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东莞土地供需回暖 品牌房企开疆拓土

https://m.biud.com.cn 2015年04月02日11:09 家居装修知识网  

今年第一季度东莞土地市场供需出现明显回暖。孙俊杰 摄

  ■土地市场季报

  一系列楼市利好政策出台,楼市信心得到加强,加上品牌房企土地储备量下降,面对优质地块,纷纷不惜溢价夺地。2015年第一季度东莞土地市场供需出现明显回暖。第一季度全市共有34宗地块挂牌上市,出让面积约143.64万平方米,虽然不能和2014年同期相提并论,但相对于“冰封期”的2014年下半年,今年第一季度土地供应回暖趋势明显,土地供应环比上涨两倍多。业内预计,今年土地市场将出现供需两旺。

  品牌房企包揽8宗商住用地

  品牌房企拿地积极,一季度8宗成功交易的商住用地皆被5大品牌拿下。其中大石龙片区楼市发展前景被广源地产看好,其在茶山以底价拿下“双星子”地块,面积总计6.14万平方米,楼面地价均为1500元/平方米,位居开发商拿地规模排名首位。

  碧桂园地产以溢价率11%竞得大朗蔡边村约5.59万平方米的大地块。大朗作为碧桂园2009年入驻东莞首发地以及大朗碧桂园的“品牌效应”、2014年碧桂园52.57万平方米的巨大销量降低了其土地储备,是其再次拿地的主要原因。

  中惠熙元地产以82%溢价率拿下凤岗约1.66万平方米和以底价竞得虎门赤岗社区约3万平方米两热门区域地块,彰显其更加重视区域布局策略。三正地产入驻桥头以底价竞得1.54万平方米地块,紧随其后,又以溢价率38%竞得其熟悉的临深区域凤岗1.86万平方米地块。继在石龙海伦湾热销形势下,海伦堡地产被东莞楼市发展前景吸引,以高溢价率65%豪夺寮步塘边村2.6万平方米商住商服用地,楼面地价约为3472元/平方米。

  溢价与流拍共存,9宗成交地块中有5宗溢价,有两宗流拍,彰显了房企拿地的理性。两宗流拍地位于供应量偏大或经济基础较为薄弱的区域,其中一宗位于横沥镇半仙村,面积约为5.58万平方米稍显过大,在2014年横沥碧桂园已大量消耗了本地购房需求情况下,开发商对此地块的欲望可以预判并不强烈。另一宗位于樟木头镇樟罗社区商服用地,出让年限仅为40年,且面积同样为5.58万平方米,地块相对较大,作为樟木头商业项目来打造,具备一定开发难度,最终以流拍收场。

  一季度商住商服土地市场回暖迹象明显,瑞峰市场研究部经理李玲玲认为,受2014年下半年土地市场遇冷,多宗地块推迟延缓至今年年初上市。为迅速预热土地市场,政府推出的热门区域优质地块明显增多,凤岗、虎门、寮步、茶山等镇都有优质地块出让,吸引房企出手。此外,经过2014年第四季度的业绩冲刺,开发商资金紧缩有所缓解,加上政策利好不断,市场预期向好,房企拿地意愿也有所增强。虽然房企拿地心理依然较为谨慎,但遇到优质地块也会集体出手,不会犹豫。一季度商住商服用地的溢价率达30%,其中凤岗雁田、大朗蔡边、寮步塘边以及樟木头加油站等5宗地块溢价出让。

  业内人士分析认为,在楼市向好的形势下,房企扩大战略布局范围。三正地产不局限于凤岗区域,开始向东北片区进攻,首次进驻桥头;中惠地产转战近期房地产热门区域,首次向凤岗、虎门布局;海伦堡地产2011年首战挥进石龙,今年启动第二站落子寮步镇,深耕东莞的决心由此可见。

  工业用地出让依然是重头戏

  数据显示,今年一季度工业用地的出让依然是重头戏,共有23宗约110万平方米的工业仓储及科研用地。其中松山湖出让的10宗30.5万平方米的科研用地,分别被中国国际海运集装箱(集团)股份有限公司(7宗)及东莞松山湖金融谷投资有限公司两家公司(3宗)拿下;麻涌“互联网+物流”电商生态圈创建如火如荼,引进京东、阿里巴巴、DHL、中粮、周黑鸭等15个优质电商项目落户麻涌,麻涌电商氛围加重,预计后市麻涌物流地产的地块(工业地块)供应将会大增,而周黑鸭食品工业园、肥仔秋食品、中汽宏远汽车在今年一季度纷纷布局麻涌,均获取了一宗工业用地。

  对于土地出让方面,国土和住建部出台在《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》中鼓励未开发房地产用地可转型利用。分析人士认为,东莞也正处在产业转型的阶段,产业地产正蓬勃发展中,因此工业仓储及科研用地将是炙手可热,根据城市发展的需要,后市工业用地或继续加大,麻涌、谢岗、石排、大岭山等镇皆有多宗地块出让。

  二季度土地市场预计供需两旺

  4月份将有3宗商住商服用地出让,其中樟木头樟罗社区地块的商服用地,面积约5.58万平方米,第三次挂牌出让;黄江镇林场超十万平的商住地块,地处莞深高速与公常路交汇处,起始楼面地价3031元/平方米,周边金地湖山大境和碧桂园翡翠山项目在售;石排镇李家坊地块位于李横路,面积约1.52万平方米,楼面地价为2100元/平方米。

  李玲玲表示,3月底,房地产市场迎来了最密集的政策利好“轰炸”,公积金调整、套型可适当根据市场调整、未开发房地产用地可转型利用、二套房首付比例下调、个人住宅转让营业税征收年限从5年下调至2年,政府“救市”措施一轮接一轮,预计在一系列利好的冲击之下,楼市将迎来供需两旺的局面,成交量上涨的通道或正式启动,届时房企去货压力将减小,资金回笼周转速度将加快,拿地热情将会大大提升。

  对于东莞来说,东莞房地产市场供需目前处在相对平衡的状态,而在各个利好政策的冲击下,预计土地需求都将加大,根据市国土局预告显示:二季度预计将有约16宗60万平方米的商住商服用地入市,出让区域集中在大岭山、樟木头及水乡片区等区域,其中南城会展地块和黄江林村出让的两块巨无霸商住商服地块,面积均超过10万平方米。整体来讲,今年东莞土地市场将保持平稳上升态势。

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