3月30日,央行、住建部、银监会联合发文松绑二套房贷款(以下简称“3.30新政”)。从目前情况看,“3.30新政”带动各地楼市成交趋于活跃,而正处在利率市场化进程中的银行业,各家银行也根据自身状况实施了不同的房贷利率。“3.30新政”出台已近半个月,《每日经济新闻》记者选取三个不同城市,通过实地走访和电话采访的方式,一探各地市场的微妙变化。
“3.30新政”发布已近半月,当前市场房贷利率执行情况怎样?
近日,《每日经济新闻》记者通过实地走访,了解到沪上房贷新政的执行情况。某地产中介客户经理告诉记者,春节后,沪房地产交易就开始回暖;新政策颁布后,改善型需求的客户明显增多。
房贷利率方面,大部分银行首套房利率较此前有所降低,但二套房贷款利率仍保持原来水平。五大行普遍推出95折的利率优惠,股份制商业银行及部分外资银行的利率折扣力度则有较大差异。
有业内人士表示,在按揭贷款的额度比较充足的情况下,商业银行的房贷利率应该还有一定的下行空间。
首套房贷利率普遍下调
“最近来看房的人确实比之前多一些,首套房和二套房的购置需求都有,这个月以来出于改善型的需求来购置二套房的客户明显增多。”上海一家地产中介客户经理告诉《每日经济新闻》记者。
3月30日,三部委联合发文松绑二套房贷款政策,二套房首付降至四成。专业人士分析,该新政大大降低改善型置业人群的购房门槛,将一定程度上促进二套房交易市场的成交量。
距离上述新政发布已过去半个月时间,在房贷利率方面各银行的执行情况又如何呢?
据了解,对于二套房贷款利率,目前大多数银行并未推出利率优惠,仍保持基础利率上浮10%的水平;仅有个别银行打出二套房7折利率的旗号。其中,浙商银行对于总价在500万元以下的普通住房,首付最低比例为4成,最低可享受7折利率优惠。不过,利率下限优惠范围目前暂为购买该行有开发贷款合作楼盘的优质客户,非此范围二套房贷利率继续执行原标准。
有专业人士认为,这个7折利率优惠实质上属于楼盘的折扣优惠,真正能享受到该利率下限的客户并不多,因此个别银行的二套房利率优惠还不具有代表性。
对于首套房贷款利率,已较此前普遍下降。国有五大行普遍推出9折~95折的利率优惠,其中,中行、建行、工行均推出首套房95折(即5.61%)的利率优惠,同时首付最低3成;农行和交行则推出首套房最低9折(即5.31%)的利率优惠。
建行上海某支行贷款客户经理告诉记者,95折利率优惠已有一段时间了,不过并不是所有客户都能享受,首先个人资质要比较优良,其次要购买特定开发商的楼盘。
相较于五大行,其他股份制商业银行及部分外资银行的利率折扣力度具有较大差异。
如民生银行推出首套房最低85折(即5.02%)的利率优惠,招商、光大、中信、浦发、兴业银行均支持首套房最低95折利率优惠。
外资行中,大华银行首套房最低利率可至85折,汇丰银行最低88折(即5.19%),花旗银行最低9折,渣打银行最低95折。
最低折扣均有相应条件
值得注意的是,虽然房贷折扣已“重出江湖”,但想要真正享受到最低折扣优惠并不容易。一般要申请到最低折扣优惠,申请人需满足特定的条件。
除了上述“购买特定开发商楼盘”的要求,还有部分银行要求贷款金额达到一定数额,或是通过中介申请贷款,甚至有银行需要购买一定数额的理财产品才可享受最低的房贷利率优惠。
如农业银行规定,通过中介商业贷款60万元以上的优质客户最低享受94折,一般客户贷款81万元以上打94折;对于购买10万元以上的理财产品或者由合作中介推荐的优质客户才可能享受最低9折的利率优惠。
民生银行上海地区某信贷客户经理也表示,要想申请到最低85折利率优惠的客户须在申请贷款前三个月日均金融资产300万元以上,没有金融资产或是未达一定数额的只可享受95折,一般2个月左右可以放款。
交通银行金融研究中心高级研究员许文兵告诉记者,开始利率市场化后,商业银行资金流动性状况实际上是比较紧的,资金成本也越来越高,因此在普遍推行利率折扣方面会比较谨慎,对核心客户或对其业务贡献度比较高的客户可能才会给予一些大的优惠。总体来看,各家银行在对新政的执行上会有差异。
在交通银行首席经济学家连平看来,商业银行对于住房按揭贷款总体还是持较为积极的态度。连平向《每日经济新闻》记者透露,交行某地区分行今年拿到的所有新增信贷额度,绝大部分都分配给了零售贷款(主要包括按揭贷款和小微贷款),而其中按揭贷款是主要部分。“按揭贷款对于银行把经济资本控制在一个合理水平具有比较好的作用,在新的经济形势下,商业银行非常看重按揭贷款业务。”连平表示,对于一些大型公司的贷款,银行则利用收回的存量贷款额度继续循环发放,另外也可以通过信托、委托贷款等渠道进行。在按揭贷款的量比较充足的情况下,商业银行的房贷利率应该还有一定的下行空间。
二套房新政暂未实施深圳首套房利率多为93折
“3.30新政”一出,房地产市场再度升温。近日,深圳几百人连夜冒雨抢房的消息也刺激着观望者的神经。
不过,《每日经济新闻》记者采访发现,虽然楼市新政已出,但在深圳地区,各家银行二套房首付四成的政策暂时未能正式实施,不过,首套房贷款利率普遍出现打折现象。其中,工行、农行等大部分银行执行首套房利率为93折。
二套房首付四成暂未实施
“3.30新政”出台之后,深圳市住房公积金管理委员会办公室于4月1日宣布,从4月7日起,深圳公积金贷款首套房付款比例为20%,“拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的,首付款比例为30%。”
近日,《每日经济新闻》记者以客户身份咨询深圳多家银行支行网点发现,目前深圳地区首付四成的二套房政策还未实施,二套房仍然执行七成首付,利率大部分为基准利率上浮10%。
对于为何新政尚未执行,多位客户经理解释称,“还没接到上面正式实施的通知。”
一位大行客户经理表示,目前,其所在的银行还未执行新政策,也不清楚具体政策是什么时候执行,所以当前二套房仍然是按照以前首付70%,利率上浮10%的政策执行。“我们也不了解具体情况,一般都要等上面的通知。”另外一位国有大行客户经理对《每日经济新闻》记者表示,(政策)研究好了才会通知,可能几大行的情况都差不多。《每日经济新闻》记者咨询的多家国有大行和股份制银行得到的答案均较一致,还没收到具体的二套房执行新政策,什么时候能出并不清楚。
首套房利率有一定折扣
据了解,目前深圳地区大部分银行均按照“认贷不认房”的政策实施,即只要首套房贷款利率还清,二套房可以按照首套房政策实施。
目前,深圳大部分银行的首套房(非公积金)贷款首付一般为三成,贷款利率会有一定的折扣,优惠幅度普遍在93折~95折,其中,包括工行、农行、交行、邮储、招行等在内的大部分银行执行首套房93折利率。放款期限也趋于正常,按照正常流程一般30天左右可以办理下来。
事实上,当前银行的首套房政策已较去年同期状况要好得多。去年5月,《每日经济新闻》记者曾做过类似调查,结果显示,当时大部分银行的首套房贷款利率均需要上浮5%~10%不等,基本上很难找到折扣利率。“银行的折扣利率也是不断调整的,比如上个月我行还有92折的利率,这个月开始就是93折了。”一位股份行客户经理表示。
此前,有业内人士表示,随着利率市场化逐步推进,在信贷资源有限的情况下,房贷业务的收益比其他消费类贷款要低,银行的放贷意愿可能会受到影响。
不过,随着信贷资产证券化等政策逐渐放开,银行信贷资产出表有望,银行对房贷的态度或许会有所改变。
长江证券分析师刘俊在研报中表示,从按揭贷款的角度,需求一旦改善,贷款投放增速可期。另一方面,按揭贷款作为现金流稳定的基础资产,额度和资本紧张的银行可选择出表。
刘俊以招商银行最新一期31.5亿元的个人住房抵押贷款数据为例,资产池的基础资产加权利率6.75%,对应的资产支持证券除自持部分外,在现有央行贷款基准水平下年利率分别为4.6%、4.98%、5.3%。他认为,“投资收益率具备一定的吸引力。”
北京二套房首付四成 消费贷购房仍未绝迹
距离“3.30新政”发布已近半月时间,近日《每日经济新闻》记者从北京主要商业银行相关人士处了解到,大部分银行已将二套房最低首付成数降至四成,但利率仍维持在基准利率上浮10%的水平,首套房利率各家银行的折扣也较年初有所下降。
同时,记者了解到,房贷政策放松也刺激了楼市活跃,消费贷充当购房资金的现象仍未绝迹。
二套房首付可至四成
4月10日,包括工行、交行、招行等多家商业银行的分支机构个贷业务部门人士均对《每日经济新闻》记者表示,第二套房首付可以到四成,但利率仍上浮10%。
3月30日,由央行、银监会和住建部联名发布的通知中,将第二套房的首付比例最低标准定为40%,但也提出“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”,仍然给各家银行留有一定余地。
就目前情况来看,北京地区除了个别城商行等小型银行仍未明确执行二套房首付四成外,多家银行都已推出二套房首付四成,究其原因,在于银行的信贷投放相对较宽松。“上半年一般来说额度还是比较充裕的,另外支持自住、改善性需求的政策也是很明确。”某大行北京地区支行个贷部人士称,若资料齐全,贷款审批最快一周时间就能完成,审批通过的话20天左右能放款。
据了解,首套房的利率折扣,多家银行均表示直接能给9折,如果满足一定条件,最低可到88折。
房贷政策的放松也直接刺激了北京地区的楼市,据北京市住建委数据,3月31日至4月5日,北京市新建住宅网签量为2063套,环比增长19.04%,同比增长191.80%。在二手房方面,全市网签2496套,环比回落14.14%,同比则增长39.13%。新政后楼市网签量同比均出现了较为明显的增长。
消费贷“帮忙”仍未停
采访过程中,记者发现被监管部门提示过的消费贷充当购房资金的现象仍未绝迹。《每日经济新闻》记者以购房者的身份咨询一家房地产中介公司,一位工作人员就记者询问的二套房情况表示,若手中的首套房剩余贷款不多,可以考虑还清贷款之后再购房,“先还清贷款,房子从银行解押,然后再作为抵押物从银行申请消费贷款,将这笔钱拿去付二套房首付。”据其介绍,由于首套房和二套房的利率差距非常大,现在有不少中介会积极为客户提供此类“解决方案”。
实际上,银行的消费贷款用途为消费,购房是不包括在贷款用途中的,这种贷款挪用带来的风险此前曾被监管部门点名。
2014年5月,北京银监局在官方网站上发布《北京银监局关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》(以下简称通知),提示辖区内各个银行防范消费贷款存在风险。《通知》中明确,应加大对改善民生、居民日常消费需求等方面的贷款投放,不得用于购房、投资等非消费领域。合理确定个人综合消费贷款的金额和期限,原则上发放金额不超过100万元、期限为10年以内的个人综合消费贷款。
不过,对于真实的贷款用途,银行方面是否能做到严格审核,则因各银行的管理水平而异,此外,房产中介联手担保公司,仍能帮助购房者“暗度陈仓”。
例如在一家资金中介网站上,记者就看到北京地区某股份制银行的个人综合消费贷款的情况,若贷款50万元,贷款期限12个月,总利息为1.76万元,月利率0.54%,月供43130元,不支持提前还款。而且,这种贷款必须通过与网站有合作的担保公司进行,担保公司要收取一定费用。“消费贷被用作购房、投资的,很难从根源上杜绝,一方面银行的消费贷业务有业绩考核,基层业务人员愿意多做,这让很多程序上的漏洞难以避免。”一位股份行北京地区支行人士表示,今年以来总体的信贷供给较为宽松,近期房地产市场与资本市场有回暖的迹象,吸引银行资金流出可以理解,但银行仍需做好风控措施,避免投资市场的波动风险过多的向银行体系传导。
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