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新政如何落地有疑问 贷款容易没额度白高兴

https://m.biud.com.cn 2015年04月03日14:02 家居装修知识网  

政策宽松度重回2009年 但楼价已涨一倍 外部经济大环境也今非昔比

    密集救市

    再出组合拳

    降低二套房贷首付比例

    3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。

    营业税免征“五变二”

    3月30日,财政部、国家税务总局发布通知,个人转让不足2年的住房,将全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。这意味着,免征营业税时间由“满五”变为“满二”,将大大降低购房后再出手的锁定年限。

    允许住房户型调整

    3月27日,国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市县,可研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,引导未开发房地产用地转型利用。

    广州日报讯 (记者刘丽琴)在这个阳春三月,地产人真的感觉到了春风拂面。从上周五到这周一,住建部、国土资源部、央行、银监会、财政部、国税总局多部委针对住房市场的多轮政策接连密集出台,二套房首付降至四成,营业税免征年限“5改2”,救市力度之大超乎预期,政策环境宽松接近2009年水平,让人感觉“一夜回到六年前”。

    对此,业内人士的反应不尽相同,普遍认为短期内将刺激房价止跌上涨,但长期看能否达到去库存效果,需要配套政策实施。地产人士表示,2015年的经济大环境有别于2009年,从信贷政策来看,当年非常宽松,今年是稳健发展,当年的资金泛滥不太可能再重现。此外,当年的股市是在低谷徘徊,民众投资资金缺乏出口,如今资金已在股市和理财产品处找到多个落脚点,不一定会选择楼市,且北上广深以及三亚共5个城市依然处于限购之中,释放的购买力不算大。更重要的是,2015年相对于2009年,楼价已有翻一番的飙升,人们对楼价承受力大不如前。

    几乎只在瞬间,业内就呐喊声一片,业内人士的微信朋友圈几乎被新政刷屏,中介人员也立即行动起来Call客。一夜之间各地就爆出二手卖家惜售反价的消息,而开发商喊涨价、趁机推特价单位也紧随而来。确实,从政策来看,这基本恢复了2003~2008年房地产业“黄金五年”时期的状态,即首付两成、二套四成、两年以上可任意转让。2008年和2009年国家也出台助推房地产发展、加快交易进程的二套房首付降低及税费减免政策。

    随着宽松政策环境的到来,大家自然会联想:今年楼市也会回复当年的状态吗?从政策内容来看,2015年政策刺激力度不及2008~2009年,而所面临的楼市背景也与之不尽相同。两方面共同作用下,2015年政策效应推动楼市或有好转,但应不及2009年。北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示,由于今年经济增长压力大,要实现7%的增长目标,房地产就不能出问题。能够把经济带起来的最后一个大的增长空间就是房地产。

    贷款容易了?没额度白高兴

    除了兴高采烈讨论新政如何能激发需求,释放购买力,也有更多冷静的声音认为,虽然此次新政对商贷和公积金贷款政策大尺度放宽,但是效果或有限,因为执行起来仍有不少问题,将影响政策的救市效果。

    合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,二套首付四成,还受到银行贷款额度的制约,除非再次大幅降准,否则申请贷款需求暴增而额度不松,利好政策只能是望梅止渴。从执行时间点来看,此次三部委通知后,预计一线城市各银行将率先支持新政,实施二套房首付新政,二三线城市随后出台。通知规定为最低四成,不同城市的不同银行也会根据各行政策、楼市态势来制定首付细则,并不会所有银行都将首付比例降到最低。

    而对购房者而言,降低购房成本的公积金,由于额度问题可能会使新政效果打个更大的折扣。由于额度持续紧张,去年10月广州计划出台“史上最严”公积金政策,将执行二次申请公积金贷款停贷的措施,但恰逢住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,要求各地降低公积金门槛。因此“史上最严”公积金政策到目前为止还没有下文。

    但宽松的公积金贷款政策在广州执行起来恐怕困难不小。据悉,2013年广州住房公积金缴存522.5亿元,但是当年提取之后,只剩下140多亿元可以发放贷款了。所以2014年没有多少钱可以放贷,只能限制贷款。几乎每个月的贷款额度都是“秒光”,广州目前还在考虑贴息贷款,额度紧张可见一斑。如果大量购房需求释放,贷款额度将会更紧张,排队等贷款的盛况估计让发展商更不待见公积金贷款买房,能否享受到新政利好要打一个问号。记者 刘丽琴

    首付减少了?供不起很危险

    银行规定,借款人月收入至少为月还款额的两倍。假设某人已经贷款购买一套住房,贷款尚未还清,月供为6000元。在这样的情况下,购买第二套房,假设房价为300万元,首付四成,需贷款180万元。如果以基准利率、30年期计算,月供约为10000元。这就要求购房者家庭月收入在32000元以上。即使在一线城市,能达到这样收入的家庭也为数不多,更别提广大的二三线城市了。有购房人对记者表示,首付不是问题,总房价太高才是自己选择小户型的原因,如果想买一套400多万元的三房,即使能支付首付,但贷款额度太大,每月还贷2万多元,完全不能承受。合富辉煌黎文江认为,二套首付四成、一套首付两成,买楼的进入门槛低了,但每月的供楼负担更重了,万一遇到大量断供则可能造成次贷危险。因此银行在风险评估时会十分谨慎,二者制约,料受益者不会暴增。

    此外,虽然公积金首付降了,但最高贷款额维持原状,对购房者来说意义也不大。广州目前一人申请住房公积金贷款最高贷款额为50万元,两人或以上最高贷款额为80万元。现在一套房动辄两三百万元,如果仅降低首付成数而不提高公积金贷款额度,对购房者来说实际意义不大。 记者 刘丽琴

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