供大于求格局未改走势分化日渐明显

素有“楼市风向标”之称的北京春季房展会4月16日如期开幕。由于是“3·30”楼市新政出台后北京的首个大型房地产展会，因此备受市场关注。专家指出，本次房展会反映出楼市新政后合理住房需求获得一定释放，但买房者看多买少的心态也意味着楼市供大于求的基本面并未改变。未来，随着中国经济对房地产依赖程度的降低，楼市也将在供需逐步匹配中实现健康发展。

海外地产唱主角

来自全球30多个国家的300余个海外项目，让今年的展会显得“国际范儿”十足，诸如“新西兰置业讲座”、“比欧洲房产更具诱惑力的美国移民”、“投资东欧最新通道”这样抓人眼球的广告语遍布于房展会的各处。记者发现，将“海外移民代理”、“理财投资”与“海外置业”相结合，是今年展会的一大特色。

与频频“抢镜”的海外地产相比，今年本地项目却明显有些“戏份儿”不足。据悉，目前北京项目仅有十多个，而这一数量不仅远少于海外项目，甚至与去年参展项目数相比也下降约30%。其中，北京郊区楼盘比较多，且以110平方米以上的改善性户型为主。

“一方面，北京市区土地资源稀缺，四环内可供开发的土地更少，这导致了北京参展的新楼盘较少且多位于郊区；另一方面，金融危机挤出了欧美国家的楼市泡沫，随着这些国家经济的触底回升，其房产的投资价值开始显现。海外置业不仅可以满足多元化的投资需求，也能满足国内居民送孩子出国留学所产生的实际需要。”北京科技大学管理学院经济贸易系主任何维达在接受本报记者采访时说。

各地主打去库存

在“抢镜”方面，国内其他地区的房产项目也不甘示弱，纷纷扎堆北京房展会努力“推销”自己。在这些项目当中，有主打美丽、宜居牌的威海旅游养老地产，有喊出“20分钟直通北京南站”的天津武清楼盘，也有以“民族风情情景街”为卖点的云南旅游住宅项目……

市场人士指出，与逐渐升温的海外项目相比，国内二、三、四线城市卖力吆喝更多则是出于去库存的压力。据数据显示，“3·30”新政推出之后，市场回暖主要集中在一线城市的二手房市场。

专家普遍认为，除少数一线城市外，楼市供大于求的格局并没有改变，部分三、四线城市房地产供应依然过剩。“房屋具有居住和投资双重属性。从居住层面来看，二、三、四线城市的房屋供应早已满足了居民自住需求，因此难以借此消化过多存量房；就投资层面而言，股市走牛产生的‘造富效应’吸引了大量资金流出楼市，而且市场也普遍预期房价的持续上涨难以为继。”何维达分析。

在何维达看来，“3·30”新政只是缓解经济下行压力、释放合理住房需求的一种阶段性调控手段，而非一种全面的放开政策，更不能解读为政府鼓励投资、投机性资金杀回楼市的信号。

看多买少等政策

与供给方千差万别的众生相不同，“看多买少”可谓本届参会消费者的关键词。“地段、配套好的还是太贵，价格相对低的住起来又不太方便。房子多的是，不着急买，还是得多看看。”一位30岁左右看房者的态度颇具代表性。

楼市究竟何去何从？市场各方的观点也不尽相同。北京房展组委会秘书长郑向东认为，不动产登记制度、房产税、股市上涨等因素决定了目前的大环境不支持房价继续上涨；中国社科院经济所研究员汪丽娜则指出，投资房地产所产生的财富效应要大于股市，而且“二次人口红利”的出现也将有助于改善型需求的兴起；住建部政策研究中心主任秦虹判断，我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。

“中国居民向来有‘买涨不买落’的习惯，因此二、三线城市房价还有一定的下降空间，而一线城市则由于刚需强劲较难下跌。与此同时，2030年将是中国人口数量的一个拐点，此后住房总需求将逐步地下降。不过，考虑到中国的人口总数依然很大，经济也在始终向前发展，楼市也不会出现与当年迅猛上涨势头一样的暴跌。”何维达称，至于楼市短期内能否进一步回暖，则更多取决于政策动向。

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