◇案例1
新房问题多无法收楼，业主直叫苦
经过10多年的在外打拼，兰先生一家终于决定在从化定居，他在2013年4月购置了位于从化市某小区的一套3居室单位。然而，本该2013年10月底收楼的单位，却因为漏水等问题，至今无法入住。此后，兰先生多次与开发商交涉，开发商也终于派人前来修缮，但漏水问题却始终没能彻底解决。由于至今未能收楼入住，兰先生一家被迫在新居附近租了套房子住，让他郁闷不已。
“我们原本是高高兴兴去收楼的，但我们验房时就发现了许多问题。”兰先生表示，漏水是新房的最大问题，但新房的其他问题同样令他困扰。“空调外机放置处宽度不够，导致空调外机无法正常安装；厕所没有安装排风机；阴阳角不垂直……连建筑材料都不合格。”兰先生拿出此前拍摄的照片，“这是我自己之前挖开墙面发现的，材料中掺入了不少木屑，翻开天花顶竟然还有空的塑料瓶。”由于房屋的种种质量问题，早已签定购房合同，支付首期款项，并已开始按揭供楼的兰先生，始终无法正常入住。事实上，为了这套新房，兰先生特地从广州市区来到从化鳌头镇，租下了一间30平方米的房子，并准备好了一切装修材料，只等着收房装修了。“现在，我已经供了一年多的楼，每月交管理费，但一家5口人却要挤在一间30平方米的房间里。自己十多年省吃俭用，想买一套房，得来的却是如此艰难。”兰先生的语气无比郁闷。
2014年5月，兰先生联系到了楼盘开发商，经沟通对方答应兰先生半个月内将提出的问题整改好。但当兰先生6月再次前去验收时，却发现工程部的人仅仅是在门窗漏水处外墙刷了一层防水涂料。在兰先生看来，墙体漏水的根源在于墙体在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满，产生了密缝、透缝，而在外墙涂防水材料“并没有从根本上解决漏水问题”。无奈之下，兰先生再次找到开发商，并递交了一份收楼遗留问题材料，开发商答应马上按照整改内容安排整改。然而直至7月，当兰先生已经着手进行房子装修设计及谈装修合同的时候，却发现房子的整改依然没有达到自己的标准，他拒绝收楼，后续装修工作也因此无法开展。由于至今已经延迟一年多未能收楼，兰先生要求对方应该赔付收楼延误的滞纳金，但开发商认为不合理予以拒绝。双方的沟通陷入了僵局。
开发商拖延整改导致损失，
业主可要求赔偿
◎专家说法
法律专家提示，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，对于开发商交付使用的商品房，如果房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，业主可以要求解除合同和赔偿损失。
如开发商交付使用的房屋存在屋顶、墙壁漏水、渗水，室内地坪空鼓、开裂等的一般质量问题，业主在验房后可拒绝收楼，并要求开发商对房屋进行整改维修后再进行收楼手续。如业主已经收楼，在保修的期限内，也可要求开发商按照《住宅质量保证书》的约定，对房屋存在的质量问题进行维修整改，如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
根据《物业管理条例》等的相关规定，物业管理公司必须在业主验收房屋、签字认可后才可以收取管理费。因此，如业主未收楼，开发商在整改期间的物业费应当由开发商承担；如业主已经签字收楼后，物业费就应当由业主承担，但是如果开发商拒绝整改或者拖延维修整改导致业主损失的，业主可要求开发商赔偿。
南方日报记者 李广军
◇案例2
买铺逾期22个月未交付
买商铺应当2012年8月底交付，时至2014年7月，逾期22个月商铺未能实际交到业主手中；宣传的空中连廊不见踪影，看中此间商机的业主一片茫然。业主吕女士反映，其所购买的“正佳东方国际广场”商铺问题多多，经过2014年7月1日的买卖双方见面会调解仍未能达成协商共识，“拖了这么久，必须要讨个说法”。
吕女士反映，她在2011年9月购买的“正佳东方国际广场”商铺应于2012年8月30日交付使用，如今，商铺实际上并未交到她的手中。从买卖合同可以看到，“正佳东方国际广场”位于环市东路以南、淘金路以东地段，规划用途为“综合”，土地使用权年限自2009年12月9日起计算。根据合同，甲方“合银广场发展有限公司”应于2012年8月30日前将房屋交付乙方使用。
“2012年8月30日，我们业主确实收到了收楼的书面通知”，吕女士表示，但是，收楼通知上的电话“根本没人接”，而且“作为业主，我都不知道他们(开发商)的具体办公地点在哪里，商铺那里都找不到人的”，经过一番曲折，吕女士终于在正佳广场找到了项目的相关负责人，并且也联络到了跟她遇到相同情况的其他业主，开始就收楼一事进行漫长的谈判。
“这楼根本没法收，跟买楼时我拿到的宣传材料相去甚远”，吕女士说，买铺之前，开发商在不少媒体进行了大量宣传，声称：“市政规划中已确立把东方国际、花园酒店等高端建筑群所构成的核心商圈打造成空中回廊、地面花园、地下广场的立体式超级商圈”，街铺更是宣传层高12米，“非常吸引消费者眼球”。而实际上，接到收楼书面通知去到现场看，吕女士他们发现，与宣传的不是一回事，“空中连廊不见了”，层高也从12米“骤降”到6米。
补充协议有附加条件需细看
◎专家说法
多位法律界人士对此案例均认为“较为棘手”。根据合同的补充协议第十八条，“乙方未按书面通知的时间办理使用权交接手续的，视为从书面通知的商品房使用权交接日期起该商品房使用权已实际交接，且视为乙方同意该商品房商场管理公司对该商品房进行租赁、经营管理”。而此案业主称，并没有在补充协议上签字，签字是在骑缝处，甚至没有看过补充协议的条款。而正是这一条款导致业主认为自己“被收楼”，明明不符合收楼条件却已经莫名其妙收楼一年多。
专家提醒，买楼的合同虽然繁复，但是消费者必须认真看完每一项条款，尤其是补充协议部分，往往有诸多附加条件，“即使销售现场火爆、时间有限也要从容看完，如果自己没有十足把握能理解合同全部条款，最好有懂得相关法律的人士陪同”，此外，针对此案的复杂情况，业主应当寻求法律途径解决问题，维护自己的权益。
南方日报记者 许蕾
◇案例3
2个月申请不到公积金被迫转商贷
2014年12月，林女士和家人在紧张忙碌的看房之后，决定出手买一套某楼盘的三房物业。销售却对林女士和家人说，签购房合同当天必须签订按揭合同，“当天签可以享受一个小优惠的折扣”。对此，林女士表示，“因为想着对方同意做公积金已经不错了，签就签吧，毕竟还能有点实惠”，所以，林女士和家人便在购房当天就签了按揭。谁知，签了按揭之后，林女士就接到通知，2个月之内公积金贷款的放款不下来，就必须转商贷。
“这实在是太坑了”，林女士气愤地说，谁都知道现在公积金贷款放款很慢，之前要靠抢额度，现在2014年12月起也要轮候了，“听朋友说，现在轮候上，也得3月才能放款”，她说，2个月就能得到放款，“基本就是不可能的事情，哪有那么快的，这不是逼着我们转商贷么？”
“实在是有些霸道，其实这楼盘公积金和商贷本来都不是一个价格了”，林女士透露，“我们去看的时候最好的楼向，三房大概81万，但不接受公积金”。林女士表示，因为购房加入的群，所以经常跟群里的朋友聊天，她了解到，自己遇到的这种情况并不是单独的例子，“已经有好几个朋友提到过，都被要求公积金贷款得2个月申请下来，否则就得转商贷”，其中，有一位朋友等了3个月没等到公积金放款，已经被迫无奈转了商贷了，“开发商还说，现在都已经降息了，不可能给你超过2个月的时间慢慢等公积金”。
对此，林女士表示，除了找途径希望能尽快解决公积金贷款放款问题之外，自己和家人会考虑联合遇到相似情况的业主一起与开发商谈判，“这条款明显不合理，而且没有在签合同之前说明，我们无法接受”。
◎专家说法
开发商拒绝公积金贷款可投诉
11月1日开始，广州实行“开发商拒绝公积金贷款，可以投诉，开发商会被处以相应的罚款”。针对林女士遇到的这种情况，专家表示，因为在签合同之前没有明确告知“2个月申请不到公积金贷款就必须转商贷”的条件，所以，业主可以就此维护自己的权益。
专家提醒，准业主们在签按揭合同之前一定要看清并询问清楚各种条款，尤其是附加条款，如果没有在合同中明确，可以拒绝并通过法律途径维护自己的权益。“因为拒绝公积金贷款可能面临处罚，所以开发商都避免直接拒绝公积金的说法，但是在实施过程中，通过附加条件和各种所谓的门槛婉拒公积金的行为时有发生”，被迫转商贷，对于购房者而言，直接意味着利率损失。如果开发商对公积金贷款的放款日期有明确的规定，并且在合同中注明，购房者完全可以不接受。南方日报记者 许蕾
◇案例4
小区停车场停车被刮，物管拒赔偿
家住某社区的吴小姐这几天很烦恼。她的爱车在小区地下停车场遭人恶意破坏，小区物业管理却拒绝赔偿。据吴小姐介绍，在小区停车场缴纳月保停车，而近日她去取车时发现车子遭人恶意乱划，四个门有两个门被划花，还有一个门被踢憋一块。她当即找来物业管理人员反映情况，物业查看现场后却表示，由于她停车位没有装摄像头，无法得知肇事者身份。而对于车辆被损坏的责任问题，物业称每月停车收取的费用仅为“场地使用费”，不含看管，也不承担车辆损坏的责任。
交涉无果之下，吴小姐只好报警求助。但警方到场后表示这种情况应该找保险和物业处理。而由于吴小姐此前并没有给车辆投保划痕险，保险公司肯定无法给予赔付。吴小姐气愤地对记者表示：“自己的车子遭遇这种事情，其实就是物业看管的责任，但他们不负责不愿意赔偿，还有地方说理吗？”
而记者调查发现，停车场停车时遭遇损坏而被拒赔的事件，在目前非常普遍。不少对外经营的商业停车场或小区停车场，都有类似的免责条款，即将停车收取费用定义为“场地使用费”而非“车辆保管费”，以此规避停车车辆损坏赔偿责任。记者就此现象求教法律专业人士意见，广州房地产维权律师王美舟表示，停车场赔付免责，是个老问题了。由于定义“场地使用费”时，物管和车主间协议属于租赁合同关系，物管方只提供场地使用，而不承担保管责任。
而针对这个案例，车辆实际上在建筑物内地下停车场停车时，是封闭空间内，有固定车辆出入口，有专人值守又通常需要凭停车卡出入，这在客观上形成的是管理行为。作为小区业主的车主向物管方缴纳的费用，实际上属于管理费用，也就有了“保管合同”关系。在这种情形下，物业有管理责任，对于车辆发生的损坏应予以赔偿。
而记者最新获悉，吴小姐及家人多次联系物业商讨交涉后，物业也作出让步，表示愿意免除半年停车费用，但车辆的损坏修复费用则不负责，要由车主自行解决。
◎专家说法
签订保管协议应细致
广州房地产维权律师王美舟表示，面对停车时车辆损坏拒赔的情形，应该注意做到三点：一是要和停车场物业管理方签订车辆保管协议，并注意剔除管理方拒赔免责条款；其次是保留缴费单据及协议文本，以备在出现纠纷时有据可查；三是由于法律诉讼流程较耗费时间精力，在事件发生后应首先积极协商，实在不行再走法律渠道。谈到法院对此类诉讼的判决取向，王律师表示，法官的判断离不开社会基础和生活经验，而从停车场管理客观实际、业主和停车物管方的具体协议内容等综合判断，法官通常会作出较为合理据的判决。南方日报记者 李广军
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