依靠房产聚积财富的“大好时光”，房地产市场“超级繁荣”的时期已经结束了！中国的房子已渐渐地理性回归其居住功能，不再是投资发财致富的工具了。

3月下旬，中国国家统计局公布的数据显示：2月，中国70个大中城市新建住宅销售价同比下跌5.7%。这是自2011年1月起，现行《住宅销售价格统计调查方案》实施以来的最大降幅，而且连续第六个月下跌。从环比来看，2月新建住宅销售价格较上月跌0.4%，连续第十个月下滑……

就在国家统计局的数据刚公布不久，3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部和中国银行业监督管理委员会下发通知，宣布了降低购房首付比例，首套房首付比例最低降至20%，二套房最低降至40%。中国财政部同时发文，将个人出售和购买普通住房免征营业税的门槛，由五年下调至两年。

这出台的一系列政策，被称为“房产新政”。于是，此次放松房产新政，将使中国房价止跌回升的议论再起。这样的可能性大吗？我不敢苟同。

因为，从前年底开始，中国人依靠房产聚积财富的“大好时光”，房地产市场“超级繁荣”的时期已经结束了！中国的房子已渐渐地理性回归其居住功能，不再是投资发财致富的工具了（包括投资门面店，风险也相当巨大）。

从经济学上来说，归根到底，任何人类最基本的需求（比如空气、水资源、粮食等），本不该成为金融投资产品（更不能被用来进行投机炒作）。房子是普通百姓的生活必需品，也是他们购买的最大宗商品，即使花费了终生积蓄，绝大多数家庭也都需要问银行贷款，否则就买不了房子。

也恰恰是这一信贷消费模式的特点，严重扭曲了楼市的供求关系—只要有购房意愿，就能从银行获得房贷，这人为地扭曲了真正的供求关系（在经济学中，真正的“求”是指不仅需要，而且有能力支付）。

显然，前些年的楼市热，很大的原因是来自无数的投资者将买房已不只是单纯地居住，而是视买房为盈利丰厚的投资工具了。加上全球大环境是各国央行都不断降低利率、使得世界多地房价日日朝上涨。而房价越上涨，就越会激发还会不断地朝上涨的投资预期（其实严格来说是投机心态）。于是，楼市泡沫越吹越大，所以房价越炒越高。结果，购房者从银行贷款的数目也就越大，借贷的杠杆越来越高。

但是，有史可鉴，房地产过热往往和经济危机如影随形，持续高房价必将导致金融危机、甚至经济危机！由于房地产必将衍生出巨额的借贷，银行体系都将面临“债务减记”的风险。根据现代经济学费舍尔的理论，通缩的风险来源于债务，无论是企业还是个人，在面对持续攀升的债务之际，便不得不紧缩消费开支，消费能力之所以下降，就是债务水平提高的后果。

只有将房子恢复其主要居住功能，把房子视为像电视和汽车那样的消费品，而非投资（甚至投机）产品，中国经济才能确保可持续的健康发展。

值得欣慰的是，4月18日，国家统计局最新数据显示，与3月份相比，在70个大中城市中，房价下降的城市有50个，上涨的城市有12个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降0.9%。与去年同月相比，70个大中城市价格全部下降。从这些数据中可以看出，整体而言，除了一线城市外，绝大多数的房价依然下跌，反映了真实的供求关系，中国楼市依然还在理性回归之中。

然而，中国在经历了多年巨大的投资热潮后，近几年的投资增长率在逐步下降。从长远来看，随着中国经济增速减缓，房市价量齐跌（除了北京、上海等一线城市可能不变），土地收入减少，就像美国2008年金融危机爆发之后，尽管美联储实行超低利率的政策，但银行为了自保惜贷，整个社会债务陷入自我紧缩的循环之中。事实上，目前全球都有进入通缩的危险，中国也不例外。李克强总理也强调了，中国正迎来输入型的通缩！

但愿“房产新政”不会再一次吹大中国楼市的泡沫！

陈思进（加拿大皇家银行资深风险投资顾问）

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