地王项目今年扎堆入市已成不争的事实，部分区域甚至可能出现贴身肉搏战。据亚豪机构统计显示，2015年内北京将有约20个“十万级”的顶级豪宅面市，其中仅新增项目便可提供大约2000套房源，总货值或在800亿元左右。而2015年以前，北京网签均价在10万元以上的项目历史总和为117套。也就是说，今年一年顶豪的供应量为历史成交量的17倍。

　　约2000套增量肉搏

　　3月13日，保利海德公园正式推出其楼王产品，这是今年首个推新的城市顶级豪宅项目，年内还将有20个左右顶豪等待入市。

　　多位顶级豪宅项目负责人向记者坦言，所操盘项目不得不在年内入市，并且承担着一定的去化任务，因此今年营销压力巨大。

　　与其他顶豪相比，保利海德公园延续了去年的热销态势，开年至今再次完成4.9亿元的签约额，受到市场持续热捧。今年计划推出260平方米和305平方米的楼王产品，目前项目剩下10亿元左右货值，压力较小。

　　紧随之后，龙湖·西宸原著也将在4月亮相，或成为第二个上市的顶豪项目。万柳书院将在5月做好园林景观，6月建好会所后也将面市。

　　从下半年开始，北京顶豪将一个个揭开面纱。据悉，保利首开东坝项目预计在9、10月入市。此外，去年获批16万元拟售均价的融创农展馆项目也很快将推盘。据不完全统计，北京顶豪市场还有首开琅樾、中粮瑞府、恒大华府、骏豪·中央公园广场、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目等楼盘计划在年内入市或推新。

　　顶豪市场新格局初现

　　新一批顶豪800亿元的货值将超过去年北京商品房成交总额的1/3，行业集中度在2015年急剧提升。由此，北京顶豪市场版图也被重绘。

　　在一位资深顶豪操盘手看来，顶豪大有三足鼎立之势，即主要热点区域为海淀西北、朝阳东北、丰台三地。海淀不仅依托中关村产业和互联网经济，更有百年历史文化底蕴，但海淀没有土地增量；朝阳有金融企业汇集，孙河、东坝两地近年来炙手可热；土地价值处于洼地的丰台未来将有广阔的市场。

　　事实上，保利海德公园、万柳书院皆处于海淀，而保利东坝项目、首开琅樾、中粮瑞府和恒大华府都集中在朝阳东坝或孙河区域，丰台则即将诞生华润亚林西、龙湖，西宸原著、泰禾西局项目等。

　　对此，保利海德公园项目负责人则表示，为了让产品更有竞争力，保利再度回归别墅市场，将东坝项目打造成为170-200平方米叠拼和230-270平方米联排的纯别墅项目。

　　开发商全方位突围

　　亚豪机构市场总监郭毅指出，新增顶豪项目均为大开发商所有，由于有着回款要求，因而不少不仅货值高还需加快周转，营销总监压力可见一斑。

　　上述资深顶豪操盘手强调，企业普遍都将压力视做动力，可以肯定的是，新增产品比以往产品都有很大的提升，在增值服务、营销渠道乃至推广渠道上，开发商都有新的探索。

　　保利海德公园项目负责人举例称，北京保利今年的两个顶级豪宅项目在这方面都有所准备。保利海德公园楼王产品将进一步提升性价比，在顶级豪宅普遍踏过10万元门槛时，其销售均价在9万-10万元之间；而在保利海德公园的基础上，保利对东坝项目产品进行了二次升级，后者还将延续前者引入国际式物管服务。

　　“现在不是随便给个噱头购房者就会相信的时代。”一位业内人士感言，“顶豪销售不仅仅考验的是营销功力，它要求我们的产品一定要有附加值，比如文化元素、各类服务升级。谋求突围并不意味着悲观，相反顶级豪宅市场今年或大有可为。”

　　来自中原地产的一组数据显示，此前北京历史上均价超10万元的项目，其网签套数的纪录是23套。但是去年底，有单个顶豪项目仅两个多月的时间就刷新历史纪录。

　　北京商报记者 董家声

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