在深港合作区前湾一路，中国（广东）自由贸易试验区（下称“广东自贸区”）深圳前海蛇口片区形象拱门早已落成，只待揭牌时刻到来。
与前海蛇口片区相关的地产、交通运输等行业备受瞩目，尤其是在该片区有土地储备的公司。
毋庸置疑的是，蛇口是招商局集团和招商地产的地盘。而前海的情况则复杂一些，在总共14.92平方公里的用地面积中，有“隐形地主”招商局集团、中集集团、西部物流，共占前海片区用地的32%，卓越、华润、香江等开发商则是在2013年7月以后通过招拍挂进入前海，另外还有一半土地在前海深港现代服务业合作区管理局（下称“前海管理局”）手中。
随着各项工作的推进，这些前海“地主”将如何受益？
三大隐形“地主”
广东自贸区深圳前海蛇口片区获批，招商局集团、中集集团、西部物流被认为是最大的受益者，因为它们是前海区域内的三大“地主”。
前海管理局官网资料显示，前海合作区总用地面积14.92平方公里，其中，招商局集团、中集集团、西部物流这三家企业在前海占地4.8平方公里，约为前海总用地面积的三成。
而招商局集团又是其中占地最多的企业，其在前海共有78宗地，占地3.9平方公里，约为前海总用地面积的四分之一。中集集团、西部物流分别在前海拥有52万平方米、40万平方米的土地。
但由于历史原因，上述三家企业在前海的土地大部分为工业、仓储、物流用地，与最新规划的前海高端定位以及土地规划功能不相符。
按照《前海深港现代服务业合作区综合规划》（下称《前海综合规划》），前海重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务和其他专业服务，主要划分“三区两带”——桂湾、前湾、妈湾片区分别定位为核心商务区、综合发展区和保税港片区，滨海休闲带和综合功能发展带连通三大片区。
《前海综合规划》规定，前海合作区内已出让的工业、仓储用地变更为商业、办公、居住用途，且土地使用的产业类型符合前海合作区主导产业导向要求的，原土地使用权人可以向市规划国土部门申请变更土地用途。关于变更土地用途的申请并经审查同意后，以市场评估地价标准计算土地用途变更前后的地价差值作为底价，由深圳市规划国土部门以公开出让方式确定土地使用权人。
这意味着，招商局集团、中集集团、西部物流必须申请土地用地的变更，甚至要通过市场公开竞争的方式拿回这些土地。
“对于拥有土地使用权的一方来说，肯定希望申请土地用途变更后，全部由自己开发。这就需要看企业和政府怎么谈。”深圳房地产人士蒋南对《第一财经日报》记者表示。
事实证明，这样的谈判正在推进。
按照《关于研究前海合作区规划建设有关问题的会议纪要》（2012年第306号市政府办公会议纪要）精神，前海合作区范围内招商局集团、中集集团、西部物流集团等三家企业土地处置具体实施方案的组织制定和报批工作，由深圳市规划国土委牵头开展，前海管理局配合推进；其他企业的土地整备工作由前海管理局牵头开展。
前海管理局在官网中谈到，前海综合规划基本稳定后，深圳市规划国土委会同前海管理局，分别与相关用地主体开展多轮谈判，并达成了相关共识。目前，与西部物流集团、中集集团等企业的土地整备工作和先期项目启动协商工作进展顺利。
中集集团总裁麦伯良在2014年股东大会上曾表示，该公司在前海地块的商业价值在700亿元~800亿元，这意味着将再造1~2个中集，并表示，“公司的底线就是政府和企业各一半，且不会等太久”。
招商地产成最大受益者？
而就在广东自贸区挂牌前夕，招商地产停牌，引发了市场关于招商局集团将前海土地注入到招商地产中的猜测。
坊间的传闻是，招商局集团将把名下位于前海的3.9平方公里土地作价3500亿元注入到招商地产。
一位不愿透露姓名的券商分析师对《第一财经日报》记者表示，招商局在前海的绝大部分工业用地都要转为商住用地，在国企改革、资源整合的大方向下，势必会把这些商住用地注入到招商地产中。
接近招商地产的方明（化名）也表达了类似的说法：“招商局集团准备把前海和蛇口的商住用地都注入招商地产，蛇口相对好操作一些，因为大部分工业用地已经转为了商住用地，可以直接注入。但前海更麻烦，土地尚未变更，需要跟政府谈判。”
4月17日，招商地产也确实发布公告称，招商局集团正在筹划关于招商局集团地产板块的整合事项。
有媒体援引匿名信源称，招商局集团目前的方案是将旗下蛇口工业区的地产业务与招商地产进行整合，此前传闻的前海土地注入招商地产一事的可能性较小。
方明透露，招商局集团最早跟政府谈判时，希望在前海土地用途变更后，通过补缴地价的方式拿回这些土地。但当时政府表示采用等价置换的方式，即评估这些工业用地的价值，等价置换商住用地。若按此方式进行，工业用地价格远远低于商住用地，招商局集团只能拿到很少的商住用地，“企业当然不干”。
“可以预见的是，这个事情的推进速度不会太快。中集集团、西部物流都面临同样的问题。”方明说，不排除采用小范围试点的方式，比如合作开发，政府保证地块的开发符合规划，原土地使用权人与合作方共享土地开发与升值利益。
早些时候，麦伯良曾披露，中集集团在前海的定位，既要做粤港合作的示范区，又要做高端服务业路径的探索区。
招拍挂“地王”不断
当然，并不是所有开发商都像招商地产那么幸运，大部分开发商进入前海都需要经过招拍挂。
开发商对前海的热情不断刷新着地王纪录。
2013年7月26日，深圳本土房企卓越集团分别以51.9亿元、71.8亿元拿下前海首批出让的两宗土地，刷新了深圳的总价地王。2013年8月16日，华润置地以109亿元拍下前海第三幅地块，再次刷新深圳的总价地王。同年11月27日，世茂集团旗下子公司和香江集团旗下子公司分别以24.33亿和16.3亿元拍得前海年内出让的第四、第五幅地块。
本报记者统计发现，2013年不到半年时间，前海实现土地出让收益273亿元，占深圳全年卖地收入的59%。
进入到2014年，随着优惠政策逐步落地及入驻企业的高速增长，前海的土地出让步伐正在加快，全年共9宗地块出让，总出让金额为229亿元，占深圳全市卖地收入约四成。
其中，2014年初，美国兆华斯坦与前海国际能源金融中心以总价134亿元获得前海规划区T201-0080地块，刷新了深圳总价地王。其楼面地价也高达28113元/平方米，是整个前海片区单价最高的地块。
从2013年7月前海土地第一拍到2014年底，前海区域总出让地块已达14宗，总出让面积32万平方米，配建办公及商业面积近275万平方米，土地出让金合计502亿元。
今年即将入市的卓越前海壹号，单价将达6.5万元/平方米。
前海管理局官网资料显示，前海合作区总用地面积14.92平方公里中，现状已出让用地120宗，合计7.82平方公里，约占前海合作区土地面积的一半。
也就是说，前海还有一半土地尚未出让。等待大家的或许将会是越来越多的新地王。
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