住建部全国摸底住宅专项维修资金
核心摘要
21世纪经济报道记者获悉，日前， 住建部给地方转发了一份《关于开展 全国住宅专项维修资金普查的函》。
根据文件，各市区县需摸清当地维修资金底数，其中包括各市县(区)商品房维修资金及售后公房维修资金的归集、使用以及增值情况等。
存量庞大的全国住宅专项维修资金有望被唤醒。
21世纪经济报道记者获悉，日前，住建部给地方转发了一份《关于开展全国住宅专项维修资金普查的函》(下称“文件”)。
根据文件，各市区县需摸清当地维修资金底数，其中包括各市县(区)商品房维修资金及售后公房维修资金的归集、使用以及增值情况等。
陕西省住建厅的一位人士表示，按要求，需在3月底前汇总上报至住建部，且在上报、汇总情况时，住建部特别要求分析存在的问题，总结经验及做法，以为完善国家制度建设提供信息和政策依据。
使用率低
住宅专项维修资金，是购房人为房屋交纳的“养老金”，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，但各地的使用率无一例外的都比较低。
以北京为例，根据北京市住房资金管理中心提供的数据，截至2013年12月底，全市已累计归集商品住宅专项维修资金363.59亿元，其中全市共有1687个小区使用商品住宅专项维修资金7.8亿元，使用率仅为2.15%。
实际上，北京2.15%的使用率已经全国排名前列，以陕西宝鸡为例，截止到2014年底，宝鸡住宅专项维修资金9.8亿元，使用1182万元，使用率仅1.2%。
海口市住建局资金管理处处长符朝晖也曾公开介绍，海口市自2004年开始征收维修资金，截至2014年7月收集总额高达12亿元，由住建部门代管，彼时该项资金的总使用额不到1000万元，使用率不到1%。
谈及住宅专项维修资金使用率较低的问题，中国房地产学会副会长陈国强表示，最大的问题在于主体缺失和程序繁琐，使得申请使用住宅专项维修资金的过程很难。
根据现行的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，必须经过“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”。
这个硬指标，就把很多小区挡在了门外。“目前住宅专项维修资金的申请主体必须是业委会或物业企业，业主个人不能操作，需要经过有利害关系2/3业主同意，还需一定时间的公示，再加上现场查看和电话核实业主情况，整个流程时间较长。”北京理工大学管理与经济学院副教授周毕文介绍，对分散的业主来讲，要完成这么复杂的工作，非常困难。
更值得一提的是，多地均存在业主大会缺失的情况。有数据显示，我国各大城市平均超过七成的小区没有业委会。
待配套细则
除了使用难，住宅专项维修资金还有增值难、存续难等诸多问题。
截止到2014年，住宅专项维修资金已经收了16年，住建部副部长仇保兴曾公开表示中国建筑寿命只有30年。“也就是说，中国将有大量的房屋将进入维修期，由此也将带来大量的资金需求。”陈国强如是介绍。
住建部房产司王玉平副司长在一次住房专项维修资金的内部座谈会上表示， 维修资金管理的问题仍然很多，各地不统一，不规范，有的地方归集面小，归集率低，历史遗留问题没有解决，资金的续缴难度大。
从补缴的情况来看，目前《住宅专项维修资金管理办法》仅对住宅专项维修资金的补缴工作只有一些原则性规定，具体按照什么样的标准补缴却没有明确规定，随着住宅小区使用年限的增长，住宅专项维修资金使用量也将逐年增大，若干年后将面临补缴的问题。
为此，王玉平也特别提到，使用维修资金的程序繁琐，使用量小，资金使用难等问题均需要破解，需要抓紧制定相关配套制度。
在此次住建部全国摸底住宅专项维修资金的文件中，21世纪经济报道记者获悉，住建部特别要求，各地在上报、汇总情况时，要分析存在的问题，总结经验及做法，为完善国家制度建设提供信息和政策依据。
21世纪经济报道记者亦致电北京市住房管理中心获悉，北京正在研究完善维修资金配套政策，其中包括监管措施、调增资金收益率等。
谈及维修资金存在的使用、监管难题，陈国强认为，关键在于“不透明”，可以参照住房公积金，建立住宅维修资金监管系统。
另据21世纪经济报道记者了解，由住建部标准定额司和房产司根据全国各地维修资金监管工作现状，编制了《住宅专项维修资金管理信息系统技术规范》和《住宅专项维修资金管理信息系统数据标准》，目前已经形成了初步标准，该标准将为建立住宅专项维修资金系统奠定基础。
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