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抢!抢!抢!广州二手中介上演诸侯混战

https://m.biud.com.cn 2015年03月28日09:36 家居装修知识网  

  混战背景

  楼市调整二手成交低迷

  2014年,以打击投机需求为主的楼市调控政策逐渐显效, 房地产市场成交低迷,成交量跌至近年低谷,直至去年年底,受“限购令”取消、央行降息等一系列利好因素刺激,市场才有所回暖。在某网监控的全国16个大 中城市中,2014年二手房成交量同比上升的只有西安和重庆两个城市,其余城市均呈下降趋势,平均降幅约为20%。其中,上海2014年的二手房成交量同 比下滑两成多;北京由2013年的18万余套下降至2014年的12万套,降幅为34.42%;深圳成交6.67万套,同比下滑30.15%。

  二 手房市场进入寒冬,广州无法独善其身。阳光家缘数据显示,2014年广州二手住宅成交量约为485万平方米,同比下跌约45%,成为自2010年以来最差 的一年。羊城晚报记者查阅近几年的成交数据发现,在二手住宅成交量全面超过一手的2010年,二手成交约825万平方米,约是一手成交657万平方米的 1.3倍;而在2014年,一手住宅成交量为836万平方米,约是二手成交的1.7倍。

  在寒冬中御寒,少不了要准备棉衣或抱团取暖。为了保卫“饭碗”并扩大自己的领土,一场场资源争夺战就此展开。中介混战,盛行于今。

  A战场篇

  低价抢客源,高价抢经纪

  受房地产市场调整的影响,近两年不仅是众多品牌房企积极转型的年份,也是传统中介行业剧烈变革的年份。在这个诸侯混战的战场中,不仅各中介之间明争暗斗,来自电商的入侵更令行业大幅震荡。

  近来,在北京,链家、中原、思源、搜房等纷纷推出新策略或降低二手房中介费,令竞争更加白热化;在广州,Q房网大张旗鼓进军市场,高薪挖角,要与广州本土中介分一杯羹。混战背后,是对二手房市场份额的争夺。

  混战手段1:降佣!从3%到0.5%

  上周末,在五羊新城地铺,买家钟小姐刚刚购入一套学位房,总价80万元,支付给中介的佣金是2万元。辉红地产经纪郑先生介绍,现在经他们成交的个案,中介佣金一般是交易总价的2.5%,特殊个案的佣金会少一点,但也不会低于1%。

  翻 阅2014年最新版的《广州市房屋买卖中介服务合同》示范文本,其中有二手中介佣金上限的规定——一般代理双方的中介费不超过交易金额的2.5%,独家代 理的不超过3%。记者从满堂红、中原地产、合富置业等地铺了解到,目前这三大中介行的买卖佣金一般在2%-2.5%之间,一些朋友类的关系户,可以意思意 思做到1.5%的佣金。

  其实,自2005年以来,广州大多数中介的佣金都按2%-3%收取,收取1%-1.5%的佣金只在2008年年底至 2009年短暂出现过。但据记者在市场中了解,由于广州中介地铺实在太多,且规模参差,在房产交易的时候,佣金是可以讲价的,特别是一些“夫妻档”地铺。 “要让店开下去,有佣金总比没有客人好,只要客人愿意给佣金,不管是1%还是不论交易总价,客人只是一口价给我们五六千元,有时候我们也愿意成交。”东兴 南路一家小型地铺的老板娘告诉记者。

  面对整体市场行情的低迷,中介为了增加成交机会,市场出现了超低佣金的“搅局者”。今年1月份,某房地 产网络公司打出0.5%佣金的优惠吸引买家,“轰炸”到不少同行。广州某大型中介的研究人士表示:“‘搅局者’违反了当初只做线上信息发布平台的承诺,不 但自己宣布0.5%佣金,还到处游说各个行家的客户先看房或直接去其他中介地铺截取客人,再到其公司成交,这样的行为其实是不道德的。”但该公司广州二手 房电商团队负责人介绍,自从0.5%佣金实施后,2月份促成了9单电商业务,其中有7单是买卖单,两单是租赁单。

  掀起佣金价格战成为中介争 夺客源的一大手段,也是最直接有效的手段。在北方市场上,链家地产、思源、爱屋吉屋等中介公司也公开调低佣金。去年12月份,思源地产宣布将其二手房买卖 佣金从原来的2.7%下调至1.5%,租房佣金减半;此前,爱屋吉屋也在北京施行租房佣金减半;今年2月份,素以二手房买卖做大的链家地产也推出“撒手 锏”,打出“租房佣金全免”旗号,秒杀不少租房客。

  混战手段2:抢人!引发涨薪潮

  在中介行业中,拥有掌握大量资源的房产经纪人,是提升交易量的重要砝码。因而,在这场诸侯混战中,为抢得更多市场份额而大手笔“挖墙脚”成为近来中介行业内吐槽最多的话题。

  “挖 墙脚”不仅表现在已有中介之间,更体现在全新进入市场的中介里。本月中旬高调进入广州市场的Q房网便是一例。Q房网开业当天,近百名西装革履的经纪人员在 店门口聚集,其中大部分是从其他中介公司跳槽过去的。祖籍云浮的小张,原来是番禺华侨城某大分行的经纪,今年春节回来后就跟着店长一起跳槽到Q房网,小张 说:“前公司在市桥一带的四五家门店原本有80多人,现在只剩下30多人。”同样,在某大中介祈福新邨门店担任店长的何先生,今年春节后也带着7位经纪人 跳槽到Q房网。

  从各家地铺门口张贴的广告牌可以看出,每年春节后,经纪人招聘成为中介公司的主要任务。而要招纳人才,中介打出的牌就是“薪 酬和福利”。何先生介绍:“在原来的大型中介行,他的收入提成是按利润的25%计算;如果在Q房网,假如自己每月的营业额达不到30万元,那么收入就不会 比原来高。”辉红地产的郑先生也表示,经纪人员的提成基本是多劳多得型,“如果业绩很高,提成比例自然很高;反之就会低。自己的提成一般是佣金的30%左 右,有些同事的提成可达40%-50%”。石牌东路合富置业的一位经纪介绍,每月有2500元的底薪,经纪的提佣比例一般是25%-30%,每个人差别很 大。

  今年1月份,某房地产网络公司打出超低佣金的同时,也宣布把经纪人的佣金提成拉高至80%,吸引了不少中介人员跳槽,“挖墙脚”成功。 原有的大型中介公司也不甘示弱纷纷跟进,几乎同一时间,中原地产在6大城市全面提高经纪人佣金提成,最高可至40%,并拿出24.9%的股份给予核心骨干 认购;满堂红地产也大手笔跟进,宣布“底薪、佣金提成全行最高,最高可达55%;带新人有额外30%的业绩拆分。年入百万元不是梦。”满堂红市场研究部高 级经理周峰表示,在激烈的竞争环境下,提高收入是稳定军心的最好方法之一。

  B场外篇

  与“士兵”的对话

  经纪:靠“抢”做生意,总有心酸与无奈

  画 外音:中介混战,对买家而言或许是好事,因为买家能用更低的佣金买房,但中介为了争夺生意而无所不用其极的各种手段,确实又令买家甚至普通市民饱受骚扰, 不说别的,只说中介经纪为争夺客源而不分昼夜拨出的电话,已经骚扰了不少市民的正常生活。因此,在这场混战中,“士兵”(中介经纪)常常被称为“最讨厌的 人”。在最花费人力的中介市场,靠“抢”来做生意,经纪总有自己的心酸与无奈。

  小郑,去年年初入职越秀区某小型中介公司,性格开朗,问他苦不苦,他“呵呵”而过;问他委不委屈,他说“委屈一定有,自己要懂得释怀”;问他为何还做中介经纪这行,他说“努力才能挣到钱”。

  记者:刚刚又完成了一单交易,是不是很开心?

  小郑:能做成一单生意,是我们最开心的事情啊,这意味着有收入嘛。春节回来后市场的确好一些了,我们3个分店一个月就做了五六单买卖单,还可以。

  记者:家人支持你做地产经纪吗?

  小郑:他们不是很喜欢,我身边很多朋友对地产经纪都不太喜欢。其实我们的性质和汽车销售、其他商品的销售都是一样的,可是大家硬要把我们叫做“中介佬”,都不太喜欢我们。

  记者:据我所知,很多人都不喜欢中介,是因为你们经常骚扰客户。

  小 郑(苦笑):我们的骚扰,主要是打电话吧?打电话是我们最重要的手段,必须抢房源、抢客户啊!每天基本都要打过百个电话,跟踪已有盘源的最新情况(比如是 否已经租了、卖了)、寻找新的客户、寻找新的房源,有些公司规定经纪每天必须要打够100个电话、报出一两个新房源,这些都算工作量。最近一两年二手行情 不好,盘源和客户更加难找。如果我们在客户上班的时间打电话过去,他们一般都不会接听,我们为了提高接听率,只能出下策,在客户中午休息、下班后甚至是晚 上打过去,即使被人骂也要不断打,接通一个,我们就多一个希望。有些经纪更狠,夜里11点还打给客户。我还好,打给客户的时间最晚也不会超过晚上9点。

  记者:就不能用其他方法吗?

  小 郑:这种方式最直接啊。你不打,其他行的人也会打。一套房子放在一个中介,消息马上就会传出去,其他中介都会知道这个房源,所以大家都得抢啊。一旦知道了 这个房源,我们就得马上找客户,面对几百个竞争对手,谁先找到客户谁就赢,我们才有钱赚。所以我们都很喜欢独家放盘的盘源,对于独家盘,我们会给予放盘者 900元的奖励。其他公司也在抢独家盘源,奖励更高,好像是1000元。

  记者:如何抢到客户呢?

  小郑:这就要看大家洽谈和带 客人看楼的各种技巧了,截客我也做过,还要尽可能满足客人提出的要求。比如业主不愿意降价,买家就希望通过减少中介费来降低购房成本。同行收2.5%的中 介费,我就收2%或1.5%,一般就能把客人留下来。有些中介为了抢单,买卖一套房子,几千元中介费都能做。现在也是很乱的。

  记者:你做经纪一年多,遇到过特别委屈的事情吗?

  小 郑:特别委屈倒算不上,我遇到的客人还算素质比较好,最委屈的是和客户约好了看房时间,一直等也等不到客户来。但是我有同事就遇见比较多刁蛮客,比如签了 合同之后买家发现房子有瑕疵要求解除合同,业主不同意,买家就经常到地铺里大吵大闹,夜里又疯狂打电话恐吓我们的同事,一周下来,我同事不堪重负被迫辞职 了。

  与“渔翁”的对话

  买家:他们抢他们的,我们能省钱就好

  画外音:在混战中,“士兵”需施展各种技能抢夺市场,作为“渔翁”的买家便能得到一些好处。比如中介的佣金之战,佣金越低,买家就越省钱。

  钟小姐,刚在网上买了一套二手房,中介费不到1%。谈到二手中介的竞争,钟小姐说:“他们抢他们的,我们能省钱就好。”

  记者:听说你刚在网上买了一套二手房,中介费还不到1%?

  钟小姐:是呀。我在中介地铺看过这套房子,经纪和我说要收2.5%的佣金。我那套房子的成交总价大约是120万元,佣金要3万元。这个网站的佣金只要0.5%、6000元,很抵(粤语,便宜的意思)。

  记者:那确实省了2.4万元啊。

  钟小姐:在广州买房,本来是买卖双方共同承担一半的税费,现在都要买家来承担,佣金是我们购房不小的一笔费用。加上我买的是二套房,还要3%的契税,又是3.6万元。假如是未满5年的房子,税费更高一倍。幸好我这套是房产证满了5年的房子。

  记者:网上购物有不少陷阱,没想过在网上买房不安全?

  钟小姐:网站也可以看房的,就是在网上预约。而且我在其他地铺看过这套房子,应该没有大问题。至于各种手续,现在看还算挺顺利的,希望不会出什么意外。

  记者:低佣金是促使你购买这套房子的最重要因素吗?

  钟小姐:也不能这样说。我当时想买这套房,是因为喜欢。地点离我上班地方近,社区环境也比较好,房子虽然旧了些,但通风采访情况都比较好。买房当然不能只看佣金高低,关键还得看房子好不好,是吧?

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