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公积金新政降低成本:6年房龄二手房月供可省2千

https://m.biud.com.cn 2015年04月10日11:01 家居装修知识网  

  公积金新政带来新变化

  ■6年—19年二手房迎“春天”

  目前上海二手房房龄集中在6年—19年,新政能够鼓励刚需购房者积极选购房龄较长的住房,成交量有望马上得到明显上升。

  新政中强调对二手房房龄“上不封顶”,即便商业贷款不再发放,亦可享受15年的公积金贷款年限

  ■外环外低总价房交易量将升

  以3月成交数据来看,150万元以内的普宅占比增加到21.7%。可以预见,未来一段时间内,外环外低总价的住房,将可能先于中心城区内中高档次住房迎来交易量的提升

  ■工薪阶层刚需将有能力换房

  一定程度上,这次公积金新政,使得工薪阶层有能力换房。结合其它政策,他们更有可能主动抛售首套房,并加快二套房的购置

  3月下旬“放风”以来,市场对上海公积金新政已经期待良久。昨天落地的系列新政,可以说达到甚至超出了市场的预期。业内人士分析,本次“史上最宽松”的公积金新政,有利于低总价二手房成交,将进一步刺激楼市回温。

  贷款年限“35-”

  部分二手房还款压力骤减

  由于此前对提高贷款限额有预期,本次新政中的亮点,落在二手房贷款年限的延长上。过去,上海二手房的贷款年限只有两种:5年内房龄的,一律为30年;5年以上房龄的,一律为15年。相对而言,缺乏灵活性。

  新政参照商业贷款方式,对房龄在6年至19年的住房订出新规:最长贷款年限为“35年与房龄之差”。比如,一套房龄为10年的住房,过去一律“一刀切”,公积金只能贷款15年;现在,用35年减去10年,最高贷款年限拉长至25年。这大大减轻了贷款人的还贷压力。

  市公积金中心表示,目前二手房贷款已超过申请公积金贷款整体数量的一半,调整贷款年限,是考虑到贷款额度上升后职工的实际还款能力。如果按调整后的额度贷足,以15年还款年限计,月均还款数将超过全市平均工资;如延长至30年,还款压力就会减轻不少。

  易居研究院严跃进则表示,目前上海二手房房龄集中在6年—19年,过去公积金贷款年限不够灵活,此类房源流动性不高。新政能够鼓励刚需购房者积极选购房龄较长的住房,成交量有望马上得到明显上升。

  值得一提的是,新政中强调对二手房房龄“上不封顶”,即便商业贷款不再发放,亦可享受15年的公积金贷款年限。给予这些房源公积金贷款,可以有效促进其流动。

  120万元额度

  基本覆盖首付之外贷款

  市公积金中心表示,这一系列限额,是根据目前本市的平均房价等数据测算出来的。按目前全市2.3万元的住房均价,乘以平均90平方米的住房价格,总价约在200万元左右。120万元的公积金贷款,已经基本可以覆盖首付之外的贷款。“公积金的原则还是体现保障性,同时会对内环内、内外环间和外环外的三个区位的住房进行配比,原则是越是向外,覆盖率越高。”工作人员介绍。

  这一原则,在贷款最高额度的分类标准中也可看到。首套房和二套普通住房,可以享受比二套非普通住房更多的公积金贷款。中原地产研究部卢文曦测算,贷足120万元,可以购买总价150万元的房子,以3月成交数据来看,150万元以内的普通住宅占比增加到21.7%。可以预见,未来一段时间内,外环外低总价的住房,将可能先于中心城区内中高档次住房迎来交易量的提升。

  “双提高”

  瞄准工薪阶层二套房

  那么,公积金新政实施后,买房到底可以省多少钱呢?新政出台前家庭最高贷款额是80万元,如住房总价172万元,首付52万元,除去80万元公积金贷款外,还有40万元需要商业贷款补充。以还款年限20年计算,120万元的组合贷款月供为7690元。如按新政,同样首付52万元,可以用纯公积金贷款,同样以20年计算,月供为7271元。每月月供可以节省419元。

  而如果购买的住房是6年—19年的二手房,由于贷款年限的延长,月均还款额也将有明显下降。以贷款80万元,分15年还款计算,月供5917元。如果延长到29年,月供则下降到3887元,二者之间有2030元差额。

  公积金贷款最高额度和贷款年限的双提高,瞄准的正是“刚需型”和工薪阶层二套房购买者。“一定程度上,这次公积金新政,使得工薪阶层有能力换房。结合其它政策,他们更有可能主动抛售首套房,并加快二套房的购置。”严跃进说。卢文曦则认为,放宽贷款额可以使购买的房源更符合“刚需”的实际需求,综合考量短期内可为楼市带来一成左右增量。 本报记者 赵翰露

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