广州市房地产中介协会不久前发布的工作报告透露，去年共受理消费者投诉104宗，同比减少了四成。羊城晚报记者调查发现，在二手房交易中，除了买卖资格、税费、贷款额度等问题外，中介费也成了交易纠纷的重灾区。中介费纠纷多源于签合同时的细节问题，律师提醒，签合同需谨慎，严防合同陷阱。

　　街坊遭遇1

　　所签“购买意向”实为买卖合同——

　　买房不成

　　赔定金和

　　中介费

　　有市民向记者报料称，还没找好房子就被中介“忽悠”签了买卖合同。刚毕业不久的刘先生(化名)手头积蓄并不宽裕，打算在广州买一套小面积的婚房，于是去中介了解房源信息。当时，五六个经纪围着他进行了一番询问，并立刻承诺会找到合心意且零首付的房子。接着，中介要求他签一份“购买意向”以确定双方关系，刘先生将信将疑。

　　“购买意向”签过后，刘先生便收到要求缴纳中介费的通知。他一下懵了，还没确定买哪套房子，怎么就要中介费呢？中介称，当时签的所谓“购买意向”其实是《房屋买卖合同》，签字意味着同意购买房屋，而且合同规定要交付定金以及中介费。还没做好买房准备的刘先生急忙尝试和中介商量取消合同，后来才得知，中介方面并没有和卖家沟通要取消合同。最终，没凑够首付，买房子没着落，刘先生被卖家和中介双双起诉到仲裁委员会。仲裁委员会裁定该买卖合同有法律效力，刘先生不得不既赔定金又赔中介费。

　　律师提醒

　　广东格林律师事务所的张旭峰律师提醒：买家未看好房子前，不要和中介公司签订任何文字上的文件，如看楼书、《存量房买卖合同》、《服务收费确认书》等。“没想好就不要签，通通不要签，不管文件叫什么名字。如果对方说不签就不带你去看楼，那你找下一家”。

　　街坊遭遇2 　　

　　没细看条款就按指引签文件——

　　事后发现

　　中介费不是

　　协商好的价格

　　“要签的文件有很多，其中合同是4张A3纸，带有很多条款，就像在银行办事一样，他(中介)说签哪就签哪。”另外一名市民这样描述签合同的情形。当时她看到合同上的房款没有错，加之中介在一旁催促有很多材料要签，所以就按照中介的指引签字。事后才发现，中介费一栏的约定并不是原来协商好的价格，而且合同末尾还有一行文字类似“霸王条款”：无论任何情况，买家在签订合同后，需要支付中介费用，解释权归中介公司所有。

　　律师提醒

　　张旭峰律师称，合同是否构成“霸王条款”，还得视具体的条约内容而定。据了解，中介公司一般有自带格式的买卖合同，多数是在官方发布的《房屋买卖合同》基础上，根据公司实际情况作出相应修改。

　　有经验人士指出，合同的约定内容至关重要，必须每条都看清楚，不明确的地方还可以签订补充协议。例如，虽然买卖合同已有关于中介费的条款，但为了保障中介费的合理支付，可以另起草一份中介费用确认书来补充细节，约定支付方式、时间等。

　　街坊遭遇3　　

　　买卖不成中介费起纠纷——

　　口说无凭

　　手中无合约

　　原件吃亏

　　二手房买卖时，卖家一般享有特权，不支付中介费。不过，记者了解到，中介费的陷阱不仅买家遭遇到，连卖家也难以幸免。

　　因为中介费纠纷问题，市民王女士去年上过一次仲裁委员会，这次经历让她意识到合约原件的举证作用。当时中介承诺在一个月内卖掉王女士原有的房子，同时找合适的房源买进。据王女士说，与中介协商好的中介费是3万元。而在找到房子签买卖合同时，她看到合同上面写着“3%中介费”，算下来明显比3万元高。面对她的疑问，中介向她解释，合同上的中介费只是公司规定写法，并不作准，以中介费用确认书上的为准。“既然也签了另外一份，就没再多心”，王女士说。一个月过去，中介所说的一个月内卖掉房子的口头承诺并没有兑现，王小姐没有多余的钱付首付，想解除买房子的合同。中介的态度是即使解除合约，她依然需要付3%的中介费。该中介公司回应，居间服务行为为市场行为，中介费的支付是双方协商一致的。该公司向买卖双方合计收取的服务费数额的确为成交价的3%，若遇特殊情形，服务费须相应增加或减少的，经纪人需按实际情况向公司提交报告，待公司核查并审批。

　　“谁知道他会拿合同上的3个点来起诉我，房子都没搞定，他居然还有理收中介费。”双方僵持不下，中介起诉到仲裁委员会。该中介公司法务部表示，买卖合同的法律关系与居间服务关系是相互独立的。中介在买卖过程中，履行的义务包括但不限于对委托盘源进行推销、寻找客户、在业客之间传递交易信息、带领买家实地看房、协助买卖双方进行磋商、协助签订房地产买卖合同、协助办理网签版买卖合同等。而从居间服务的角度，“中介方促成合同合法、有效地成立，即可请求支付报酬。买卖合同的解除并不影响中介合同的存在，亦不影响中介费的收取，除非买卖合同的解除原因在于中介方的过错”。

　　在仲裁委员会，中介拿出买卖合同对质，王女士本想以中介费用确认书为据证明商定的中介费是3万元，但当初签好的中介费用确认书只有一份，被中介拿走存档，自己口说无凭，被裁定照常支付中介费。

　　王小姐在纠纷过后，在网上发帖讲述经历，引来不少有过类似经历的人跟帖回应，她认为，不留中介费确认书原件给买方是中介公司惯用的伎俩。在接受记者采访时，该中介公司称，中介服务费确认书是客户对中介费数额的确认，若客户要求留存，会向其提供一份加盖公司印章的确认书复印本。

　　律师提醒

　　张旭峰律师提醒：根据一般情况约定，中介公司在买卖合同签订后有权收取佣金，因此要保留好签订的合约，至少要当事人人手一份，而且是原件，因为复印件在法律上的作用是有限的，它的真实性需要地方认可或者有其他证据印证。文/羊城晚报记者 许琛 实习生 萧燕仪

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