，王女士该不该支付给业主呢？

    律师点评：

    陕西仁和万国律师事务所蒋延成律师表示，通常的解决办法是，经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有四种处理方法：（1）房屋业主将房屋维修基金无偿顺延给客户。就王女士这个案例来说，如果房屋业主将这笔6000元的房屋维修基金费用无偿顺延给王女士，那么王女士所购的这套房屋便不用缴纳此项费用。（2）买卖双方经过协商客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%。根据王女士的这个案例，如果买卖双方平摊，则王女士应支付业主3000元的房屋维修基金费用。（3）买卖双方经过协商按一定比例支付房屋维修基金费用。比例公式为（房屋产权年限－原业主所购房屋与出售房屋的时间差）/房屋产权年限。如果按比例支付，则王女士需支付〔70－（2005-2000）〕/70×6000即5580元的房屋维修基金。（注：一般房屋产权年限为70年。）（4）房屋业主不同意将房屋维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔房屋维修基金费用。根据王女士的这个案例，如果业主不同意将这笔费用顺延给王女士，那么，王女士则需将6000元的房屋维修基金费用全部支付给业主。 记者 牛凌 支佳昕

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