4月1日，荣盛房地产发展股份有限公司在投资者互动平台举行2014年度业绩说明会。
    在回答投资者对于一季度销售额同比大幅下降的质疑时，荣盛发展董事长耿建明表示，今年第一季度市场延续了去年下半年的颓势。
    此前发布的2014年年报中显示，截至2014年期末，荣盛发展净利润增长率由2013年的35.8%降至11.2%，净负债率则由2013年底的117.8%攀升至129%，被指资金压力处于高位。
    未来荣盛发展将调整产业结构，延伸业务链，加速多元化布局，对此，业内人士指出，多元化的风险不容小觑，要合理多元化。
    一季度销售额同比下降46.4%
    克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2015年一季度中国房地产企业销售TOP100》中显示，荣盛发展2015年一季度销售额仅为24.5亿元，2014年一季度销售额为45.7亿元，据此，2015年一季度销售额同比下降46.4%。
    此外，一季度销售面积为39.9万平方米，去年同期为75万平方米，同比下滑46.8%。销售额排名由29下滑至54，销售面积排名由16下滑至29。
    今年第一季度市场延续了去年下半年的颓势，荣盛发展董事长耿建明解释，公司所处的二三线城市市场复苏晚于一线城市，加之一季度推盘量有所下降，导致销售额有所下降。
    据年报数据，荣盛发展2014年实现营业收入231.19亿元，同比增长20.59%，营业利润44.91亿元，同比增长10.10%，归属于母公司所有者净利润32.32亿元，同比增长11.20%，公司总资产757.92亿元，同比增长27.58%。
    然而整体业绩增长背后，2014年收入增速21%，与过去3年40%以上的高增速相比明显降低。
    对此，中投证券分析认为，2014年二三线市场低迷使公司当期销售增速放缓，影响了当期结算。中信建投认为，公司2014 年业绩增速下降符合预期，主要源于结转规模增速以及利润率水平下移，利润率及成本控制仍有待优化。
    值得注意的是，荣盛发展截至2014年期末，净利润增长率由2013年的35.8%降至11.2%。
    三 四线市场调整压力传导至公司业绩，平安证券分析认为，公司曾在2013 年高歌猛进，新开工及拿地金额均创近年新高，但随着市场的持续调整，尤其是三四线 城市的供应压力凸显，作为主要布局三四线城市的开发商，公司业绩也受到影响，2014 年销售额同比增长4.8%，为2008 年以来首次低于10%。
    同时数据还显示，加权平均净资产收益率为26.1%，下降4.4个百分点；毛利率为33.3%，净利率为14.0%，分别下降2.1和1.2个百分点。
    对于净资产收益率的下降原因，耿建明解释，首先是伴随着公司的持续成长，净资产规模在不断增大；其次是公司业务调整，周转率有所下降，周转周期相对变长；第三是受房地产市场调整的影响，房价下降，行业毛利率摊薄。
    中投证券预测，公司作为二三线城市普通住宅开发龙头，在持续降准降息及政策放松带来楼市回暖的背景下，销售有望明显改善。
    耿建明表示，随着政策的出台，市场逐渐企稳向好，公司的推盘量也将稳步增加，今年的销售业绩将会好于去年。
    资金压力待解
    2014年年报数据显示，荣盛发展资产负债率79.6%，提高了0.6个百分点；净负债率129.0%，提高了11.3个百分点。
    对此，荣盛发展财务总监陈伟表示，公司资产负债率较高主要是因为负债中包含已销售未结算的预收账款，公司资产负债率在房地产行业中处于中间水平。公司净资产收益率在房地产行业处于前列，适当的负债有利于公司的发展。
    值得注意的是，公司的短期借款由2013年的45.57亿元增加至2014年的76.77亿元，占比总资产比例增加2.46%至10.13%。
    平安证券认为其资金压力处于高位：截至报告期末，公司剔除预收款后的资产负债率为71.8%，较去年上升2.7 个百分点，在手现金对1 年内到期的长短期负债的覆盖比例仅38%，公司资金压力处于高位。
    事实上，荣盛发展在资金方面已经有所行动。继去年9月公司启动了49亿元的中期票据后，今年2月公布非公开发行股票预案，拟非公开发行不超4.2亿股股票，发行价格不低于13.58元/股，募资总额不超57亿元，投入廊坊花语城、廊坊白鹭岛、沧州锦绣观邸、南京文承熙苑四个地产项目及偿还银行贷款。公司表示，此次非公开发行募集资金将主要投向刚性需求、首次改善性商品房。
    陈伟表示，公司股东大会已通过增发股份的议案，这将有利于公司资产负债率的降低。
    平安证券预测，随着再融资有望年内通过及中票发行，公司资金压力高位将有所缓解。受到2014 年销售放缓及利润下行的影响，公司2015 年及2016 年营业收入及净利润增速仍将有所下滑，但融资成本下降将部分对冲净利润下滑的风险。
    早在2013年，荣盛发展就曾推出45亿元定增，但最终夭折。2013年8月20日，荣盛发展公布拟定增45亿元投向唐山丹瑰苑、蚌埠锦绣香堤、徐州香榭兰庭、南京莉湖春晓四个项目。
    但由于定增方案公告后，二级市场股价走势较为低迷，出现定增价倒挂的情况，迫于未来较大的销售压力，最终向证监会撤回定增申请。
    “此次定增项目明显是公司精心挑选过的，随着监管层对房地产融资的开闸，审批也没之前严格了。”一位长期跟踪荣盛发展的房地产行业券商分析师判断，这次过会的难度不大。
    “此 前因A股房企无法通过股市再融资，很多公司不得不通过银行借款、信托资金甚至民间借贷取得资金，推高了资金成本，也增加了系统性风险。此次再融资 最后一公里 被打通，更多的房企有望降低负债率，优化债务结构，解决资金之渴的困境。”上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称。
    多元化存在风险
    年报显示，公司主动适应房地产市场新趋势，调整产业结构，延伸业务链，进行多元化布局。
    旅游地产方面，先后取得黄山太平湖、秦皇岛一杯澜、神农架龙降坪等项目，拓展旅游项目储备26.39万平方米，有力推进了旅游地产的战略布局，为公司可持续发展奠定了基础。2014年，黄山、秦皇岛项目已经产生了2.47亿元的销售额。
    商业经营也取得成效，沧州荣盛国际购物广场10月25日成功试营业，开业当日客流量达到28万人次。南京时代广场热销3.03亿元，廊坊格林时代广场、石家庄荣盛城市广场、唐山未来城项目正在加快推进。
    另 外，设计公司、物业公司、实业公司、酒店公司、基金公司、商管公司在内的各项辅业也实现发展。设计公司顺利完成年度目标，实现产值1.85亿元，实现净利 润9200万元。物业公司在做好常规服务的基础上尝试为业主提供诸如荣盛馨家园、E路通社区综合服务平台等增值服务。基金公司完成了股份制改造并启动新三 板挂牌，全年新增资产管理规模27.24亿元。酒店公司全年实现营业收入2亿元。商管公司逐步建立起荣盛特色的商管带，全年完成招商面积25.77万平方 米。
    荣盛发展董秘陈金海认为，房地产市场和中国经济一样进入了“新常态”，短期来看，市场处于震荡筑底的过程，但是行业政策不断趋好，公司面临着复杂的行业环境。公司将按照年度经营计划，巩固主业，做大辅业，培育新的增长点，实现公司的持续、稳定发展。
    对 于多元化布局，有不愿具名的业内人士指出：“有效的多元化发展战略，可以扩大和增加企业收益，降低单一经营的风险，分摊固定成本，以寻求更大的市场空间。 然而企业的资源总是有限的，多元化的实施不仅会使企业在原有行业资金的投入减少，还会分散管理层的注意力，削弱原有产业。并且企业多元化发展所要进入的行 业也是动态变化的，行业进入的风险难以衡量，再加上企业多元化发展必然会增加行业的交叉性，将面临更多的竞争。另外，行业内部也有经营整合的风险，所以房 企在实施多元化战略的过程中一定要认清自身能力，合理多元化。”
    此外，从区域布局上来看，“荣盛发展以往布局城市多且分散，其中包括沈 阳、徐州、蚌埠、长沙在内的9省20多个城市，这些城市良莠不齐，有些城市销售得好一些，但是有些城市即使降价也卖不动。”某匿名券商分析师表示，这也导 致公司经营成本加大，毛利率下滑也就更不用说了。

    耿建明也坦言，公司部分区域市场销售压力较大，去化速度较低，给公司带来了一定的困难。伴随着宏观经济进入“新常态”，不可避免地将出现速度下降、利润回归合理区间、竞争加剧、行业集中度增加的发展态势。
    多家券商分析指出，为保障公司未来稳定发展，荣盛发展拿地趋于谨慎，2014年以来加大了京津冀区域的布局，以此降低市场风险。
    对于未来发展战略及风险考量等问题，《中国经营报》记者致电致函荣盛发展投资者关系部，但截至发稿，未获回复。

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