当前，央行两次降息两次降准、各地“救市”政策等利好频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就从二季度以来楼市表现来看，尽管“救市”政策出了四轮，市场就是没有什么反应，或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。

  那么，什么原因导致楼市频频不埋“救市”的单？

  原因之一：楼市规模化时代已经过去，楼市进入“下半场”

  2010 年左右，中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房 地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

  当 前楼市供求已基本平衡，楼市规模化时代已经过去，市场环境发生了明显的变化，未来买方市场的特征会越来越明显。此时，对于楼市“下半场”的楼市来讲，购房 需求已经基本得到满足，市场需求增速没有那么快，甚至部分城市还出现下滑。在这样的市场背景下，尽管“救市”政策出了四轮，但是“救市”政策也很难起到促 使市场规模化放量，政策的效果不会很明显。而供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。

  原因之二：楼市“最大规模资金蓄水池”短期被股市替代

  在 楼市下半场，房企依靠土地增值、房价上涨赚钱的时代已经过去，不再会有普遍性的规模化增长机会，房地产作为“最大规模资金蓄水池”的作用在逐步降低。住宅 市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势。

  而此时，受益于改革红利，股市一路上涨，甚至当前一度上涨至4400点。对于楼市投资客来讲，短期内投资股市的收益要远远大于楼市，投资客开始转战股市，楼市“最大规模资金蓄水池”短期被股市替代。

  尽 管“救市”政策出了四轮，但是，投资客为了避免资金全部沉淀在市场还没有完全复苏的楼市，并没有将资金大规模投向房地产，资金没有大规模流向房地产，也就 决定了楼市基本面尤其是半数二线城市、大多数三四线城市楼市基本面很难快速好转，当前这些城市楼市没有什么明显反应也属于正常。

  原因之三：大部分城市楼市仍有“去库存”压力

  当前，大部分城市楼市仍有“去库存”压力，起码在上半年不可能出现大规模涨价，甚至在年内也难以大规模涨价。

  从 2015年3月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，比如福州、厦 门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市、无锡、、温州、芜湖、徐州等大部分三四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在上半年不可能 出现大规模涨价，甚至在年内也难以大规模涨价。

  而 此时，楼市上半场规模化发展带来的诸多问题仍然存在，大部分房企至今为止仍然没有放弃规模化增长的目标，企业的发展陷入去库存与利润率下降的困境；与此对 应的是部分二线城市、三四线城市大量的土地供应，以及由此带来的大量库存仍然没有消化。这总体上决定了，即使有“救市”政策频频出台，也难以快速消化这么 大量的库存。当前，半数二线城市、大多数三四线城市楼市基本面没有什么明显反应也属于正常。(作者系同策咨询研究中心总监张宏伟) 

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