今年3月，稳定楼市的政策频繁出台，其中改善型二套房最低首付降至四成，二手房免征5.5%营业税的年限从原先5年降为2年最值得关注。不少行内人士表示，据目前多项利好新政来看，符合改善需求的大户型单位或迎来春天。

　　改善型新货量占七成

　　据合富辉煌（中国）市场研究中心监测，近期开发商推货力度和意愿大大加强。上周新货最多来自东部（萝岗、增城），两区合计推新975套，番禺、南沙和花都都有新货推出。其中，改善型需求的货量占了七成。

　　成交方面，数据显示，近期广州市住宅成交呈现稳步回升的趋势，上周成交量十区二市超过1500套，已接近年初的水平。值得关注的是，近期受降息等利好影响，多个楼盘反映，置业者入市心态和意欲变得更加积极，其中以萝岗、南沙和番禺的在售楼盘表现得更加明显。

　　萝岗在售楼盘经过去年二季度以来持续优惠让利，当期货量最为集中的科学城东板块主要在售洋房价格稳定在11000～13000元/平方米，多数楼盘保持周均25～30套的良好销售。新塘上周末有六盘新推，一个楼盘新开样板房：合生湖山国际、尚东阳光去年去货速度较慢，且价格降幅较小。周末，两盘均大幅降价抢客。合生湖山国际新推7、8栋，为山景、非路边楼栋，新货均价仅9500元/平方米带装修，比去年9月底的路边新货低15%，与去年底在售路边余货价格持平，两天去货七成。自贸区政策下带来的投资需求令公寓市场表现持续火爆，市场短期供应不足，价格持续上升。而金山谷及雅居乐剑桥郡上周均分别推出大户型新货60余套，金山谷推172～176平方米四房，剑桥郡推284～309平方米四房，售价均在14000～15000元/平方米水平，基本保持不变，消化率50%左右。

　　多数开发商酝酿涨价

　　记者从多位开发商口中了解到，他们各自旗下的改善型产品目前销售情况都很不错，也有开发商确定表示今后会逐步涨价。

　　位于番禺区的招商金山谷是一个较为成熟的改善型大盘，近一个月，金山谷共卖出了95套房，成为番禺区域的销量冠军。其实在新政策出来之前，记者在项目现场踩盘时，销售人员就明确表示今年这个项目会逐步提价，并且他透露，去年楼市大环境不太好时，金山谷就已悄悄涨价了。

　　而对于那些今后想去南沙居住的市民而言，南沙金茂湾成为了他们关注的焦点。该项目于3月29号推出了新组团，当天就卖到只剩下一套了，现在早已全部清货。金茂湾4月底还会有一次新开盘，但价格未定。星河山海湾也是典型的改善型产品，虽然地理位置不是特别占优势，但据星河集团项目负责人介绍，平常周末过来看房的人络绎不绝，甚至晚上都有很多客户过来。该负责人表示，在一系列利好政策影响下，山海湾项目之后的确会涨价,但具体涨多少、推货策略怎么调整等等还没完全确定。

　　专家观点

　　方圆地产首席分析师邓浩志：本次利好将活跃二套改善住房市场

　　本次降二套首付及营业税“5改2”将有利于活跃二套改善住房市场。原因在于：一方面，二套购房者首付比例的选择增加，释放了因首付问题而暂缓购房的需求，相当于降低了置业门槛；另一方面，营业税“5改2”降低了交易成本，利于活跃二手房市场，也将推动买一卖一的升级换代需求，对一手也构成利好。

　　高力国际中国区研究部董事谢靖宇：带动改善型买家购买情绪

　　近年来，随着房地产行业的放缓，新政或将被潜在购房者视为政府将继续放宽行业限制或加强行业支持力度的兆头。因此，本轮政策公布有望带动购买情绪。

　　若银行遵从央行的引导并如指示般执行优惠新政，购买情绪有望在一定程度上转化为购买活动。在一线城市（及三亚），新政或将激励房主将其物业进行出售，从而增加二手房供应。

　　中原地产首席分析师张大伟：改善需求将全面被鼓励

　　二套房贷款松绑政策远远超过市场预期，特别是首付比例降低至40%，这是历史上最宽松的政策。二套房贷款政策调整对于改善需求来说，将出现质变。2014年9月30日，央行发布的松绑限贷政策，事实上已经放松了改善需求入市，但主要针对的是卖一买一需求。对二套松绑，意味着改善需求将全面被鼓励。

　　买家

　　二套房首付少了 资金周转压力小了

　　何先生一家三口住在海珠区某大型社区，小区生活配套还算齐全，环境也不错。但为了孩子上学，他打算在越秀或天河区换套学位房。今年年初他出售了其90多平方米单位，并跟买家约定四月交楼。然后，何先生一边物色合适房源的同时，把之前卖楼所得款放在股市投资。何先生说因为股市行情好，本来也犹豫是不是稍晚一点再买房。不过，现在二套房贷宽松了，他的资金周转压力也小了。何先生打算尽快咨询二套房贷新政相关事宜，让他以后出手购房时能顺利享受这一利好。

　　首套房超两年免征营业税

　　换房念头更强烈了

　　赵先生两年前在番禺市桥某大型社区买入一套80多平方米的单位。当时因为结婚而首次置业，购入的总价比较适中。但入住以来，他发现新家离市区太远，两口子每天从家到单位花的时间很多。房子入手时约为1.2万元/平方米，而现在二手价格为1.4万平方米。日前楼市新政出台，房屋交易的营业税征收年限由5年改为2年，这意味着他的房子很快就可考虑卖掉，且免缴纳营业税。赵先生夫妇动了换房念头，近期对市区房子的关注度也多了。他希望卖掉现有房子，在市区换一个总价相当的，最好离两人工作单位都近，生活配套也好的小区房子。记者 张金娜 罗莎琳 陈莉 姜沁诗

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