昨日，港交所上市房地产商龙湖地产（00960.HK）发布2014年业绩报告。报告显示，龙湖地产去年在合同销售额、营业额以及利润方面都有不同幅度提升。
根据业绩报告，龙湖地产去年的营业收入达到509.9亿元，相比2013年同期增长22.83%。相对而言，它在去年的合同销售额就没有这么快的增长速 度。报告显示，龙湖地产去年的合同销售额比2013年小幅增长2%，为490.5亿元。这个最终的销售金额，也和其去年初定下的570亿元销售目标存有一 定的距离。
“全行业对去年整个市场判断偏乐观，实际上前三季度，货币环境非常紧，销售端压力是比较大的。”龙湖地产首席执行官邵明晓在昨日的业绩会现场接受采访时 说，“作为龙湖来讲，我们最终还是选择了“有回款的签约”，尽管销售只有491亿，但回款率在90%左右，位居业内前列。”他说，公司没有刻意追求达到销 售目标而使用包销这样的非常规手段。
龙湖地产董事会主席吴亚军表示，如果公司能容忍回款率降低10个百分点，少清退10%签了合同的客户，估计销售额就会上去，并且公司还在下半年减少开工，这也一定程度上减少了供货。
“但如果不减供货，转到今年来的存货压力又会很大。我们出于公司长期的安全和竞争力的考虑，坚持去做正确的动作，而不是顾及某一个指标的好看。”吴亚军说，“我们也知道市场可能有质疑，但是龙湖选择让自己心安的方式去做。”
龙湖地产将今年的销售目标定在540亿元，增长幅度约为10%。龙湖地产称，考虑到行业状况，这样的增长幅度符合公司的战略目标。
不过，尽管营业额取得了明显的增长，但也在快速增长的销售成本，仍使得龙湖地产去年的毛利率有所下滑，虽然下滑的幅度不算太大。比如，它去年的销售成本为 374.75亿元，2013年的则是299.72亿元，增幅约为25.03%，最终的毛利率从2013年的27.8%降至去年的26.5%。
刚刚担任龙湖地产首席财务官的赵轶在业绩会上说，这个毛利率在公司的期望之中，未来几年公司仍然会减持25%以上的毛利率。“公司会在毛利率和公司的现金 流之间取得一个平衡，我们觉得好的公司是一个平衡的公司，而不是一味追求高毛利而让公司的整体现金流受到影响。”赵轶表示。
如果从公司股东的真实利润来看，它的核心净利润增幅要比营业额的增长速度慢很多。业绩报告显示，龙湖地产去年的税后利润为83.5亿元，同比2013年增 长1.3%。剔除掉土地增值收益和非公司股东权益后，公司股东实际的利润为66.1亿元，同比增幅为6.4%。但相对而言，这个核心净利润率仍然有所下滑，从2013年的15%降至去年的13%。
对于相对较低的利润增幅，赵轶表示，这主要是有3个方面的原因。首先是龙湖地产在去年提前赎回了海外债券，大概产生了2.6亿元的损失，但他说，这个损失 是短期的。“我们提前2年的时间，用4%成本的银团去赎回了9.5%成本的美元债，”赵轶说，“这个动作会在未来2年节省超过5亿的利息，所以我们是化长 痛为短痛，用短期策略性的牺牲去换取未来更大的利润。”
另外的则是大概0.8亿元的汇兑损失，以及为上海两个项目的计提拨备3.1亿元。拨备通常指的是企业为那些烂账所存留的资金。
龙湖地产正在加大投资物业的比重。去年，它的投资物业资产总值达到了333.6亿元，比2013年的时候增加了大约100亿元。对投资物业的持续投入，也 使得它的租金收入能够保持一个较为快速的增长。数据显示，龙湖地产去年的租金收入为8.8亿元，同比2013年增长幅度达到38.1%。但是也有观点分析 指出，随着国家对电商的大力支持以及社会对电商消费习惯的认可，诸如龙湖地产此类注重投资型商业地产开发的企业而言，未来机遇与风险并存。
相对那些追求更快扩张速度的房地产企业而言，龙湖地产始终显得较为保守。但也因为如此，它在财务杠杆和存货方面控制得相对较好一些。比如，它的净资本负债 率只有57.1%，在房地产行业，很多企业的净资本负债率通常保持在80%以上，甚至更高。它的流动现金也比去年增长了接近三分之一，现金总额约为 190.4亿元。它的平均借贷成本降至6.4%，年内需要偿还的债务为79.7亿元，占到全部借款的17%左右。
对于存货，吴亚军说，公司的口号是要把“存货当癌症看待”，龙湖一直强调供销存管理。吴亚军称，得益于公司对存货的强力管理，公司去年的存货约为76亿元，这“肯定是行业里非常低的”，而且存货的结构很安全，所以“心里很踏实”。
“可以这样讲，未来的市场肯定充满了不确定的风波和风险，”吴亚军说，“但是我的内心充满了乐观、充满了希望。”
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