华润置地在央企里资历老、发展稳健，是香港蓝筹之一，今年4月华润北京大区史无前例的举行了一个盛大的小清新“城市之光”品牌发布会，北京地区亮相了众多新项目，也公开了今年华润北京的销售目标是百亿元。
4月20日，小记来到华润北京总部约采华润置地副总裁、北京大区总经理蒋智生。
他今年最怕的事情的是什么？你猜。
关于华润置地：
2014年签约销售额692.1亿元，签约面积为660万平方米，同比分别增长4.4%及14.2%。
2014年新增土储计容面积842万平方米，2014年底总土地储备达4004.41万平方米。
2015年预定的销售目标定为780亿元，同比增长14%，北京大区要突破百亿元。
关于华润置地北京大区：
北京大区包括北京、天津、唐山、郑州、秦皇岛、石家庄。2015年销售物业目标百亿元，投资物业租金收入目标10亿元。
蒋智生谈今年华润北京怎么过关？
谈今年华润打法：嘴张得更大，产品更多元
Q：今年营销上怎么打？
A：今年推出的产品比较多元，多元是现在规避市场风险的最好办法。之前我感慨我们的产品有点“一元论”，户型大、总价都较高，我们在内部也需要重新做一次梳理。
今年年底前我们打算开卖的南四环的白盆窑项目华润城，推自住房部分，29000元/平米，80平米、88平米两居为主，240多万元的产品，包括我们新推出 的南二环的亚林西项目昆仑域，目标也只是卖限价房，21000元。我们在门头沟新推的项目悦景湾，小loft产品，总价一两百万；6月预计推出密云橡树湾 的二期，80多平米的两居和110多平米的三居。
我们为了面对整个市场，就把嘴长得更大些，产品更多元。
Q:华润去年底、今年初都拿下了很多地王或高价地，怎么考虑的？
A：去年我开玩笑提出一个“麻将理论”，不同的产品承担着不同的责任，我们需要有的产品获得更好的溢价回报为主，有的产品就需要快速回报为主。
比如华润城的总价82.65亿元，北京的土地支付政策很严格，一个月内付清地价，如果在过去，我们就不着急开发，反正地价会涨，我们慢慢来，但未来我们不报这种方面的期望。这时候我们就需要自住房和保障房快速销售。
大家看这项目地价很高，但是现金流管好了，依然是一个很好的事，是因为他是433，40%的限价房卖17000，30%的自住房卖29000，30%的商品房，那随便你自己爱卖多少卖多少。
其实限价房和自住房的货值加一块就有60个亿元了，我觉得拼速度，快一点的赶紧能够拼现金流，赶紧能够在一年多一点的时间，赶紧的形成回款，来去翘更大的杠杆，这就是我们当时买那块地的看法。
Q：华润说今年要“回归一线”？
A：其实我们今年选的地都挺好的，我们要回归一线，也是回归相对市区里面的价值低谷，比如说我们在南二环、南四环，丰台并不是传统豪宅地，但比起五环外的高端的东坝、孙河，我们还是有点信心。
因为区位在那儿摆着，交通、配套也更方便成熟；包括上海拿的70多个亿的地王，在上海中环边上，上海闸北等同于北京的丰台，但我们觉得不错，都是我们回归一线选的地。
再一个三四线城市，我们也都是往中心走，我们在郑州、石家庄的项目都在市中心。回归一二线，回归中心，我们得进城。
谈北京市场：地价房价两条曲线平了是最可怕的事情
Q：能不能说体现了你们对北京市场的谨慎看法？
A：对，我们不再像原来可以单一的产品从早吃到晚，现在需要灵活多变。
因 为这个市场就像一个提线木偶，这个木偶有很多的线，是不同的环境决定的，经济环境、政府行政指令、包括消费者的信心，包括我们原来从来不会担心的供需，现 在也会有影响，原来供需上基本都是卖方市场，属于供不应求状况，现在我们也会关注局部市场的供需状态。市场走势会越来越呈现出复杂、多元的趋向，我们也会 谨慎敏感的来去看待。
Q：从去年9月的麻将理论到今年的多元打法，什么改变了你的想法？
A：去年“快慢二元论”是根据我们的产品，手里的牌决定的，那时候北京拿了一堆过去的项目，慢慢卖，那时候（华润的地）地价比较低，我具有这方面的（余地），很多三线城市位置一般，需要快速的周转。
现在即使在北京尤其是新拿地的项目，比如悦景湾、华润城的项目，地价都比较高了，现在不可能再慢慢打。
还是那句话，市场原来，房价在快速上升，但地价也在快速上升，现在面临的曲线是，房价曲线和地价曲线，这两条曲线是平的，这点我觉得是最可怕的事，当这两条曲线是平的时候，我们靠什么去增长？这是我们要去面对的挑战。
Q：曲线平了有什么可怕?
A：原来是买完地之后等着，虽然地价上升，但是我过去的地更多的受制于未来的房价上涨，这样一个重大利好，我只要买地，买完过段时间发现诶这个地都值钱了都涨了，那时候对我们来说不太担心。
我们有个买地的同事跟我说，从2013年买完地的开发商到目前为止，还真没有挣过大钱的，能挣个百分之几的利润，能走出去都算是不错的买卖了。
这 点是过去没有发生过，2年拿完地之后，开发商手里的地没怎么涨钱，这是非常不一样的格局、实际上我们的亚林西、白盆窑这种项目，现在都不敢去赌这个市场还 会地价大幅上升，这时候不可能说还要等，两个项目加在一起173亿元，虽然都不是我们华润一家出，但是项目公司不干，股东也不干。
Q：光财务成本就够高的，那能说麻将理论过时了吗？
A：只能说棋局更复杂了，我就看着上家，盯着下家，再想着对门怎么办。我觉得可能会复杂。
Q：2013年高价地大多都还没有卖，会不会市场再次涨起来，央行也再次降准了
A：这 其实是特别有意思的事儿，拿了地2年了不卖楼，说实话大家心里都没底，现在真正动的也就是那些限价房、保障房，东坝我记得现在一个（商品房）项目都没推 呢，都是一个挺大的挑战，东亚、孙河、西局、包括那些炒得挺高的区域，甚至也包括我们，也都是面临着一样的命题，我觉得应该把过去的该沉淀的沉淀，该梳理 的梳理，之后才能有新的一批重新再去上涨。
Q：过去从没有出现过高价地买亏了的情况吗？
A：没 有。大家想想，即使2007年那么火爆的时候，拿完地之后发现2年后2009年不也卖得好好地，2009年市场咣咣咣涨得那么猛的时候，2011年一看拿 的地也都推出来了，卖得也都挺好，2011年拿的地，发现2013年也都卖了，但就是2013年拿完地后，就是今年卖不动了。
这个市场我觉得是新常态，为什么叫白银时代呢，这没办法。不拿，很难受，拿了之后实际也很难受。
谈互联网融合：从零售切入都好切，其他还没想明白
Q：今年互联网上面有什么尝试？
A：我们要去触网，但坦白说开发系统如何触网我真没想明白，可能互联网金融会对我们有影响，其他不知道怎么影响买地、盖房子。我们现在想到的是互联网对商业持有物业的经营会有一些影响，但现在来看两条线都在往上增长。
在营销上，我们在万橡府要推出网上售楼处，就像五彩城推出掌上五彩城。微信订餐、购物，扫完后给我扣点。把线下的售楼处线上变成一个服务中心，但是并不知道能不能成功，搞不好弄半天，只是一个营销噱头，但是也没事，去试试。
Q：你怎么看万科、方兴这类引入网上支付环节可能会带来的问题？
A：这些都是技术问题，都不难。现在都没有一家房企说自己触网成功，互联网对快销行业的影响，远大于对重资产行业的影响，别管什么新材料、新技术更新，对该怎么买地、怎么盖房子没有太多影响。房地产是一个技术革新很慢的行业。
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