去年3月，正在加快公司规模扩张速度的房地产商富力地产(02777.HK)将自己的年度销售目标从2013年的400亿元提高到700亿元。但在去年8月，富力地产就宣布将自己的年度销售目标调低到600亿元。不过，它最终没有实现对自己的突破。

　　昨日午间，富力地产发布2014年的销售业绩报告。报告显示，富力地产去年的协议销售金额为544亿元。这些销售额主要来自于华北、华南、海南三个区域，以及去年年中开始对外销售的一个马来西亚房地产项目。尽管这个最终的销售金额没有达到它的预期，不过，与2013年同期相比，仍然有接近3成的增长率。

　　富力地产在报告中分析了去年协议销售金额低于预期的原因。富力地产表示，这一部分是因为国内经济增速放缓导致的房地产市场需求疲软，另外则是公司采取的调整策略。“为了善用及保存宝贵土地资源价值，本集团避免参与若干物业销售从根本并长远来说难以持续的恶性价格竞争，”富力地产在报告中说，因而它选择了“适当调整项目推售时间”。

　　但富力地产去年确认结转的营业额没有与合约销售额一样保持增长。数据显示，相比2013年336.5亿元的全年营业额，富力地产去年的营业收入为316.5亿元，下降幅度为6%。与2013年相比，富力地产去年实际交付的销售物业面积是有所增加的，增幅达到了16%。而营业额之所以出现回落，在于去年每平方米的销售均价下降了。

　　业绩报告显示，去年富力地产的整体平均销售均价由每平方米12310元下降19%至每平方米10010元。富力地产在业绩报告中解释，去年整体平均售价下降很大程度上是因为缺少售价较高的商业物业，另一方面是面对刚性需求的住宅物业占比增加。比如在2013年，其在广州的两个商场平均售价达到41370元/平方米，占到全年营业总额的24%。

　　一个有趣的细节是，如果从各个城市的营业收入对比来看，这家发轫于广东的南方房地产企业，其在北京的营业收入首次超过了大本营的广州，营业额接近87亿元，占比达到了27%，广州的占比则下降到16%。而在2013年，广州的占比还高达34%。这也显示出，尽管去年房地产行业进入市场自发性的调节阶段，房地产企业普遍面临着销售速度趋缓、库存增加的难题，但对于北京这样的核心城市而言，其市场表现依然在稳步提升。

　　市场的变化，也在一定程度上影响着房地产企业的实际收入。根据业绩报告，富力地产去年的年度利润为65.06亿元，同比2013年下降17.51%。而对于公司的股东来说，利润下滑的幅度就更大了。比如，在去年65.06亿元的年度利润中，公司股东应占的利润只有52.21亿元，而在2013年，公司股东几乎全部拥有全年的76.46亿元的利润，公司股东的实际利润下滑幅度接近三分之一。

　　股东利润下滑很重要的原因在于，富力地产去年发行了高达150亿元规模的无期限贷款，这些贷款在香港的会计准则里通常被当作企业的资产而不是负债。尽管没有设定具体的还款期限，但这些永续债券贷款的发行成本通常很高。在富力地产去年的利润构成中，属于无期限贷款的永久性资本工具持有者的利润达到13.31亿元，已经占到富力地产全年利润的五分之一。

　　富力地产董事长助理及总裁助理均未对此予以置评。

　　总部在广东的另一家房地产商恒大地产(03333.HK)也通过永续债券筹集到较多的资金。去年中期发布的报告显示，恒大地产总共发行超过400亿元的永续债券，其融资成本也占到利润的2成左右。

　　尽管有高达150亿元的永续债券被列入资产而不是负债，但富力地产的净资本借贷比率仍然超过90%。该比值通常用来反映企业的资金杠杆利用率，其计算方法为有息负债(包括银行借款、美元债券、信托贷款等)减去现金结余及银行存款再除以净资产的比值。如果这个比值超过70%，通常被认为资金杠杆过高，风险加剧。但在房地产行业，该比值常常会超过70%。

　　在房地产行业人士看来，像富力地产和恒大地产这样急于通过加大资金杠杆来推动规模扩张的房地产企业而言，现在的问题是，在保持销售金额持续增长的同时，对股东的利润回报能否持续增长。证券信息服务提供商Wind咨询提供的数据显示，截止3月16日，已发布去年业绩报告的42家沪深两地上市房业中，总计的营业收入同比2013年增长幅度达到18%，但利润总额同比增幅只有5%，其中19家出现利润下滑的情况。

　　“在此前的房地产高速发展阶段，企业的销售规模通常意味着利润的增加，”房地产行业研究者、上海易居房地产研究院研究员严跃进分析说，“但现在随着增速放缓，这种高利润还能增加吗？很难了。”

　　河北的一家房地产公司总裁助理表示，从近期陆续发布的房企财报来看，如果剔除了很难变现的物业升值收入，房企的核心净利润在明显下滑，在产品结构上，高毛利的产品比重也在降低。“现在大中型的房企都不好意思过多谈论销售规模了，”这位总裁助理说，“因为很可能你的实际利润并没有跟上。”

　　富力地产已经调低了它今年的销售目标。在业绩报告中，它表示要将公司今年的增长目标与国家7%的经济增长“新常态”相符合，因此今年的协议销售目标较去年增长10%——也就是600亿元。

　　“放慢增长速度将令本集团可以优化资源配置，”富力地产在报告中说，“确保我们在目前的市场环境下实现长远增长，亦让我们在价格以外以产品质量竞争。”(卢志坤)

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