未来，中国城镇化的发展道路必然将走一条创新驱动的道路，在城镇化的进行中建设智慧新城镇，将有更多知识社区来承担城镇化发展过程的产业升级、经济创新的重要载体功能。

  在中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》发布一周年之际，全国政协委员、香港瑞安集团主席罗康瑞先生接受采访时表示，中国新型城镇化的核心是人的城镇化。城镇化规划要充分考虑产业布局和发展，大中小城市的产业布局要合理，防止大城市人口过度膨胀，要把保护生态环境和缩小城乡差别放在重要位置。

  产业发展是城镇化基本前提

  罗康瑞认为，新城镇化本质上是从传统的以“土地城镇化”为主导转向更多注重“人口城镇化”，让数以亿计、主要来自农村的流动人口在城市里获得均等化公共服务，实现家庭式、永久性迁移，最终完全市民化，从而获得消费的升级和经济的再腾飞动力。“乐业”才能“安居”，安居乐业是城镇化之基。如果没有足以使城镇人口就业的产业和岗位，难以支撑起城市的功能。这就需要尊重客观规律，合理分配和布局产业，促进城镇化稳步推进。

  房地产行业在新城镇化发展中要重点关注城市可持续发展，配合政府将教育、医疗、文化等优质资源均衡配置。中国的新城镇化要避免一味追求高速度和规模扩张，要防止省市盲目建设大规模的金融中心及过多的城市商业组团。要避免城镇化因政府过度依赖土地财政演变成为缺乏市场引领、浪费资源的形象工程。重点应该放在以公路高铁作为城市间的高效联系、以及围绕城市地铁建设高效的社区。例如，长三角城市交通联系紧密的虹桥枢纽和香港特区的地铁上盖项目都是可以借鉴的例子。

  从房地产行业本身而言，开发商需要以可持续发展为理念，为城市的未来发展、产业升级和创新，为城镇化的进一步扩展，为城市人文精神的继承和发扬创造高效、节能、环保的载体，与城市共同健康发展。

  发挥聚集效应有效减轻大城市病

  罗康瑞表示，根据世行的经验，世界经济和城市的发展必然会走一条聚集的道路。这就意味着未来一些市场条件好的大城市圈将不可避免地聚集更多的人群，形成更大的需求。但这些城市土地供应有限，因此，需要集约用地，提高建筑密度，建设紧凑型城市，从而增加有效供应；此外，为减少核心城市的居住压力，应当推动周边的中小城市的建设，并将它们与核心城市通过高度便捷的交通网络连接为一体化经济。

  从上海、北京、广州等几个特大型城市发展的经验教训来看，人口过度向特大型城市集中将带来交通堵塞、资源消耗、排污困难等大城市病。中国的城镇化不能简单地抄袭外国的主流城市模式，如汽车主导的城市化。中国人口密度高，未来的城市应该是以公交为导向，朝着智慧型城市目标发展，即公共交通便捷，工作、生活、购物、学习等各功能区合理混合的城市发展模式。

  同时，对城市的规划和管理也是需要进一步提升和改进的内容。我们应致力于改善城市管理能力，在资源限制的前提下，进一步发挥城市的聚集效应，有效减轻大城市病。

  不可否认，土地制度改革是促进新型城镇化有序进行的重要机制。允许农村土地流转是纾缓城市土地资源紧缺、满足农村产业升级和城市化所需要的工商业及居住用地的好办法，在这方面，可借鉴中国香港和台湾地区的成功经验。

  房产商转型为城市发展运营商

  罗康瑞强调，在新城镇化过程中，对开发商而言，是挑战和机遇并存。首先最重要的是，2014年城镇化率达54.8%，今后还有2亿多的人口仍会往城市转移。因此，城镇化进程的推进客观上会创造大量的房地产需求，再加上中国三十多年发展累积的财富，会为房地产业提供有力的支撑。

  与此同时，新型城镇化的推进过程对开发商提出了更高的要求，开发商未来建设的不仅仅是房子，而是给城市提供服务、带来创新、提升城市竞争力和活力的一个重要载体。这就要求开发商全面提升产品和服务之路，真正转型为城市发展的运营商。

  现代经济学关于“城市发展运营商”有如下涵义：围绕城市总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。

  在采访中记者深切感受到，瑞安的转型是卓有成效的。“项目的发展要与整个区域乃至城市的未来发展相契合”，这是瑞安坚持的重要理念。该公司在确立项目的最初阶段便会充分考虑城市发展目标、功能升级等方面的需要，充分去了解政府的未来规划，并考虑城市开发建设中如何对社会创造价值。公司以此为出发点进行规划并作出项目的功能定位，同时引进世界一流的经验来进行项目的整体规划，确保项目能配合城市经济发展。

  “以人为本”的社区建设是瑞安开发的又一理念。 “天地模式”作为具有综合功能的大型社区，通过打造一个集“生活、工作、休闲”于一体的独特环境，丰富当地居民生活体验；注重对历史文化与自然资源的保护和转变用途，从而提升项目的文化内涵、环境价值与商业价值，并为城市经济发展提供动力。这样的可持续环保的综合功能社区对于聚拢和留住“人”的作用十分显著。

  国际杰出智慧新城镇发展启示

  瑞安近年密切配合上海市“创新型城市”的发展战略。据了解，今年中共上海市委一号调研课题就是“大力实施创新驱动发展战略，加快建设具有全球影响力的科技创新中心”，这也是三年来第一个跨年度推进的一号课题。

  近期，瑞安联手国际国内专家学者积极研究伦敦科技城(硅环岛) 、谷歌纽约城以及横滨智慧城等国际“智慧新城镇”的发展。对此，罗康瑞介绍说，“智慧新城镇”最核心的特征是使用信息通信技术（ICT）带动技术与实体环境相交融，并与数据分析相结合，打造利用创新技术领域包括智能能源与设施 、智能交通（机动车和轨道）、公共安全、电子健康、智慧城市管理、信息通讯技术/移动技术的“智慧城市平台”。智慧城平台满足了高效城市管理对基础设施和节约资源的要求，解决了“能源有效利用”、“消减CO2排放量”以及“智慧医疗”等社会问题。

  智慧社区包含三个元素。一、智慧型经济：包括应用型、知识型研究机构；研发、创新和科技产业的平台；并利用传感器获取实时数据形成智慧城市管理；二、智慧型人文：包括高品质人才公寓，技术培训和著名学校的建设；三、智慧型生活：包括步行友好、通达性强、功能完整的社区；高品质的舒适环境；环境友好及资源节约利用。

  在城镇规划核心设计理念中，“智慧新城镇”强调“以地铁站为核心，汇集高强度开发”为导向的TOD开发模式，这将是未来城镇化发展的重要方向。需要最大化地利用社区/公共绿地的资源，提升公众出行的便捷度，保证人们的日常生活绿色健康。“智慧新城镇”发展亦强调可持续发展，在新城镇中打造产城融合（即包含了创意办公、企业孵化、研究中心集群等）的发展。

  探索创新驱动城镇化的中国路径

  其实，对于运用创新驱动来推动区域的发展，瑞安集团早在十年前就开始做了一些探索与实践。为了配合当时上海市政府提出的“科教兴市”发展战略，瑞安在杨浦开发了“创智天地”项目。项目设计参考了美国硅谷，推动科技创新和创业的环境，将产、学、研相融合，并提出了以“创新创业引擎、特色商业引擎、绿色乐活引擎”三大引擎为核心的绿色知识社区发展模式。项目汇集融合大学、研发中心、国内外高科技企业、创业投资公司等资源，打造了一个能吸引、培养和留住知识工作者的社区，形成了创新氛围和创新生态。现在看来，这与今年政府提出的“创新型城市”发展要求也不谋而合。

  采访中问及项目的社会影响力时，罗康瑞显然很低调。不过，他诠释了项目的内涵。他说，中国的新型城镇化发展的一个要素是以创新为根本驱动，将产业、休闲和生活三者联动起来。这其中，创新是根本关键。因为随着中国经济结构的转型，经济模式将由低成本生产及出口导向型逐渐转变为以本土创新、生产及消费为导向，科技创新将成为驱动发展和城市化的根本引擎。为配合这种转变，需要大力发展有助培养创新理念的知识型社区。“创智天地”这样的知识型社区就是在这个基础上进行的探索，通过建设环境一流的工作和生活社区来吸引人才和知识型工作者，以教育、科技、研究和企业孵化为基础，引进风险投资，集聚科技创新精神和创意文化，融知识分享、沟通交流、创新孵化、休闲居住于一体，创造一个活力充沛的多功能生态社区。未来，中国城镇化的发展道路必然将走一条创新驱动的道路，在城镇化的进行中，将需要更多知识型社区来承担城镇化发展过程的产业升级、经济创新的重要载体功能。

  学习借鉴国际先进经验与中国路径探索，科学推进新城镇化，这是瑞安和众多开发商的责任与心声。

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